1. Innledning
Alle byggeprosjekter skal avsluttes med et sluttoppgjør, men bustadoppføringslova har ingen oppskrift på hvordan sluttoppgjøret skal se ut. Vi ser derfor mange og rare forsøk på lage slike sluttoppgjør.
Noen ganger ser vi bare en sluttfaktura. Andre ganger en faktura med en opplisting av kravene som faktureres i sluttfakturaen. Vi ser også forsøk på å lage en oppstilling av krav i store Excel ark, men hvor logikken mellom tallene i skjemaet kun er forståelig får de som har laget Excel arket. Slikt skaper misforståelser og unødvendige tvister.
Dette forteller oss at det er behov for en mal for hvordan sluttoppgjøret bør se ut. Vi tror vi har svaret.
Vi beskriver derfor her hvordan sluttoppgjøret bør se ut ved bygging av en enkelt bolig eller hytte.
Vi beskriver ikke hvordan sluttoppgjøret ved salg av prosjekterte boliger bør se ut. Slike oppgjør blir normalt håndtert gjennom megler eller oppgjørsansvarlig.
1.1. Formålet med sluttoppgjøret
Formålet med sluttoppgjøret er å avslutte alle partenes økonomiske mellomværende i byggeprosjektet på en ryddig måte. Målet er at partene skal legge frem alle krav, innsigelser og motkrav de har mot hverandre. Unntaket fra dette er kanskje mangelskrav, og særlig skjulte mangelskrav.
Når alle krav, innsigelser og motkrav ligger på bordet, skal partene gjennomgå dem og forsøke å bli enige om et endelig oppgjør.
NS kontraktene har detaljerte regler, nærmest en mal for hvordan dette skal gjøres. Se for eksempel NS 8405 pkt. 33.1, 33.2 og NS 8407 pkt. 39.1 og 39.2. Reglene om sluttoppgjør i NS-kontraktene, er etter vår mening den beste malen for et sluttoppgjør og er i stor grad i samsvar med ulovfestet entrepriserett.
Bustadoppføringslova har som nevnt ingen tilsvarende bestemmelse, slik at det blir litt opp til partene selv å lage et sluttoppgjør som er forståelig for begge parter.
Vi anbefaler at entreprenøren og forbrukeren følger den samme malen som vi finner i NS kontraktene.
Bildet i toppen av artikkelen viser et slikt slutoppsett, basert på en Excel mal vi gir ut til våre kunder.
1.2. A-konto betaling krever avtale
Husk at entreprenøren ikke har krav på betaling før etter at arbeidene er overtatt, med mindre det er avtalt at entreprenøren kan fakturere det vi kaller a-konto fakturaer. Se buofl. § 46.
Så lenge entreprenør, eller utbygger eier tomten, bestemmer loven også at det ikke kan kreves noe betalt før tomten er skjøtet over på forbrukeren. Unntaket er der entreprenøren stiller garanti for beløpet som betales, men det er uvanlig. Se buofl. § 47 andre ledd.
Når forbrukeren eier tomten, er det vanlig og ofte nødvendig at partene avtaler at entreprenøren skal fakturere a-konto etter hvert som arbeid er utført eller materialer levert på byggeplassen.
Vi anbefaler at det lages en fakturerings- og betalingsplan som er linket opp mot en fremdriftsplan, og at partene har regelmessige møter for å kontrollere at utførelsen er ajour i forhold til fremdriftsplanen.
Selv om det er avtalt at entreprenøren har rett til å sende a-konto fakturaer etter hvert som arbeidet utføres, skal de siste 10 prosentene av kontraktsummen først betales etter overtakelsen. Se buofl. § 47.
Les mer om forbrukers betalingsforpliktelse her.
1.3. Forberedelsene til sluttoppgjøret
Vi anbefaler som nevnt at sluttoppgjøret utformes etter malen vi finner i NS kontraktene. Malen legger opp til at alle krav partene har eller har hatt mot hverandre gjennom byggeprosjektet skal listes opp og konkretiseres. Alt skal frem i lyset, opp på bordet.
Dette gjelder både betalte og ikke betalte krav, og krav som ikke er fakturert ennå.
I stedet for å vente til etter overtakelsen med å samle sammen alle disse kravene og dokumentasjonen som underbygger kravene, bør partene ha forberedt dette gjennom hele byggeperioden.
Du bør samle og systematisere disse dokumentene fortløpende gjennom byggeperioden. Ved å gjøre det bør det sette i gang sluttoppgjøret være unnagjort i løpet av en times tid.
2. Start sluttoppgjøret med et sluttoppsett og en sluttfaktura
Vi anbefaler at sluttoppgjøret starter med at entreprenøren lager:
- et sluttoppsett, med nærmere bestemt innhold og systematikk
- en sluttfaktura som ideelt sett kun inneholder de siste 10 prosentene som først skal betales etter overtakelse.
