Har du en tomt og skal bygge flere boliger for salg til forbrukere, må du bestemme deg for hvem du vil samarbeide med gjennom prosjektet, hvilke kontrakter du trenger og hva kontraktene skal regulere.
Her kommenterer vi det viktigste du må få inn i avtalen med entreprenørene.
1 Avtalen mellom utbygger og entreprenørene
Med mindre utbygger skal bygge boligene selv, må utbygger inngå avtale med en eller flere entreprenører. Noen ganger inngår utbygger kun en avtale med en større entreprenør, som får ansvaret for å inngå avtaler med andre fag. Vi kaller dette for en generalentreprise. Andre inngår utbygger flere avtaler, en avtale med grunnentreprenør, en med rørlegger, elektriker, snekkeren mfl. Dette kaller vi da mer en «byggherrestyrt entreprise». Det er ikke navnet som er det viktige her, det er vilkårene som tas inn i kontraktene som avgjør partenes rettigheter og plikter.
Hvor mange avtaler utbygger bør inngå, beror på om utbygger har nødvendig kompetanse på å koordinere mange aktører på en gang. Det er viktig at utbygger ikke overvurderer egen kompetanse og i stedet engasjerer kompetent prosjektleder og byggeleder der det er nødvendig.
Nedenfor bruker uttrykket entreprenør, selv om det normalt vil være en totalentreprenør. Dette behandler vi nærmere nedenfor.
2 Bruk Norsk Standard sine kontrakter
På generelt grunnlag anbefaler vi at utbygger bruker Norsk Standard sine kontrakter. Det gjør at partene får sine rettigheter og plikter fra kontraktsvilkår som er godt kjent i bransjen. Å forsøke å skrive egne kontrakter er meget vanskelig og fører ofte til uklare kontraktsvilkår som igjen kan skape tvist om tolkningen av avtalen.
Det er viktig at kontraktene blir klare, balanserte og uttømmende.
- Med klare mener vi at vilkårene i kontraktene skal være entydige. De skal ikke kunne tolkes på ulike måter.
- Med balanserte mener vi at begge parter må oppleve at vilkårene er rimelige og rettferdige. Vilkårene må ikke sette den ene part i vesentlig bedre posisjon enn den andre part. Ubalanserte vilkår har nemlig en tendens til å generere tvister ved at den part som føler at vedkommende kommer dårlig ut av kontrakten, forsøker å skape balanse med å fremme krav mot den andre part.
- Med uttømmende mener vi at kontraktene må ha alle vilkårene partene trenger for å fordele ansvar, rettigheter og plikter. Det må ikke mangle viktige vilkår.
Det enkleste er derfor å ta utgangspunkt i en av Norsk Standard sine kontrakter. De er klare, balanserte og nokså uttømmende. Det er imidlertid nødvendig å legge til særlige kontraktsvilkår det konkrete prosjektet foranlediger.
Utbygger må bestemme seg for hvem som skal prosjektere arbeidene.
- Prosjektering innebærer å kontrollere hvilke lov og forskriftskrav (TEK17 mm.) som stilles til tiltaket, velge metoder og materialer som oppfyller kravene, og utarbeide arbeidsbeskrivelser og arbeidstegninger.
Ønsker utbygger å prosjektere selv, kan utbygger velge en vanlig utførelseskontrakt med entreprenøren. I utgangspunktet ville NS 8405 være aktuell, men vi anbefaler NS 8415. Vi anbefaler NS 8415 siden den har med særlige bestemmelser som intervensjon av arbeidene og synkronisering av reklamasjonsperioden på 5 år. Siden NS 8415 er en underentreprisekontrakt, må det angis i avtalen at utbygger er Entreprenør (ikke byggherre) og entreprenøren(e) er Underentreprenør. Kjøperne av boligene må angis som byggherrer.
Ønsker ikke utbygger å ta ansvaret som prosjekterende, anbefaler vi NS 8417.
I tillegg til bestemmelsene i NS 8415 eller NS 8417, anbefaler vi som et minimum at det innarbeides noen særlige reglene. Vi kommenterer noen av dem i denne artikkelen.
