Avtalene/kontraktene må du inngå før prosjektet starter
Er du utbygger, har kjøpt en tomt og skal bygge flere boliger for salg til forbrukere, bør du allerede ha tenkt gjennom hvilke kontrakter du trenger, med hvilke aktører, og hva kontraktene skal regulere. Vi vil her kommentere noe av det viktigste du må tenke på.
1 Prospekt / megler / oppgjør
Mange legger mye arbeid og penger i å lage tiltalende salgsmateriale. Prospektet skal være fullt av delikate bilder av lykkelig mennesker, barn som leker, små hunder som sover på håndklær eller hopper rundt i blomsterenger sammen med glade barn, og terrasser hvor frokosten er servert med appelsinjus og frukt. Appelsinjus fordi det den gule fargen tar seg best ut på bilder.
Vårt fokus i våre artikler er ikke hvordan salgsmaterialet ser ut. Vi er opptatt av innholdet, hvilken rettslig relevant informasjon som tas inn i salgsmaterialet, og til en viss grad om informasjonen er tydelig nok.
1.1 Ren promotering eller rettslig relevant informasjon
Informasjon du puter inn i salgsmaterialet kan deles i to grupper. De delene som er ren promotering av boligene og de delene som inneholder informasjon partene får rettigheter og plikter fra. Vi fokuserer i hovedsak på det siste.
1.2 Rettslig informasjon skaper rettigheter og plikter
Det er viktig å være klar over at informasjon som fremstår som ren promotering av boligene, kan fort ha rettslig relevans. Legger du inn et flott bilde av en terrasse i prospektet, med glassrekkverk og fantastisk utsikt, får du med en gang en forpliktelse til å levere en slik terrasse, med glassrekkverk og utsikt. Du kan til en viss grad ta forbehold om å gjøre endringer på boligen i forhold til bildene i prospektet, men det går en grense. Vær derfor nøye med å kun legge inn sannferdig og tett-opp-mot-virkeligheten bilder og informasjon.
1.3 Uklare prospekter blir tolket mot utbygger
Når prospektet består av både ren promotering av boligen, og informasjon som er ment å etablere rettigheter og plikter for partene, er det viktig å påse at den rettslig relevante informasjonen ikke blir gjemt vekk bak bilder av glade, hoppende hunder og frokostbrett med appelsinjus. Ifølge avtaleretten skal uklare avtaler tolkes mot den som har formulert avtalen, og så lenge avtalen i praksis bygger på salgsprospektet, skal uklarheter i salgsprospektet tolkes mot utbygger som har utarbeidet salgsprospektet. Ønsker utbygger å ta inn et forbehold, må det komme klart og tydelig frem i prospektet. Bortgjemte eller uklare forbehold kan fort bli satt til side.
Skal utbygger overlate arbeidet med salgsdokumentene til andre, noe som ofte skjer, må utbygger forsikre seg om at vedkommende forstår dette. Vi har sett mange eksempler på at salgsdokumentasjonen ikke gir riktig informasjon, den informasjon utbygger mente skulle stå i salgsdokumentasjonen.
Et eksempel vi kan nevne er et salgsprospekt hvor det sto at hver leilighet i 1. etg. hadde «plen» utenfor terrassen. I virkeligheten var det snakk om armert gress som tålte kjøring med brannbil. Kjøperne ble selvsagt meget skuffet, og alle kjøperne fikk erstatningskrav mot utbygger. Vi tror valget med å skrive «plen» ble tatt av den som laget salgsprospektet, ikke utbygger selv.
Utarbeidelsen av salgsmaterialet skjer ofte via megler, som også kan ta seg av salgene og oppgjørene. Vi går ikke her nærmere inn på disse avtalene, men vi vil i en egen artikkel gå nærmere inn på prosessen rundt selve oppgjøret.
2 Utbyggingsavtale med kommunen
I noen tilfeller kan det være aktuelt å inngå utbyggingsavtaler med kommunen. Utbyggingsavtaler er nå regulert i Plan og Bygningsloven kap. 17, hvor det står noen grenser for hva kommunene kan kreve av utbygger gjennom utbyggingsavtaler. Så lenge partene forholder seg til rammene i loven, kan utbyggingsavtaler inneholde mye forskjellig.
2.1 Også utbyggingsavtaler bør være balanserte
Utbyggingsavtalene kan gi både kommunen og utbygger rettigheter og plikter, og på samme måte som andre avtaler er det viktig å forhandle frem balanserte avtaler. Kommunens særlige posisjon som offentlig myndighet med «all verdens tid», gjør at forhandlingsrommet med kommunen kan være lite. Men også kommunen bør se seg tjent med utbyggingsavtaler som gir både utbygger og kommunen et balansert sett med rettigheter og plikter, begge parter ser seg tjent med å oppfylle.
2.2 Hva utbyggingsavtaler kan inneholde av regler
Utbyggingsavtalene regulerer normalt hvilke arbeider som skal utføres, rekkefølgebestemmelser og regler om når kommunen skal overta eierskap til kommunaltekniske anlegg ol. Utbyggingsavtalen kan også regulere antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Det kan også tas inn i avtalen at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene. Variasjonene er store.
