Planlegging av håndverkertjenester

Det å planlegge og gjennomføre bygg og anleggsprosjekter er ofte i seg selv en stor investering for privatpersoner. Det å måtte håndtere tvister i etterkant er noe ingen ønsker.

Derfor er det viktig å planlegge og gjennomføre slike prosjekter på en måte som sikrer et best mulig resultat og samtidig redusere faren for tvist.

Her kan du lese om noe av det forbruker og håndverker bør tenke på under planleggingen av slike prosjekter.

1. Forbrukers planlegging

Ser vi stort på det, har alle anleggs- eller byggeprosjekter som formål å dekke et behov eller løse et problem. Avtalen med håndverkeren er med andre ord en del av en problemløsningsprosess som starter lenge før selve kontrakten inngås.

Før avtale med håndverkeren inngås, bør forbruker for eksempel ha svar på disse spørsmålene:

Hva er problemet med dagens løsning?
Hvilken løsning tror vi at vi ønsker oss?
Bør eller kan andre problemer løses samtidig?
Hvilke alternative løsninger finnes, til hvilken pris og tidsramme?
Hvilket alternativ er best?
Hvordan kan vi implementere og finansiere den beste løsningen?

Har forbruker bestemt seg for å gjennomføre prosjektet, er det fortsatt mye som bør være på plass før det inngås avtale med håndverkeren. Det viktigste er at forbruker lager en klar og uttømmende beskrivelse av det håndverkeren skal bygge. Denne beskrivelsen blir det aller viktigste avtaledokumentet.

Les mer om byggherrens beskrivelse av det håndverkeren skal bygge her.

Forbruker må også si noe om tidspunktene for når arbeidet ønskes utført, hvordan det bør utføres med tanke på arbeidstider, hvor håndverkeren kan oppbevare materialer og utstyr, hvor håndverkeren har tilgang på toalett mm. Forbruker bør også si noe om hvordan forbruker ønsker å gjennomføre betalingen. Skal det først betales etter at jobben er ferdig, eller skal det betales a-konto etter hvert som arbeidet er utført? Er det snakk om et stort oppdrag, kan det være aktuelt å kreve at entreprenøren stiller sikkerhet for sin kontraktsforpliktelse.

Det er viktig at forbruker har tenkt på dette og på den måten være forberedt når håndverkeren spør eller forklarer hvordan håndverkeren ser for seg at jobben skal utføres.

Det kan være nyttig at du som forbruker har satt deg noe inn i hva håndverkeren bør vurdere og ta stilling til før håndverkeren gir et pristilbud på jobben.

2. Håndverkerens vurderinger før det gis tilbud på jobben

2.1. Hva bør håndverkeren ha tenkt på før det gis tilbud på jobben?

Før en håndverker gir tilbud på jobben, må entreprenøren gjøre noen vurderinger med tanke på om oppdraget er noe håndverkeren faktisk ønsker å ta på seg. Håndverkeren bør blant annet ha vurdert følgende:

Har forbrukeren betalingsanmerkninger eller utilstrekkelig økonomi til å bære ansvaret det aktuelle prosjektet?
Er det noe som kan tyde på at forbrukeren er spesielt krevende, kranglete?
Er forbruker i samme «liga» som håndverkeren med tanke på krav til formaliteter, dokumentasjon av varsler, krav etc.?
Hvor og når skal byggearbeidene utføres?
Er oppdraget som sådan er et oppdrag håndverkeren ønsker?
Har forbruker stilt bestemte kvalifikasjonskrav for å få kontrakten?
Kan håndverkeren prosjektere arbeidet selv eller må det prosjekteres av andre?

Vi har skrevet vesentlig mer om hva håndverkeren bør ha tenkt på før det gis et tilbud på totalentreprise.no. Der er det også beskrevet mer i detalj hvordan entreprenøren skal gå frem når prisen på jobben skal kalkuleres.

2.2. Kan håndverkeren kreve bestemte vilkår for å utføre jobben?

Ja. Håndverkeren står fritt i å stille de vilkår håndverkeren vil for å utføre jobben. Er vilkårene uakseptable for forbruker, må forbruker takke nei til tilbudet.