3 Oppsigelsesrett eller avbestillingsklausul
Avtalene med entreprenørene inngås normalt før avtalene med kjøperne blir inngått. Ofte før det er sikkert at prosjektet blir gjennomført. Utbygger må derfor ta inn vilkår som gir utbygger rett til å si opp avtalen dersom prosjektet ikke blir igangsatt eller blir redusert. Det er viktig også å regulere hvilken erstatning entreprenøren i så fall har rett på. Ved typisk oppsigelse gis det normalt ikke erstatning til entreprenøren. Ved avbestilling gis det normalt en avbestillingserstatning.
NS 8417 har ikke vilkår som regulerer dette på en god måte slik at dette må utbygger ta inn som en særlig regel.
4 Utbyggers forpliktelser ovenfor kjøper må reflekteres inn i avtalene med entreprenørene
Utbyggers ansvar ovenfor forbruker reguleres av Bustadoppføringslova og de konkret avtalene som inngås med kjøperne. Alt dette ansvaret må videreføres ned til entreprenørene.
Entreprenørene må samlet sett har plikt til å levere til utbygger, det utbygger samlet sett plikter å levere til kjøperne. Dette blir ofte omtalt som en «back to back» regel, men vi fraråder å ta inn en enkel regel om et slikt ansvar. En slik enkel regel anser vi som dårlig kontraktshåndverk.
Det er bedre å sørge for en klar og uttømmende beskrivelse av det entreprenørene skal levere, og sikre at beskrivelsene samlet sett dekker det utbygger plikter å lever til kjøperne. Det krever noe mer arbeid med beskrivelsen og kontraktene, men det reduserer faren for misforståelser.
5 «Nøkkelferdig» bolig
Utbygger plikter normalt å levere en «nøkkelferdig» bolig til kjøperne. Dette omfatter også fellesareal. «Nøkkelferdig» betyr at det ikke skal gjenstå noe arbeid av håndverksmessig karakter. Se Bustadoppføringslova § 13. Dette kan fravikes ved særskilt avtale, men dette er hovedregelen.
Forbrukerens rett til «nøkkelferdig» bolig blir ikke automatisk videreført ned til entreprenørene i Norsk Standard kontraktene. Dette må utbygger avtale særskilt.
6 Endringer og tilvalgs-lister
Et annet forhold utbygger må ta hensyn til er kjøperens rett til å bestille endringer eller tilvalg, og at utbygger er forpliktet til å tilgodese kjøperen den besparelse endringen medfører. Se Bustadoppføringslova §§ 9 og 42.
Den lureste måten å håndtere dette på er å utarbeide tilvalgs-lister sammen med entreprenøren. Listene bør angi hvilke tilvalg eller endringer utbygger og entreprenør anbefaler, hvilken priskonsekvens tilvalgene vil medføre og når tilvalget må bestilles for at priskonsekvensen skal bli som angitt i listen.
Ved å bruke slike lister, blir kjøperne ledet mot tilvalg som er avklart på forhånd. Dermed kan variasjonen i de tilvalg som bestilles begrenses noe og forenkle arbeidet med å fastsette prisen og øvrige konsekvenser av endringen. Det gjør det enklere for alle parter.
Utbygger må kreve at entreprenøren bidrar med å utarbeide disse tilvalgs-listene. Entreprenøren, som oftest er totalentreprenør etter NS 8417 med rett til selv å velge løsninger og materialer, har i utgangspunktet ingen plikt til å bidra med slike lister. Plikten til å bidra med slike lister må med andre ord reguleres i kontrakten med entreprenøren.
Kjøper har også rett til å bestille endringer som ikke står på tilvalgs-lister. Utbyggers plikt til å akseptere slike endringer må også gjenspeiles ned til entreprenørene. Selv om utbygger etter NS 8417 har rett til å kreve endringen ovenfor entreprenørene ser vi at det ofte er behov for å regulere dette særskilt, særlig for å få rask og tillitsvekkende avklaring av kostnads- og fremdriftskonsekvensen. Utbygger bør ta inn i kontrakten med entreprenørene at entreprenøren plikter å synliggjøre både besparelser, merkostnader og fremdriftskonsekvens slik at alle parter får tillitt til at prisjusteringen fremdriftskonsekvensen blir riktig.