Det som kanskje skaper størst problemer og som er tillatt, er å avtale at utbygger skal utføre tiltak som ikke er nødvendig for å bygge boligene isolert sett, men som kommunen ønsker skal bli utført samtidig eller før boligene bygges. Det kan være bygging eller utbedring av vei, teknisk infrastruktur, parker, barnehager, skoler, fellesområder mm. Etter Plan og bygningsloven Kap 18 har tiltakshavere rett til å kreve refusjon av sine kostnader for slike tiltak og som er omtalt i § 18-1 og 18-2. Ikke alle slike arbeider gir rett til refusjon, det mange gråsoner og kostnadene for utbygger kan ofte bli store. Det er derfor viktig å sjekke ut hvilke tiltak det kan kreves refusjon for, og hvilke tiltak utbygger bør kreve at kommunen selv skal bekoste. Selv om det ikke bør være slik, er det ikke uvanlig at utbygger aksepterer å dekke noen slike kostnader for å få goodwill fra kommunen og IG for tiltaket.
For å hindre at kommunene utnytter dette og påfører utbyggere for store kostnader, bestemmer kap. 17 at tiltak som utbygger selv skal dekke må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Blir kostnadene uforholdsmessig store, bør det avtales at kommunen dekker den overskytende delen av kostnadene.
2.3 Refusjonsberettigede tiltak
Det er særlig viktig å merke seg at dersom utbygger vil kreve refusjon for slike utgifter, se Pbl § 18-3, må krav om dette være sendt kommunen før arbeidene starter. Se Pbl. § 18-8.
3 Avtale med finansieringsinstitusjon
Skal prosjektet finansieres med lånte penger, må det inngås avtaler med finansinstitusjon, investorer ol. Vi går ikke inn på disse avtalene konkret, men minner om at fortjenesten økes eller reduseres avhengig av hvordan prosjektet finansieres.
Som tommelfingerregel kan prosjektet finansieres med lånte penger når forventet avkastning på totalkapitalen overstiger renten på lånt kapital (WACC). Renten på lånt kapital vil normalt øke når andelen lånekapital stiger. Derfor må utbygger analysere ulike modeller for å finne ut hvor mye egenkapitalen bør være og hvor stor andel lånt kapital bør være.
Vi anbefaler generelt at avtaler med finansinstitusjoner og investorer blir kvalitetssikret av økonom/jurist.
4 Kontrakt med totalentreprenør
Utbygger vil normalt inngå avtale med en eller flere entreprenører. Hvorvidt det skal være en generalentreprenør, som deretter får ansvaret for å inngå avtaler med de andre aktørene, eller om det skal være en byggherrestyrt entrepriseform, hvor utbygger inngår avtaler med flere entreprenører og leverandører og selv koordinerer alt arbeidet, beror på utbyggers ønske, kapasitet, erfaring og kompetanse.
Som en tommelfingerregel bør avtalene med entreprenørene inngås før du har inngår avtalene med kjøperne, men med regler som gir utbygger rett til å kreve at entreprenørene utfører de endringer og tillegg kjøperne avtaler i forbindelse med kjøpet eller senere i byggeperioden.
En annen tommelfingerregel er videre at utbygger bør ta inn i avtalene regler som sikrer rett til intervensjon av arbeidene ved forsinkelse, rett til delovertakelse, og harmonisering av reklamasjonsregler. Det er med andre ord ikke nok å å velge en standard NS 8405 eller NS 8407 kontrakt. Her må det inn flere særlige kontraktsregler.
Les mer om hva utbygger bør få inn i avtalene med entreprenørene.
5 Utkast kontrakt med kjøper (forbruker)
Før utbygger inngår avtale med totalentreprenøren, bør utkast til kontrakt med kjøper være på plass. Dette for å sikre at utbyggers forpliktelser etter Bustadoppføringslova og kontrakten med kjøper blir videreført ned til totalentreprenøren.
Det finnes mange standard avtaler som utbygger kan bruke som et utgangspunkt, eksempelvis Byggblankett 3425, 3436 eller 3427, men det er ikke nok å velge en slik standard avtale. Også her må det inn noen særlige kontraktsregler.
5.1 Veiledning om spesielle forhold ved prosjektsalg
Etter Bustadoppføringslova § 7 og 8 har utbygger plikt til å dra omsorg for forbrukerens interesser både før kontrakt inngås og gjennom kontraktsperioden. Dette innebærer at utbygger må veilede forbrukeren om viktig forhold forbruker må være klar over, og særlig de spesielle forhold forbruker må være klar over når det kjøpes prosjektert, ikke ferdig bolig.
Loven i seg selv har god regulering av de ordinære situasjoner hvor en entreprenør bygger en bolig for en forbruker. Men når det skal bygges flere boliger samtidig, hvor det skal etableres eierseksjonssameier eller borettslag, og deler av bygget eller tomtene skal være fellesareal, bør utbygger informere ekstra i forhold til hvilke konsekvenser dette har for forbrukerens rettigheter, hvordan overtakelse rent praktisk skal gjennomføres etc.
Det samme gjelder der produksjonsmetoden, måten boligene bygges på, gjør det vanskelig å oppnå noen besparelse ved å bestille endringer. Vi tenker her på situasjoner hvor deler av bygget skal produseres på fabrikk eller der utstyr, så som kjøkken, hvitevarer og baderomsutstyr blir kjøpt inn tidlig i byggeprosessen. Kostnadene blir da ofte pådratt tidlig i prosjektet uten mulighet til reduksjon som følge av tilvalg fra forbruker.
Utbygger må veilede forbruker om dette og må kunne dokumentere at veiledning er gitt. Den lureste måten å dokumentere veiledningen på er å ta informasjonsmaterialet utbygger utarbeider inn i avtalen med forbruker.
Vi kommenterer nærmere hva som må inn i avtalene med kjøpere i egen artikkel.