1. Rydding og vasking
Håndverker plikter å holde arbeidsplassen ryddig iht. avtalen og slik god skikk tilsier. Dette gjelder også når arbeidene avsluttes. Håndverkeren skal da rydde byggeplassen, ta med seg avkapp og annet søppel.
Håndverkeren skal også normalt vaske bort støv som er en naturlig del av en byggeprosess. Forbruker skal ikke behøve å vaske bygget før det tas i normal bruk.
2. Hvem har ansvaret for skade på kontraktsarbeidet
2.1. Skade oppstått før overtakelsen
Frem til overtakelsen av arbeidene har håndverkeren ansvaret og risikoen for skader på arbeidene. Er håndverker nesten ferdig på et tidspunkt noen skader det, må håndverker bruke av egne penger for å reparere skaden. Denne risikoen for skader på arbeidene går over til forbruker i det arbeidene er avsluttet og overtatt.
Det mest ryddige er at overtakelsen skjer gjennom en overtakelsesforretning. Se mer om dette nedenfor.
2.2. Skade oppstått etter overtakelsen
Skader på arbeidene som oppstår etter overtakelsen må forbrukers ordne opp i selv.
2.3. Skade vs. mangel
Dersom skaden skyldes at håndverker ikke har utført arbeidet iht. avtalen eller på en god håndverksmessig måte, sier vi at arbeidet er mangelfullt utført. I slike situasjoner er det håndverkeren som må utbedre skaden.
2.4. Gjenstående arbeid
Håndverkeren er også ansvarlig for å utbedre arbeid som ikke er utført iht. avtalen eller på en god håndverksmessig måte selv om forholdet først oppdages etter overtakelsen. Det forbruker da må gjøre er å reklamere på forholdet til håndverkeren og gi håndverkeren mulighet til å utbedre forholdet.
Les mer om mangler, reklamasjon og foreldelse her.
3. Overtakelse og overtakelsesforretning
3.1. Hvorfor er overtakelsen viktig?
I alle bygg og anleggskontrakter er overtakelsen en viktig hendelse. Det er da risikoen for skade på arbeidet går over på byggherren eller forbrukeren, reklamasjonsperioden og foreldelsen av mangelskrav begynner å løpe, ofte utløser det rett for håndverkeren til å fakturere alt som ikke er fakturert tidligere mm.
Reglene som regulerer tidspunktet for når overtakelsen finner sted er derfor viktige.
Håndverkertjenesteloven har ikke bestemmelser om hvordan byggearbeidene overleves til forbrukeren. Lovens system går ut på at overtakelsen skjer når håndverkeren avslutter arbeidet. Dette gir ikke et veldig klart tidspunkt for når overtakelsen finner sted.
Se hvtjl. § 20.
3.2. Reglene i bustadoppføringslova og NS kontraktene
Bustadoppføringslova og alle Norsk Standard kontraktene har strenge regler om hvordan overtakelsen skal gjennomføres. De oppstiller alle krav om at det skal gjennomføres en overtakelsesforretning.
Overtakelsesforretning betyr at
- partene besiktiger arbeidene sammen,
- håndverker viser, forklarer og lærer forbruker hvordan arbeidene skal brukes, forvaltes og vedlikeholdes på riktig måte og
- forbruker kan påpeke og skrive ned eventuelle mangler mens håndverkeren er til stedet.
Ikke sjelden oppdager forbruker at han ønsker noe tilleggsarbeid utført og da kan dette eventuelt avtales med en gang.
Tilsvarende regel bør også avtales når det er snakk om forbrukerentrepriser etter håndverkertjenesteloven.
3.3. Forberedelser til overtakelsesforretninger
Overtakelsesforretningen må forberedes noe i tid før arbeidene er ferdige.
Skal håndverker overlevere FDV dokumentasjon bør det skje i god tid før selve overtakelsesforretningen slik at forbruker får tid til å lese gjennom dokumentene.
Skal håndverkeren teste utstyr, bør forbruker inviteres med slik at også forbruker kan se at ting fungerer og samtidig lære hvordan det testes og brukes.
Håndverker bør invitere til overtakelsesforretningen. Tidspunktet for overtakelsesforretningen bør være samtidig med at med at håndverkeren blir ferdig med arbeidet. Skjer overtakelsesforretningen senere er det viktig at det presiseres i overtakelsesprotokollen når arbeidene ble ferdige. Dette har nemlig betydning for beregning av eventuell dagmulkt og tidspunktet for mangelsvurderingen.
3.4. Overtakelsesprotokoll
Det bør lages en protokoll fra overtakelsesforretningen. Protokollen er kort og godt et dokument, som viser hva partene kommenterte under befaringen. Det finnes mange maler for slike protokoller. Vi har en mal vi gir til våre kunder.