2.1. Sluttoppsettet
Formålet med sluttoppsettet er å gi partene god oversikt over alle kravene entreprenøren har og har hatt mot forbrukeren gjennom byggeprosjektet.
Både krav forbrukeren allerede har betalt og krav som ikke er betalt enda. Du kan se for deg at sluttoppsettet er et regnskap, slik det ser ut på overtakelsen.
Det er viktig å skille mellom de enkelte kravene på den ene siden og fakturaene på den andre siden. Det er kravene og motkravene partene skal bli enige om, ikke fakturaene. Fakturaene skal til slutt stemme med kravene partene blir enige om, og er i første rekke et regnskapsteknisk verktøy.
Forklaringen for hvorfor dette skillet er viktig er vi ofte ser at det er fakturert feil beløp i forhold til det entreprenøren selv mener seg berettiget til. Dersom vi først vurderer størrelsen på de enkelte kravene, kan vi sjekke om faktureringen stemmer etterpå.
Før du leser mer om hvordan sluttoppsettet bør se ut, kan de klikke på bildet og se eksempelet her.
2.1 Oversikt over alle entreprenørens krav
Sluttoppsettet bør starte med at entreprenøren lister opp alle sine krav, enten de er betalt eller ikke. (Fakturaene kommer vi tilbake til lenger ned, nå fokuserer vi på kravene)
Start med avtalt kontraktsum.
Deretter lister du opp de justeringer som skal gjøres på kontraktsum etter reglene om indeksregulering eller mengderegulering. Dette endrer kontraktsummen, men utgjør formelt sett ikke en endring.
Etter å ha lagt til eller trukket fra disse justeringene får vi justert kontraktsum.
Kravene på vederlagsjustering som følge av endringer og hindringer kommer vi tilbake til.
Dersom det noe arbeid ikke er utført, bør det håndteres som endringer eller mangler, avhengig av årsaken til at arbeidet ikke er utført.
- Er det avtalt at arbeidet skal utføres senere, kan kontraktssummen stå uendret, men det må fremgå at kravet på betaling blir fremmet og betalt på et senere tidspunkt.
- Er årsaken at entreprenøren rett og slett har glemt å utføre arbeidet, er det en mangel. Kontraktsummen skal da stå uendret, men forbrukeren får rett til å holde tilbake penger frem til arbeidet er utført. Blir ikke arbeidet utført, konverteres tilbakeholdskravet til et krav på prisavslag og erstatning.
- Er årsaken at forbrukeren har pålagt entreprenøren å ikke utføre arbeidet, er det en endring som håndteres under tilleggskrav og fradrag. Kontraktsummen skal da stå uendret, men under endringer kommer det et negativt tall som reduserer forbrukerens betalingsplikt.
2.2 Tilleggskrav og fradrag
Har entreprenøren utført endringsarbeid, eller latt være å utføre et arbeid etter avtale med forbrukeren (jfr. tredje kulepunkt ovenfor), eller mener entreprenøren at han ellers har krav på tilleggsbetaling som følge av forhold forbrukeren har risikoen for, skal disse kravene på vederlagsjustering angis post for post og summeres.
Det er viktig at entreprenøren angir størrelsen på hvert tilleggskrav og fradrag, og ikke beløpene i fakturaene som er sendt. Beløpet i fakturaene kan være feil, og det vil bli kontrollert når vi etterpå sammenligner størrelsen på kravene og det som er fakturert.
Beløpene entreprenøren krever betalt, skal være den netto merkostnad eller netto besparelse entreprenøren er påført som følge av endringen. Er det en netto besparelse, angis beløpet som et negativt tall.
Når alle tilleggskrav og besparelser er listet opp, summeres disse til en sum tillegg/fradrag.
Summen av justert kontraktsum og sum tillegg/fradrag blir da det totale kravet entreprenøren har rett til å fakturere i prosjektet.
2.3. Krav som må faktureres senere
De siste 10 prosentene av kontraktsummen, kan først kreves betalt etter overtakelsen. Fakturaen kan sendes før overtakelsen, men forfallsdatoen må være etter overtakelsen.
Kravet på disse 10 prosentene må derfor tas med i oversikten over krav entreprenøren har mot forbrukeren. Er fakturaen sendt, bør også fakturaen nevnes i listen som vi kommenterer nedenfor.
Dersom det følger av avtale at entreprenøren skal utføre arbeid etter overtakelsen, må også disse kravene nevnes i oversikten over krav entreprenøren har mot forbruker. Er kravets størrelse usikkert, kan det presiseres at dette blir fastslått senere. Så lenge det presiseres at arbeidet skal utføres og betales på et senere tidspunkt, er dette uproblematisk.
Dersom slike krav ikke blir nevnt i sluttoppsettet, kan det føre til at betalingskravet går tapt. Se buofl. § 48 andre ledd.