Noen vilkår kan være ulovlige, i den forstand at de setter forbruker i en dårligere posisjon enn det som følger av loven, eller er i strid med andre krav i lov eller forskrift. Slike vilkår vil ikke være bindende og kan skape problemer for begge parter. Dersom forbruker ser slike vilkår før tilbudet aksepteres, bør forbruker ta forholdet opp med håndverker og kreve at vilkåret fjernest. Det å vente med å ta opp slike forhold til etter at avtale er inngått fører ofte til problemer.

Håndverkerne har ofte ”Generelle” kontraktsvilkår som de krever at skal gjelde. Dette er et sett med kontraktsvilkår som skal gjelde med mindre avtaledokumentet bestemmer noe annet. Denne metoden brukes i stort omfang på nesten alle områder i samfunnet.

Faren med metoden er at avtalene blir kompliserte og uoversiktlige, at partene i praksis ikke følger vilkårene fordi de rette og slett ikke er klar over dem, eller at de er upraktiske. Fordelen med slike generelle kontraktsvilkår oppveier likevel for ulempen, og er noe de fleste må forholde seg til.

Også de generelle kontraktsbestemmelsene kan tilpasses den konkrete avtale. Det må partene selv vurdere før avtalen inngås.

3. Litt avtalerett

Det er viktig å forstå hvordan avtaler blir til, fra hvilket tidspunkt avtalen binder partene og hvordan vi går frem for å finne ut hva som er avtalt.

3.1. Avtale bør alltid inngås skriftlig

Etter norsk rett er muntlig avtale like bindende som skriftlig avtale. Muntlige tilbudserklæringer eller aksepterklæringer binder partene selv om de ikke er skriftlige.

I praksis blir faktisk de fleste avtaler først inngått muntlig, før de senere (ikke alltid) blir bekreftet i et skriftlig avtaledokument eller kontrakt.

Problemet med muntlige avtaler er at partene ikke kan bevise at det er inngått en avtale, og hvilke rettigheter og plikter avtalen pålegger partene. Det å inngå skriftlige avtaler sikrer partene et slikt bevis.

Sørg derfor for at alle avtaler av en viss betydning, inngås eller bekreftes skriftlig for å sikre bevis for hva som er avtalt.

3.2 Prosessen rundt selve avtaleinngåelsen “omsorgsforpliktelsen”

En avtale skal på en klar og uttømmende måte beskrive de rettigheter og plikter partene har gjennom avtaleperioden. For å sikre bevis på hva som er avtalt, bør avtalen være skriftlig. Skriftlige avtaler kaller vi gjerne en kontrakt. Dette gjelder også for avtaler etter håndverkertjenesteloven.

I bygg og anleggsavtaler er det mye som bør reguleres, og det er derfor mange kontraktsvilkår i slike avtaler. Det å bygge opp slike avtaler fra bunnen av er ikke enkelt. Vi anbefaler at det brukes standard avtaledokumenter.

Les mer som standard avtaledokumenter her.

Håndverkeren som den profesjonelle part, har ansvar for å informere og veilede forbrukeren. Denne plikten gjelder også perioden før avtale er inngått. Håndverkeren må derfor sørge for at alle kontraktsvilkår som bør inn i avtalen blir med, og at avtalen blir balansert, klar og uttømmende.

Se hvtjl. § 5 – 7.

Gode håndverkerbedrifter er stort sett dyktige til dette. De har fokus på avtaleinngåelsen, de sikrer at avtalene blir balanserte, bruker skriftlige tilbud, ordrebekreftelser, avtaledokumenter mm. Blir det nødvendig med endringer eller tillegg sikrer det at det inngås skriftlig avtale om det.

Andre håndverkere har for lite fokus på selve avtaleinngåelsen og hvordan endringer og tillegg skal håndteres. Noen mener det er viktigst å komme i gang med jobben, for deretter å inngå nødvendige avtaler etter hvert som problemer måtte dukke opp. Dette er både en risikabel og arbeidskrevende praksis.

Det beste er at partene lager klare og uttømmende skriftlige kontrakter fra starten av, og at det inngås skriftlige, klare og uttømmende avtaler om tillegg og endringer når behovet for slikt oppstår.

Det er viktig at håndverkeren ikke blir presset til å ha et unødvendig stort administrativt apparat ”inne på kontoret”. Vi søker derfor et tilstrekkelig nivå av formalitet, men ikke mer.