3.5. Overtakelsesprotokoll uten overtakelsesforretning
Ønsker ikke partene av ulike grunner å gjennomføre en overtakelsesforretning med befaring av arbeidene, bør partene likevel signere på et dokument hvor det det er angitt tidspunkt for når arbeidene ble avsluttet og overlevert til forbruker.
3.6 Virkningene av overtakelse
Virkningene av overtakelse vil kunne variere etter hva som er avtalt mellom partene. Vanlige virkninger av overtakelse er:
- Retten til dagmulkt stanser dersom det er avtalt dagmulkt.
- Håndverker får rett til å sende sluttfaktura.
- Reklamasjonsperioden (5 år) og den normale foreldelsesfristen (3 år) begynner å løpe.
- Risikoen for kontraktsarbeidet går over fra håndverkeren til forbrukeren, se hvjtl. § 35. Dette får betydning for hvem som bør tegne forsikring.
4. Sluttoppgjør
4.1. A-konto betaling krever avtale
Har ikke partene avtalt noe om betalingstid, plikter ikke forbruker å betale noe før arbeidene er ferdig.
Se Hvtjl. § 37.
Det er derfor vanlig å avtale at håndverkeren kan fakturere a-konto etter hvert som arbeidet blir utført.
4.2. Håndverkeren bør sende et sluttoppsett og en sluttfaktura
Når arbeidene er avsluttet, er det ryddig at håndverkeren sender et sluttoppgjør som viser hele det økonomiske oppgjøret for arbeidene som er utført.
Sluttoppgjøret bør bestå av et sluttoppsett og en sluttfaktura.
Sluttoppsettet bør gi partene god oversikt over alle kravene håndverkeren hadde gjennom hele byggeprosjektet, både krav forbrukeren allerede har betalt og krav som ikke er betalt enda.
Sluttfakturaen skal inneholde alle krav håndverkeren ikke har fakturert tidligere.
4.3. Krav som må faktureres senere
Ideelt sett bør sluttfakturaen være siste fakturaen fra håndverkeren. Men noen ganger blir det riktig å ettersende noen fakturaer. Det kan være at noe arbeid først skal utføres senere, eller at håndverkeren ikke har grunnlag for å spesifisere ulike krav, typisk krav fra underleverandører eller underentreprenører. Slike krav bør håndverkeren konkretisere i sluttoppsettet, slik at forbruker er varslet om at kravet vil komme om en stund.
Håndverkeren bør spesifisere hvilke krav som vil bli fakturert i senere fakturaer.
Vi har maler for slike sluttoppsett vi gir til våre kunder.
4.4. Loven har ikke bestemmelser om sluttoppgjøret
Håndverkertjenesteloven har egentlig ikke bestemmelser om dette. Loven bestemmer bare at forbruker kan kreve at håndverkeren skriver en «rekning». Rekningen skal gjøre det mulig for forbrukeren å vurdere om prisen om kreves betalt er riktig.
Se hvtjl. § 36.
Har forbruker fått rekning, blir forbruker forpliktet til å betale iht. rekningen, om forbruker ikke protesterer på den «innen rimelig tid» etter at rekningen ble mottatt. Unntaket fra dette er når annen pris faktisk er avtalt, eller prisen som kreves betalt er «urimelig.
Se mer om forbrukers betalingsplikt her.
4.4 Forbruker kan holde tilbake beløp som sikkerhet for mangler og andre krav
Forbruker har rett til å holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre forbrukerens rettmessige krav. Kravene kan være begrunnet med mangler, eller andre kontraktsbrudd fra håndverkerens side.
Holder forbruker tilbake et større beløp enn det som er rettmessig, må forbruker betale forsinkelsesrente. Det gir også håndverkeren rett til å stanse resten av sin leveranse.
Se hvtjl. § 42.
Dersom forbruker krever forhold rettet som håndverker mener ikke er en mangel, bør partene avtale hvordan denne uenigheten skal løses. Er forholdet av mindre verdi, kan en uavhengig takstmann som partene har tillitt til kunne avgjøre om det foreligger en mangel eller ikke. Er forholdet av større verdi eller klarer ikke partene å bli enige om en minnelig løsning, må partene vurdere om det skal søkes juridisk og fagkyndig råd.
Det med fagkyndige rapporter er noe vi anbefaler at partene venter med å bruke penger på til det er innhentet råd fra en advokat med særlig kunnskap innen entrepriserett. Vi ser nemlig at mange rapporter ikke gir svar på det rapportene er meng å gi svar på. Da er rapportene ofte fullstendig verdiløse.
