1. Avslutningen av byggeprosjektet
Det å bygge en ny bolig eller hytte er et relativt sett stort prosjekt for forbrukeren. Det er store verdier som skal skapes og overleveres til forbrukeren. Mange rettslige virkninger er knyttet til selve overtakelsen og det er viktig at overtakelsen skjer på en klar og tydelig måte.
Bustadoppføringslova bestemmer derfor at overtakelsen skal skje gjennom en overtakelsesforretning.
Se buofl. § 14.
Virkningen av gjennomført overtakelsesforretning er at
- Risikoen for skade på boligen eller hytta går over til forbrukeren. Forbrukeren må derfor tegne forsikring som gjelder fra og med overtakelsen.
- Reklamasjonsfristene starter å løpe.
- Eventuell dagmulkt stopper.
- Entreprenøren får rett til å fakturere resten, herunder de siste 10 prosentene som først kan kreves betalt etter overtakelsen.
Dersom partene glemmer å gjennomføre en formell overtakelsesforretning, skal overtakelse anses for å ha skjedd når forbruker har flyttet inn og entreprenøren er ferdig med alle sine arbeider.
Før vi kommenterer selve overtakelsen skal vi først se nærmere på forberedelsene som må på plass før overtakelsen finner sted.
2. Nedtelling til overtakelsen
I mange kontrakter, særlig ved salg av prosjekterte boliger, er ikke sluttfristen avtalt konkret. Det er avtalt slik omtrentlig når boligen forventes å være ferdig, men at det skal gis melding om det nøyaktige tidspunktet senere. Det sendes da ofte en melding om hvilken måned overleveringen er planlagt. Senere hvilken uke og til slutt hvilken dato overtakelsen er planlagt.
Det er viktig at denne prosedyren følges opp på en måte som skaper forutsigbarhet for forbruker. Endelig uke for overtakelsen bør være klar i god tid før det er 3 måneder igjen til overtakelsen. På den måten kan forbruker planlegge oppsigelse av leiekontrakten eller salg av sin nåværende bolig.
3. Forberedelser til overtakelsen
Entreprenøren bør være ferdig med alt arbeid i noe tid før selve overtakelsen. Det kan omfatte bla.
- alt som skal bygges må ferdigstilles,
- alt avfall skal være ryddet og fjernet,
- teknisk anlegg så som strøm, varme og lysinstallasjoner skal testes,
- ventilasjonssystemet skal startes opp og justeres,
- FDV dokumentasjon skal samles og overleveres til forbruker og
- det bør gjennomføres noe opplæring i bruk av boligen eller hytta og de tekniske installasjonene.
- boligen eller hytta skal normalt være vasket
Alt dette skal være utført før selve overtakelsen.
FDV dokumentasjon blir i dag normalt lastet opp i “boligmappa” på nett, eller en tilsvarende sky-løsning. Det virker enkelt for begge parter, men forbrukerne opplever alt for ofte at de ikke har fått FDV dokumentene de skal få. FDV dokumentene blir for ofte et tvistepunkt.
Vi anbefaler derfor at entreprenøren og forbrukeren går gjennom all FDV dokumentasjon som er gjort tilgjengelig for forbrukeren før overtakelsen, og at entreprenøren sikrer bevis på at forbrukeren har mottatt dokumentene.
Lurer du på hvilken FDV dokumentasjon forbrukeren har krav på? Les mer om FDV her.
Justeringen av teknisk utstyr vil vise hvorvidt det fungerer som det skal. Det er ikke naturlig at forbrukeren deltar på selve justeringen, men når justeringen er ferdig bør forbrukeren inviteres til en opplæring i bruk av utstyret.
Dersom det er mulig bør forbrukeren også inviteres til en befaring av boligen eller hytta ca. 14 dager før selve overtakelsen. På den måten kan opplagte mangler påvises og utbedres før selve overtakelsen.
4. Invitasjon til overtakelsesforretning
Det er lovens system at entreprenøren inviterer til overtakelsesforretning. Invitasjonen skal sendes med minst sju dagers varsel. Sender ikke entreprenøren en slik invitasjon, kan forbruker gjøre det selv og på den måten tvinge gjennom overtakelsen, forutsatt at sluttfristen er passert.
Dersom en part unnlater å møte på overtakelsesforretningen uten gyldig fravær, kan den andre part velge å gjennomføre overtakelsen alene. Men her er det en viktig regel. For at entreprenøren skal kunne gjennomføre overtakelsen i forbrukerens fravær, må entreprenøren i invitasjonen til overtakelsesforretningen har gjort forbruker oppmerksom på:
- At overtakelsen vil bli gjennomført dersom forbrukeren unnlater å møte uten gyldig fravær.
- At reklamasjonsfristen starter å løpe, og at mangler forbruker burde ha oppdaget under overtakelsesforretningen må reklameres på så snart råd er.
- At overtakelsen har de virkninger som følger av buofl. § 14 tredje ledd.
Entreprenøren bør derfor rutinemessig sende en standard invitasjon til overtakelse, som inneholder disse opplysningene.
5. Overtakelsesprotokoll
Det skal lages en protokoll fra overtakelsesforretningen. Protokollen er kort og godt et dokument, som viser hva partene kommenterte under befaringen. Den skal signeres av begge parter som får en kopi hver.
Konsekvensen av at det ikke lages en protokoll er imidlertid begrenset.
Det finnes mange maler for slike protokoller. Vi har en mal vi gir til våre kunder.
6. Selve overtakelsesforretningen
Selve overtakelsesforretningen innebærer at partene møtes på byggeplassen og går gjennom hele boligen eller hytta, og de utomhusarbeidene entreprenøren har ansvaret for.
Formålet er å kontrollere at alt er utført som avtalt.
Dersom forbrukeren ser mangler, må forbrukeren påpeke dette og skrive ned manglene i overtakelsesprotokollen. Dersom forbruker oppdager arbeid som entreprenøren ikke har utført, er også det en mangel, som forbrukeren må notere ned i overtakelsesprotokollen.
Vi anbefaler at det tas bilde av hver mangel, som et bevis på det forbruker mener er en mangel.
Entreprenøren på sin side bør gi uttrykk for om entreprenøren er enig i at forholdet er en mangel eller ikke. Er partene enige om at forholdet er en mangel, bør det avtales en frist for når mangelen skal være utbedret, og et beløp forbrukeren kan holde tilbake som sikkerhet for sitt krav. Se buofl. § 31.
Partene må ikke være enige i om et forhold er en mangel eller ikke for å signere på overtakelsesprotokollen.
7. Forbrukerens rett til å nekte å overta boligen eller fritidsboligen
Forbrukeren kan alltid nekte å overta boligen eller hytta før den avtalte sluttfristen.
Forbruker kan også nekte å overta boligen eller hytta dersom det er mangler på boligen eller hytta som gir forbruker rimelig grunn til å nekte.
Hvorvidt det foreligger en slik “rimelig grunn” beror på en totalvurdering. Momenter i denne vurderingen er blant annet:
- Hvorvidt boligen eller hytta har mangler som hindrer den forutsatte bruken
- Hvorvidt boligen eller hytta har slike mangler at utbedringen av manglene vil hindre den forutsatte bruken
Dersom forbrukeren har rett til å nekte å overta boligen eller hytta, må forbrukeren påberope seg denne retten med en gang. Forbrukeren taper retten til å nekte å overta boligen eller hytta når overtakelsen er gjennomført uten innsigelsen fra forbrukeren.
Er overtakelsen først gjennomført, vil manglene som kunne dannet grunnlaget for å nekte å overta, kun danne grunnlag for et mangelskrav.