3.3. Kan partene avtale hva som helst?

Både ja og nei. Selv om håndverkertjenesteloven er ufravikelig til ugunst for forbruker, er det lurt å ta utgangspunkt i at partene langt på vei kan avtale det de vil. Vi kalle det avtalefrihet. Se hvtjl. § 3.

Det er selvsagt forbruker som bestemmer hva som skal bygges, hvor og når det skal bygges, så lenge det skjer innenfor de krav som følger av lov og forskrift. Hva håndverkeren vil kreve betalt, er det håndverkeren som bestemmer, så lenge prisen ikke er “urimelig”

Mange tror at forbruker kan protestere på en avtalt pris, med den begrunnelse at den ikke er “gjengs pris”. Det er feil. Er det ført avtalt en pris, binder den partene, med mindre prisen er “urimelig”.

Er det ikke avtalt en pris, kan entreprenøren bare kreve en “gjengs pris”. Det vil i praksis si en pris som er vanlig i markedet. Se hvjtl. § 23.

Selv om vi sier at det er avtalefrihet, er det likevel mye som ikke kan avtales.

Hvtjl. bestemmer at det ikke kan avtales vilkår som setter forbrukeren i en dårligere posisjon enn det som følger av lovens regler. Det kan avtales regler som er gunstigere for forbruker. Se hvtjl. § 3.

Forbruker kan ikke kreve, og det kan ikke avtales, at håndverkeren skal utføre et ulovlig arbeid. Et permanent arbeid skal oppfylle gjeldende krav i plan og bygningsloven, TEK17 mm. Er det et det snakk om et midlertidig arbeid, typisk sikring av et bygg til en mer permanent utbedring skal gjennomføres, kan arbeidet avvike fra kravene i lov og forskrift, så lenge offentlige sikkerhetskrav fastsatt i log og forskrift blir oppfylt. Se hvtjl. § 6.

3.4. Kan vi la være å avtale detaljer, overlate til loven å bestemme alt?

Nei. Det fine med hvtjl. er at den har de aller fleste bestemmelsene partene trenger å avtale. Partene trenger med andre ord ikke å skrive en stor og omfattende avtale med alle de bestemmelsene partene trenger. De kan i stor grad støtte seg på lovens bestemmelser.

Men, det er mye som må avtales konkret, som loven ikke sier noe om. Loven sier for eksempel ikke noe om hva entreprenøren skal bygge, hvor og når. Det er derfor viktig at det inngås en avtale, som beskriver alt det partene ønsker skal være regulert i avtalen, og som ikke følger automatisk av lovens regler.

3.5. Forhold det er opp til partene å avtale selv

Håndverkertjenesteloven har regler for det meste, men ikke alt. Partene må selv formulere og avtale en rekke viktige forhold:

Det første partene bør bli enige om er hva håndverkeren skal levere. Det vil si byggherrens beskrivelse av funksjonskrav og andre krav forbruker ønsker oppfylt av håndverkeren. Dette omfatter hva, hvordan, hvor og når tjenesten skal utføres. Se hvtjl. §§ 5 flg.

For eksempel, bygge en garasje, pusse opp et bad, slipe gulv, legge om taket eller bytte et kjøkken. Det er viktig at beskrivelsen av hva entreprenøren skal gjøre er så klar og uttømmende som mulig. Det er faktisk den beste garantien mot tvister du kan skaffe deg.
Dernest hvilke dokumenter, tegninger og beskrivelser som for øvrig skal forplikte partene.
Når partene er enige om alle forhold omkring tjenesten håndverkeren skal levere, må partene bli enige om prisen, herunder tidspunktet for når prisen skal betales, gjerne en betalingsplan, det vil si om det skal være adgang til å kreve a-konto betaling.

Er ikke annet avtalt kan ikke håndverker kreve noe betalt før arbeidene er avsluttet eller tingen overlevert til forbruker. Se hvtjl. § 37.

Når forholdene omkring tjenesten og prisen er avklart, bør partene i tillegg bestemme seg for tre forhold til:

Hvem som skal være partenes representanter med fullmakt til å forplikte partene i avtaleperioden (avtale endringer, tillegg, avbestillinger etc.).
Om partene skal stille sikkerhet under og etter kontraktsperioden.
Om forbruker skal kunne kreve dagmulkt og fra hvilke frister, se hvtjl. § 31.