2.4. Oversikt over alle fakturaer som er sendt, enten de er betalt eller ikke
Frem til nå har vi kun kommentert kravene entreprenøren har mot forbrukeren. Nå skal vi kommentere fakturaene.
Etter å ha listet opp alle kravene, bør entreprenøren liste opp alle fakturaer som er sendt, både a-kontofakturaer på kontraktsum og tilleggsfakturaer.
Det er lurt å liste opp alle a-kontofakturaer på kontraktssummen først og summere disse. Deretter alle tilleggsfakturaer og summere disse.
Summen av det som er fakturert skal svare til summen av justert kontraktsum og sum tillegg og fradrag.
Husk at de siste 10 prosentene av kontraktsummen først kan kreves betalt etter overtakelsen. Fakturaen kan senes før overtakelsen, men forfallsdatoen må være etter overtakelsen.
Husk også på at krav på tilleggsvederlag alltid bør faktureres i egne fakturaer. Hver faktura bør kun omfatte en bestemt endring, eller et a-konto beløp på kontraktsummen. På den måten vil manglende betaling av en faktura kunne knyttes til et bestemt krav.
Fakturerer entreprenøren mange ulike krav i samme faktura, blir det vanskeligere å knytte manglende betaling av fakturaen til konkret omstridt krav.
2.5. Oversikt over alle krav forbrukeren har bestridt og som entreprenøren fastholder
Sluttoppgjøret skal som nevnt markere slutten på det økonomiske mellomværende mellom partene i prosjektet. Dette skaper en forventning om at partene legger alle krav på bordet. Krav som ikke legges frem i sluttoppgjøret, er det naturlig å anta er frafalt eller ikke vil bli fremmet.
I NS kontraktene er det uttrykkelig bestemt at partene taper krav som ikke blir lagt på bordet – altså tatt inn i sluttoppsettet og inn i byggherrens innsigelser til sluttoppsettet innen fristene i kontrakten.
I bustadoppføringslova har vi ikke en tilsvarende bestemmelse, men buofl. § 48 andre ledd har en regel som nesten gir samme resultat.
Det er derfor viktig at entreprenøren nevner alle kravene han har mot forbrukeren i sluttoppsettet, og presiserer hvilke krav som fastholdes, selv om forbrukeren har avvist kravet tidligere.
2.6. Dokumentasjon knyttet til krav forbrukeren har bestridt
Entreprenøren bør legge frem dokumentasjonen som underbygger krav som er bestridt av forbrukeren. Dette er angitt som vedlegg 1, 2, 3, etc. i malen.
Dokumentasjonen bør omfatte:
- Bestillingen av endringsarbeidet fra forbruker
- Varsel om krav fra entreprenøren
- Dokumentasjon på at endringen eller arbeidet er utført, og at kostnaden er pådratt
- Dokumentasjon som viser hva entreprenøren kan kreve betalt av forbruker
Det er lurt å markere fakturaer som er helt eller delvis ubetalt. Summen av utestående fakturabeløp, sammen med beløpet i sluttfakturaen – utgjør entreprenørens krav i sluttoppgjøret. I tillegg kommer eventuelle krav som ikke er fakturert ennå og som entreprenøren har redegjort for i sluttoppsettet.
2.7. Oversikt over alle krav som ikke tidligere er fakturert, og som faktureres nå eller senere
Entreprenøren bør til slutt liste opp krav som ikke tidligere er fakturert, og hvilke krav som faktureres i sluttfakturaen.
Krav som ikke kan faktureres ennå – typisk arbeid som ikke er utført – skal listes opp, selv om størrelsen på kravet ikke er kjent ennå.
2.8. Oppsummeringen i sluttoppsettet
Entreprenøren bør oppsummere sitt betalingskrav i sluttoppgjøret, det vil si hvor mye entreprenøren mener forbruker totalt sett skylder.
Samlet krav vil da være summen av
- krav som er fakturert, men ikke betalt, samt
- kravet i sluttfakturaen
I tillegg kommer eventuelle krav som ikke er fakturert. Beløpene bør angis både uten og med MVA.
2.9. Entreprenørens frist for å sende inn sitt sluttoppgjør
Bustadoppføringslova har ingen frist for når entreprenøren må starte sluttoppgjøret.
Det er imidlertid dårlig økonomi å ikke sende faktura så fort kravet kan kreves betalt. Sluttoppsettet og sluttfakturaen bør derfor sendes innen noen få uker etter overtakelsen.
Det er viktig å merke seg at krav kan gå tapt på grunn av passivitet. Dersom forbruker purrer på fakturaer eller sluttoppgjøret over noe tid, og entreprenøren ikke reagere med å fremme krav som ikke tidligere er fakturert eller fastholder krav som forbruker har avvist, risikerer entreprenøren å tape kravene etter reglene om passivitet.