7 Delovertakelser
Når det bygges flere boliger under samme kontrakt oppstår det normalt behov for delovertakelse, det vil si at utbygger får rett til å overta leilighetene etter hvert som kjøperne skal overta, selv om fellesarealene ikke skal overtas før senere.
Norsk Standard kontraktene, heller ikke N S8417 regulerer dette av seg selv. Heller tvert imot. Derfor må det tas inn vilkår som gir utbygger og kjøperne rett til å overta de enkelte boligene til ulike tidspunkter, og at fellesareal overtas til slutt.
En slik bestemmelse bør følges opp med vilkår som regulerer entreprenørens rett til å kreve sluttoppgjør for den del som er overtatt, tidspunkt for når risiko og forsikringsplikten går over på utbygger/kjøper og når reklamasjonsfristen og reklamasjonsperioden begynner å løpe. Se for eksempelvis NS 8417 pkt. 37.4.
8 Forsinkelse og dagmulkt
Blir prosjektet forsinket, må utbygger normalt betale dagmulkt til kjøperne. Se Bustadoppføringslova § 18. Norsk Standard sine kontrakter har alle regler om dagmulkt for entreprenørens forsinkelse. Men disse reglene gir ikke utbygger uten videre rett til å kreve dekket hele det økonomiske tapet utbygger lider ved å betale dagmulkt til kjøperne. Ønsker utbygger å ha mulighet for det, må det avtales særskilt ved å justere dagmulktbestemmelsen i standarden.
Utbygger kan også med fordel ta inn i avtalen med entreprenørene en rett til å ta over og utføre hele eller deler av entreprenørenes arbeid når entreprenøren er forsinket. Vi kaller det intervensjon. I NS 8417 har vi en slik regel som standard. Bruker utbygger en ordinær NS 8405 eller NS 8407 må retten til å intervenere arbeidet avtales særskilt.
9 Mangler og reklamasjonsfrister
Dersom utbygger har egen avtale med grunnentreprenøren, kan det tenkes at utbygger overtar grunnentreprenørens arbeid lenge før kjøperne overtar boligene. Siden reklamasjonsperioden er 5 år både ned til grunnentreprenøren og fra kjøper ned til utbygger, og fristen regnes fra overtakelse, vil det være perioder hvor kjøper kan reklamere til utbygger, men hvor utbygger ikke kan reklamere ned til grunnentreprenøren.
Dette er et problem som enkelt kan løses ved å synkronisere reklamasjonsperioden på 5 år som gjelder mellom utbygger og entreprenørene, med samme reklamasjonsperiode som gjelder mellom forbruker og utbygger.
Dette gjøres normalt ved å avtale at overtakelse av hver enkelt bolig og fellesarealet skjer samtidig med utbyggers overlevering til forbruker, og at reklamasjonsfrist og reklamasjonsperiode løper fra og med overtakelsen. Slik regulering ligger standard inne i NS 8417, men regelen forutsetter riktig avtale om delovertakelse for hver bolig.
10 Kreative avtalestrukturer
Noen utbyggere bruker det vi kaller kreative avtalestrukturer som avviker fra «normalen». Det er noe vi normalt fraråder, siden det kan føre til konsekvenser partene ikke forutså da strukturen ble laget.
Et eksempel er avtalestrukturer der det avtales at tilvalg skal skje i egne avtaler direkte mellom totalentreprenør og forbruker, hvor utbygger holdes utenfor tilvalgs-prosessen. Dette kan skape problemer. Vi ser at partene ofte har problemer med å forholde seg til slike strukturer på en konsekvent måte, og da blir det fort uklart hvilke rettigheter og plikter partene til slutt får.
Det er flere som mener at det er i strid med omsorgsforpliktelsen ovenfor forbruker å lage for kompliserte avtalestrukturer, at utbygger uansett vil være ansvarlig ovenfor kjøper, når lovens regler gir kjøperne sterkere posisjon enn det som følger av den kreative avtalestrukturen.
Vi anbefaler «normale» avtalestrukturer hvor kjøperne kan forholde seg til utbygger, og utbygger til entreprenørene.