3.6. Fra hvilket tidspunkt binder avtalene partene?

Partene blir gjensidig bundet fra og med avtaletidspunktet.

I prinsippet er avtaletidspunktet det tidspunktet da tilbudet blir akseptert. Det typisk skje når forbruker sender en e-post til håndverkeren og aksepterer tilbudet håndverkeren har sendt forbrukeren.

Aksepten kan komme uttrykkelig til syne som en muntlig eller skriftlig uttalelse om at tilbudet aksepteres.

Andre ganger kan aksepten være mer indirekte. En part kan for eksempel ved et “nikk” eller annen adferd gi den andre part rimelig forventning om at tilbudet er akseptert. Vi kaller dette for konkludent adferd. Norsk rett aksepterer muntlige avtaler og konkludent adferd som rettslig bindende handlinger. Det er derfor ofte vanskelig å fastslå det eksakte tidspunkt for når partene ble bundet til avtalen.

Avtaler kan også oppstå fra og med det tidspunkt partene er blitt enige om de vesentligste siden av avtalen. Det vil si at avtalen kan være bindene selv om partene ikke er enige i alle detaljene. Det vanlige i denne sammenheng er at partene har glemt å tenke på noe. Da kan avtalen likevel være bindende inngått. Det går for eksempel ikke å hevde at en avtale om å bygge en garasje, ikke er gyldig inngått, fordi det ikke er avtalt hvilken dørvrider det skal være på porten. Særlig ikke når dette oppdages etter at arbeidet har startet opp.

Er partene derimot klar over at de er uenige i konkrete detaljer, skal det mer til før det oppstår en avtale alene med den begrunnelsen at partene er enige i de vesentligste sidene av avtalen.

Dette skaper noen ganger usikkerhet med tanke på hvor mye partene ble enige om før avtalen ble inngått, og hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er derfor viktig å være tydelig i perioden før avtalen inngås, slik at det ikke oppstår en rettslig bindende avtale før partene ønsker det.

En teknikk som er vanlig ved større avtaler, er at partene på forhånd skriftlig er enig i at avtale ikke skal anses inngått før partene har signert avtaledokumentet.

Ryddighet rundt selve avtaleinngåelsen bidrar til å redusere faren for tvister omkring slike spørsmål.

3.7 Hvilke vilkår må inn i tilbudet, og hvilke vilkår kan tas inn i avtalen senere?

Som en konsekvens av at bindende avtale oppstår når et tilbud blir akseptert, må du som gir et tilbud sørge for at alle vilkårene du ønsker inn i avtalen blir nevnt i i selve tilbudet. Etter at tilbudet er akseptert, er det ikke sikkert at du får med deg motparten på å ta inn ytterligere vilkår.

Har den andre part fremsatt et tilbud, og du ønsker en avtale, men på litt andre vilkår enn det som følger av tilbudet, må du svare at du kan akseptere tilbudet, men på følgende vilkår. Da vil ditt svar være et avslag på tilbudet du fikk og samtidig et nytt tilbud til motparten, som motparten kan akseptere eller avslå.

3.8. Kan oppstart av arbeidene i seg selv innebære at avtalen blir bindende?

Ja. Vi ser ofte at partene starter selve jobben uten at det foreligger et klart tilbud eller en klar aksept. Det faktum at partene har starte på selve jobben, viser i praksis at partene har akseptert at de har en avtale. Vi kaller dette konkludent adferd.

I slike situasjoner kan det være umulig å fastslå med sikkerhet fra hvilket tidspunkt avtalen ble bindende og hvilke vilkår som var på plass før avtalen ble bindende.

3.9. Hvordan finner vi ut hva som er avtalt (avtaletolkning)?

En avtale bør inngås på en slik måte at det er lett å finne ut hva som er avtalt. Det er derfor viktig at avtalen er skriftlig, og at partene tar vare på avtaledokumentene.

Er partene enige i hvordan avtalen skal tolkes, vil det være denne tolkningen som legges til grunn, selv om ordlyden i kontrakten peker på en annen tolkning.

Er partene uenige om hva som er avtalt, må vi legge vekt på ordlyden i avtalen og bruke ulike tolkningsprinsipper.