Reglene om passivitet er en unntaksregel i norsk rett og vi går ikke nærmere inn på reglene her.
3. Forbrukerens svar på entreprenørens sluttoppsett og sluttfaktura
3.1. Forbrukerens innsigelser og motkrav
Når forbrukeren har mottatt sluttoppgjøret fra entreprenøren, må forbrukeren svare.
Svaret bør inneholde
- en liste med de innsigelser forbrukeren har til entreprenørens krav, samt
- en liste over eventuelle motkrav forbrukeren har mot entreprenøren.
Innsigelsene bør som et minimum gi uttrykk for hvor mye forbrukeren mener seg forpliktet til å betale på hvert delkrav entreprenøren har listet opp i sitt sluttoppsett. Det kan også med fordel gis en begrunnelse for hver innsigelse.
Det å kun la være å betale entreprenørens faktura anses for å være dårlig skikk – noe respektløst. Det er bedre å angi konkret hvorfor fakturaer ikke blir betalt, og med det gi entreprenøren grunnlag for å forstå forbrukerens innsigelser.
Deretter må forbrukeren presentere eventuelle motkrav. Forbrukerens motkrav er i hovedsak enten begrunnet med
- krav som følge av kontraktsbrudd fra entreprenøren før overtakelsen som har påført forbrukeren økonomisk tap før overtakelsen, eller
- krav som følge av forsinkelse eller mangler.
Kjente mangelskrav bør forbrukeren fremme i sluttoppgjøret. Ukjente mangelskrav kan forbrukeren fremme senere, og så fort forbruker burde ha oppdaget dem.
3.2. Forbruker kan holde tilbake beløp som sikkerhet for mangler og andre krav
Forbruker har rett til å holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre forbrukerens rettmessige krav mot entreprenøren.
Holder forbruker tilbake et større beløp enn det som er rettmessig, innebærer det et kontraktsbrudd. Entreprenøren får da krav på forsinkelsesrente, og kan nok dersom det fremstår som forholdsmessig, nekte å utbedre mangler etter reglene om stansing av arbeidet ved betalingsmislighold. Se buofl. § 56.
Dersom forbruker krever retting av forhold som håndverker mener ikke er en mangel, bør partene avtale hvordan denne uenigheten skal løses.
- Er forholdet av mindre verdi, kan en uavhengig takstmann som partene har tillitt til kunne avgjøre om det foreligger en mangel eller ikke.
- Er forholdet av større verdi eller klarer ikke partene å bli enige om en minnelig løsning, må partene vurdere om det skal søkes juridisk og fagkyndig råd.
Det med fagkyndige rapporter er noe vi anbefaler at partene venter med å bruke penger på til det er innhentet råd fra en advokat med særlig kunnskap innen entrepriserett. Vi ser nemlig at mange rapporter ikke gir svar på det rapportene er meng å gi svar på. Da er rapportene ofte fullstendig verdiløse.
3.3. Forbrukeren frister
Bustadoppføringslova bestemmer at dersom forbruker har fått “regning” i sluttoppgjøret, uten forbehold fra entreprenøren, blir regningen bindende for forbrukeren om det ikke protesteres på den innen en måned regnet fra mottak av regningen. Se buofl. § 48 tredje ledd.
Har ikke forbruker fått en slik “regning” oppstiller ikke loven en frist for forbruker.
Men husk at også forbruker kan tape krav og innsigelser som følge av passivitet. Reglene om passivitet er kompliserte regler som vi ikke går nærmere inn på her. Vi anbefaler i stedet at også forbruker reagerer raskt når sluttoppgjøret kommer, og innleder dialog med entreprenøren med mål om å bli enige om et endelig sluttoppgjør.
4. Forhandlinger og bistand fra advokat og andre
Det er ikke uvanlig at partene ikke klarer å bli enige om sluttoppgjøret i entreprisekontrakter. Da er det viktig å håndtere prosessen på en fornuftig måte.
Vår erfaring er at svært mange tvister om sluttoppgjør skyldes at partene ikke har klart å lytte til hverandre. De klarer ikke å bli enige om hva som er faktum, begrunnelsen for krav og innsigelser til kravet.
Advokatenes viktigste oppgave i slike situasjoner er å hjelpe partene til å se og forstå faktum på samme måte. Klarer de det, løses som regel resten.
Blir ikke partene enige, vil det være avtalen og ulovfestet entrepriserett og bevislig faktum som bestemmer hvem som har rett.
Vårt råd er at slike tvister bør håndteres av advokater som har erfaring med denne typen saker, og som er innstilt på å få partene til først å forstå faktum likt. For en erfaren entrepriseadvokat er sluttoppgjør i entreprisekontrakter i utgangspunktet nokså enkle å håndtere.