Utgangspunktet er da at det skal legges til grunn en objektiv og normal forståelse av ordlyden som er brukt. Hele teksten skal leses i sammenheng og det skal legges vekt på hva partene ønsket å avtale.

Dersom det fortsatt er uklart hvordan avtalen skal tolkes, blir avtalen normalt tolket “mot” den som har formulert teksten. Er det entreprenøren som har formulert teksten, blir avtalen tolkes slik at det ikke går ut over forbruker.

Er det forbruker som har formulert teksten, tilsier samme regel at avtalen blir tolket mot forbrukeren. Dette gjelder dog bare i den grad entreprenøren ikke burde ha sett uklarheten før avtalen ble inngått, informert og veiledet forbrukeren om forholdet. Se hvtjl. §§ 5 – 7.

For å unngå uklare avtale, er det lurt å bruke standard avtaledokumenter, hvor dokumentet fungerer som en huskeliste over hva partene må avtale med ferdige tekster.

Les mer om det standard avtaledokumenter her.

3. Beskrivelsen, det viktigste avtaledokumentet

Kjernen i enhver avtale om et bygg eller anleggsarbeid, er forbrukerens beskrivelsen av det som skal bygges. Mer presist de funksjonskrav og andre krav forbruker krever at skal oppfyllet gjennom byggeperioden.

3.1. Hva menes med at beskrivelsen må være klar og uttømmende?

Beskrivelsen må vare klar og uttømmende. Klar på den måten at den ikke kan feiltolkes, det vil si at begge parter forstår beskrivelsen likt. Uttømmende på den måten at det ikke mangler noe som må etterbestilles.

Slike etterbestillinger, kaller vi endringer. Det blir ofte tvist rundt hvor mye håndverkeren skal ha betalt for slike endringer. Det blir også ofte tvist rundt hvor mye reduksjon i prisen entreprenøren må tåle dersom en endring fører til at en del av den opprinnelige jobben ikke lenger skal utføres.

Beskrivelsen skal være grunnlaget entreprenøren beregner prisen som tilbys (prisgrunnlaget). Den vil også danne grunnlaget for en realistisk fremdriftsplan.

Sørg derfor for at beskrivelsen er både klar og uttømmende.

3.2. Hvordan bør forbruker beskrive kravene til det som skal bygges?

Beskrivelsen skal fortelle håndverkeren hvilke krav forbrukeren stiller til det ferdige byggverket.

Vi sier da at kravene kan deles opp i to grupper. Den ene gruppen er rene funksjonskrav. Den andre er kort og godt “andre krav.

Funksjonskrav kan for eksempel være at det skal være en garasje med plass til to biler, og det skal være god plass til å få ut barnesete og barnevogn ut av bilen uten å måtte parkere taktisk.
Funksjonskrav kan også være at det skal bygges på en ekstra etasje på huset.

Håndverkeren skal da på grunnlag av sin kompetanse og erfaring velge de rimeligste metoder og materialer som samtidig sikrer at det ferdige byggverket oppfyller alle kravene i lov, forskrift og avtale.

Forbruker kan også stille “andre krav”, det vil si gå lenger enn kun å beskrive funksjonen. Vi sier da at forbruker stiller krav til metoder og materialvalg. Slike krav kan være at:

Det skal være sort takstein på garasjen, samme type som på huset.
Det skal være dobbel port som går helt ned til bakken for å hindre snø i å fyke inn om vinteren
Det skal være direkte adkomst til garasjen fra huset.
Det skal være parkett på gulvet, og ekstra plate bak gipsplatene på veggene for skruefester.

Slike “andre krav” begrenser håndverkerens valgfrihet, samtidig som forbruker sikrer seg at det endelige byggverket blir slik forbruker ønsker seg.

Faren med å være for konkret i metode og materialvalg, er at forbruker ikke nødvendigvis forstår konsekvensene av kravet. En port som går helt ned til bakken, kan lett fryse fast, og dør direkte inn i huset stiller ekstra krav til brannsikkerheten. Slike metode og materialvalg er også prosjektering. Les mer om prosjektering nedenfor.

Uansett hvilke krav forbruker stiller bør de angis på en klar måte slik at de ikke kan misforstås.

4. Prosjektering

Som nevnt ovenfor kan forbrukers beskrivelse av de krav håndverkeren skal oppfylle, gli over i det vi kaller prosjektering. Alle bygg og anleggsarbeider i Norge må planlegges, det vi si prosjekteres før de kan utføres. Det følger av plan og bygningsloven, Tek17, SAK10 mfl. Se Tek17 kap. 1 til 3.

Veldig enkelt forklart innebærer det å prosjektere å lage en plan for arbeidet, som sikrer at alle krav i lov, forskrift og avtalen mellom byggherren og entreprenøren blir oppfylt. Se Byggteknisk forskrift (TEK17) kapittel 2 og 3.

Vi kan oppsummere prosjektering i fem kulepunkter.

Prosjekterende skal avdekke og tolke alle krav i lov, forskrift og kontrakt, som stilles til det ferdige byggverket eller anlegget.
Prosjekterende skal velge metoder som sikrer at kravene
blir oppfylt.
Prosjekterende skal velge materialer som sikrer at kravene
blir oppfylt.
Prosjekterende skal lage arbeidsbeskrivelser for utførende entreprenør.
Prosjekterende skal lage arbeidstegninger for utførende entreprenør.

Når prosjekteringen er ferdig, utgjør prosjekteringen det vi kaller produksjonsunderlaget for utførende entreprenør. Se for eksempel TEK17 § 2-4 og SAK10 § 12-4.

Prosjektering er en krevende oppgave. Prosjekterende skal, innenfor sitt ansvarsområde, ha oversikt og innsikt i alle krav som stilles til det ferdige byggverket i lov og forskrift. Det stilles derfor strenge krav til både kompetanse, erfaring og kapasitet for å kunne ha ansvar som prosjekterende i byggeprosjekter. Se Sak10 § 9-1.

Forbrukere har normalt ikke forutsetning for å prosjektere arbeidet. Det bør derfor avtales at håndverkeren skal ha ansvaret for å prosjektere. I noen tilfeller ønsker forbruker å engasjere en rådgiver som skal prosjektere arbeidet. Det kan være lurt i noen prosjekter, men generelt gjør det prosjektene mer kompliserte å håndtere riktig.

Har forbruker engasjert egen arkitekt, og tiltaket er søknadsplikting, har arkitekten ansvar ovenfor kommunen for mye av prosjekteringen. Dette bør da koordineres med hvilket ansvar håndverkeren skal ha å prosjektere.

5. Håndverkerens tilbud

5.1. Dokumentmal – tilbud

Entreprenørens tilbud bør være skriftlige eller elektronisk slik at det i ettertid kan bevises hva som ble tilbudt. Dernest er det teksten som tas inn i tilbudet som er det sentrale.

Tilbudet skal i prinsippet være et svar på forbrukerens forespørsel, og blir i stor grad påvirket av hvorvidt forbruker har laget en beskrivelse av det som skal bygges.

5.1.1. Når forbruker har laget en beskrivelse av det som skal bygges

Har forbruker laget en beskrivelse av det som skal bygges, er det viktig at håndverkeren ser over beskrivelsen og vurderer om den er tilstrekkelig klar og uttømmende. Ser håndverkeren at noe er uklart, eller noe mangler slik at beskrivelsen ikke dekker alt det forbruker må antas å ønske at håndverkeren leverer, skal håndverkeren informere og veilede forbruker. Se Se Hvtjl. § 5 – 8.

Tilbudsbrevet forutsetter at det foreligger skriftlig beskrivelse og / eller tegninger av tjenesten som skal leveres. Det er viktig at beskrivelsen er så detaljert at det ikke oppstår uenighet i etterkant om hva håndverkeren skulle utføre. Vi sier gang på gang at beskrivelsen skal være klar og uttømmende. Klar for å ikke å kunne misforstås, og uttømmende slik at det ikke mangler noe som forbruker må bestille som tilleggsarbeid i ettertid.

Tilbudet bør knyttes opp mot slike skriftlige beskrivelser og / eller tegninger og det er viktig å angi datoen som er påført dokumentene. Dersom det i løpet av avtaleperioden blir laget nye beskrivelser eller tegninger vil de nye beskrivelsene og tegningene i prinsippet innebære endringer og tillegg som gir håndverkeren krav på pristillegg, fristtillegg og erstatning.

Husk at håndverkerens krav på pristillegg mm. er i praksis betinget av at det inngås en avtale om å utføre endringen eller tillegget. Det er ikke nok at håndverkeren bare sender et varsel om krav. Se Hvtjl. § 9 og 33. Les mer om endringer og tillegg her.

5.1.2. Når forbruker ikke har laget en beskrivelse av det som skal bygges

Dersom det ikke finnes beskrivelser eller tegninger av tjenesten som skal ytes, må håndverker selv sørge for en detaljert beskrivelse. Beskrivelsen må være i tråd med forbrukerens uttalte ønsker og behov, samt krav i lover og forskrifter. Husk at beskrivelsen som utgangspunkt skal være uttømmende, komplett, slik at forbruker ikke behøver å etterbestille noe.

Er det håndverkeren som har laget beskrivelsen, og det viser seg at den ikke er komplett, kan både reglene om fastpris sammen med omsorgsforpliktelsen, og reglene om bindende prisoverslag hindre at entreprenøren får pristillegg for å levere en komplett tjeneste.

Dersom håndverker ser at beskrivelsen eller tegningen av tjeneste ikke er komplett eller forbrukeren kan være interessert i eller best tjent med en avvikende tjeneste, plikter håndverker å orientere forbruker om dette, noen ganger fraråde forbruker å bestille arbeidet. Se Hvtjl. § 5 – 8 Slik orientering eller fraråding bør skje skriftlig og det bør gå frem av tilbudet at forbruker er orientert eller frarådet.

5.1.3. Tilbudsbrev og “generelle kontraktsvilkår”

For å unngå å gjøre selve tilbudsbrevet for omfattende, viser tilbudsformularet til ”generelle kontraktsvilkår” som skal vedlegges tilbudsformularet.

Tilbudsformularet er utformet slik at forbruker kan akseptere tilbudet ved å signere på brevet. Ved forbrukerens aksept av tilbudet, blir partene gjensidig bundet av avtalen med de vilkår som følger av tilbudsformularet. Ønsker ikke partene ytterligere kontraktsvilkår inn i avtalen, er det i prinsippet ikke behov for noe eget avtaledokument i tillegg til tilbudsformularet og de generelle kontraktsvilkårene.

Med utgangspunkt i det tilbudsbrevet, de generelle kontraktsbestemmelsene og enkle arkivrutiner, skal det ikke være behov for et omfattende administrativt apparat ”inne på kontoret”.

5.2. Kan håndverkeren bruke ordrebekreftelse i stedet for tilbudsbrev?

Ja. Dersom forbrukerens beskrivelse av det som skal bygges er tilstrekkelig detaljert, partene har blitt enige om pris, og håndverkeren ikke har behov for å legge til ytterligere kontraktsvilkår, kan tilbudsbrevet erstattes med en enkel ordrebekreftelse. Vi kan da si at entreprenøren aksepterer forbrukerens tilbud om at entreprenøren skal få bygge det som er beskrevet på de vilkår forbruker har beskrevet.

De fleste avtaler blir faktisk inngått etter at partene har snakket sammen om hva som skal gjøres, hvordan det skal gjøres, hvor mye det skal betales etc. Forbrukeren ber ofte først om pris og etter å ha fått dette fortsetter partene å forhandle om hva som skal gjøres og hvilken endring dette gir i pris. Etter en del frem og tilbake anser partene seg for enige om alt.

Da kan håndverkeren oppsummere det partene er blitt enige om og sende en ordrebekreftelse.

Det er imidlertid en forutsetning at alle de vilkår entreprenøren ønsker inn i avtalen kommer frem av den skriftlige dialogen mellom partene, og helst at de gjentas i ordrebekreftelsen..

Er det derimot usikkert hva partene er enige om, bør håndverkeren sende et tilbud, hvor alle vilkårene håndverkeren vil ha inn i avtalen er beskrevet. Er forbruker enige i alt, kan forbruker akseptere tilbudet.

5.3. Må forbruker signere på ordrebekreftelsen?

Rettslig sett nei. Gjort på riktig måte vil en ordrebekreftelse kun vise det partene allerede har blitt enige om og avtalt. Det er derfor ikke nødvendig at forbruker signerer på ordrebekreftelsen.

Men, siden vi hele tiden forsøker å hindre misforståelser, er det lurt at ordrebekreftelsen utformes slik at forbruker signere på den, og bekrefter at innholdet stemmer med partene har avtalt.

Mener forbrukeren at håndverkerens ordrebekreftelse avviker fra det som er avtalt mellom partene, vil uenigheten forhåpentligvis bli avdekket allerede før arbeidet starter opp. Dersom forbrukeren ikke protesterer eller sågar har signert på aksepten eller ordrebekreftelsen vil det i praksis oppfattes som en erkjennelse av at aksepten eller ordrebekreftelsen stemmer overens med det partene har avtalt.

I praksis vil en ordrebekreftelse innholdsmessig være nokså lik tilbudsformularet.

Ønsker ikke partene ytterligere kontraktsvilkår inn i avtalen, er det i prinsippet ikke behov for noe eget avtaledokument i tillegg til aksept eller ordrebekreftelsen.

5.4. Må det skrives en kontrakt etter at ordrebekreftelsen er sendt og mottatt?

Dersom partene i praksis er blitt enige om hva som skal bygges, hva som skal betales osv. og håndverker har sendt ut en ordrebekreftelse forbruker ikke protestere på, har partene rettslig sett inngått en avtale.

Det er da ikke nødvendig å lage et avtaledokument.

Selv om det ikke er nødvendig kan det være lurt å lage et avtaledokument. Er du i tvil om dere er enige om alt, og det er uklart om det dere er blitt enige om er skrevet ned et sted, bør dere lage et avtaledokument og samle alle dokumentene partene mener beskriver det partene er blitt enig om. .

På den måten sikrer du bevis for at det er inngått en avtale og hva avtalen går ut på.

5.5. Kan håndverker ettersende “generelle kontraktsvilkår”

Nei. Har partene først inngått en avtale, kan ikke håndverkeren i ettertid, ensidig kreve at de generelle kontraktsvilkårene håndverkeren normalt krever inn i sine avtaler, skal tas inn i avtalen med forbrukeren.

Skal slike generelle kontraktsvilkår inn i avtalen, må de nevnes før avtalen inngås.

6. Lag balanserte avtaler

Selv om avtalene i seg selv er klare og uttømmende, ser vi at det ofte oppstår tvister der avtalen ikke er balanserte.

Er avtalen ubalansert, vil den ene part oppleve situasjonen som urettferdig. Parten er da mer tilbøyelig til å konstruere tolkninger av avtalen og skape tvister, for å gjenopprette balansen.

Vi anbefaler derfor at at det lages balanserte avtaler. Er avtalen balansert vil begge parter i avtaleforholdet se seg tjent med å etterleve alle rettigheter og plikter etter avtalen og samarbeide om å gjennomføre den. I slike avtaler ønsker ingen av partene at avtalen skal ende opp med tvist og krangling.

Et typisk eksempel på en ubalansert avtale er at forbruker presser gjennom en “god deal”, ovenfor håndverkeren, kanskje ved å holde tilbake informasjon som håndverkeren burde ha fått vite om før avtalen ble inngått. Det kan også være at håndverkeren har glemt å ta med i sitt tilbud at vil ha rett til å få betalt avdrag før arbeidene er avsluttet. Forbrukeren kan da nekte å betale før arbeidene er ferdige. Se hvtjl § 37. Det skaper fort en presset likviditet for håndverkeren. Skal byggeprosjektet pågå over lenger tid, bør en slik ubalanse forsøkes rettet opp med en tilleggsavtale om betaling eller andre grep som skaper balanse i avtaleforholdet igjen.

7. Bruk dokumentmaler

Når kontrakten skal skrives, er det lurt å bruke standard avtaledokumenter som er blitt kvalitetssikret av advokat eller forbrukerrådet. Disse har også et sett med kontraktsvilkår og tekster som kan gjenbrukes gang etter gang.

Ved å bruke slike maler, kan man velge bort og legge til vilkår slik at avtalen til slutt er tilpasset de ønsker og behov partene har og blir enige om å ta med i avtalen. Ukritisk endring av standard kontraktsdokumenter kan imidlertid gi uheldige konsekvenser så her er det om å gjøre å være varsom.

Les mer om selve avtaleinngåelsen her.

Her kan du lese om: