1. Mangler ved tjenesten
1.1. Definisjonen på en mangel
Utrykkene feil og mangler ved en tjeneste, brukes ofte om hverandre. Her vil vi bruke uttrykket mangel.
En mangel innebærer at noe av det entreprenøren har levert avviker fra det forbrukeren kan kreve etter avtalen, bustadoppføringslova, lov eller forskrift. En mangel gir forbrukeren det vi kaller mangelskrav.
I punkt 2 ser vi nærmere på hva som er en mangel.
1.3. Forskjellen på «uferdig» arbeid og «mangelfullt» arbeid, § 28
Det er viktig å merke seg at frem til boligen eller hytta er overlevert, er arbeidene «uferdige». Hvorvidt de vil være mangelfulle ved overleveringen, beror på om entreprenøren gjør dem ferdige. Vi snakker derfor ikke om at et arbeidet er mangelfullt før etter overleveringen.
Skjæringstidspunktet for når et arbeid kan ha en mangel, er med andre ord overtakelsen. Dette skjæringstidspunktet er også starttidspunktet for reklamasjonsfristene.
Se buofl. § 28.
Etter loven overtar forbrukeren boligen eller hytta gjennom overtakelsesforretningen, eller ved at forbrukeren har flyttet inn og entreprenøren er ferdig med alle sine arbeider.
1.4. Forventet eller «antesipert» mangel
Har arbeidet entreprenøren har utført så store feil før overtakelsen, at feilene mest sannsynlig ikke blir rettet før overtakelsen, foreligger det et «antesipert» mislighold, eller et forventet mislighold. Enten i form av forsinkelse, fordi entreprenøren trenger lenger tid for å rette mangelen, eller at mangelen ikke blir rettet.
2. Nærmere om hva som anses som en mangel?
2.1. Avtalte krav til tjenesten og §§ 7, 8 og 13 jfr. § 25(1)
Arbeidet er mangelfull dersom det ikke fører til det resultat som forbrukeren har rett til å kreve etter avtalen eller etter buofl. § 7 og 8, § 13 og § 25. Dette gjelder ikke dersom årsaken til avviket skyldes forhold på forbrukerens side.
Arbeidet er også mangelfullt dersom det ikke er i samsvar med krav i lov, forskrift og offentligrettslige krav. Det siste kan omfatte bestemmelser i arealplaner fra kommunen eller andre offentligrettslige vedtak. Unntatt fra dette er tilfeller der forbrukeren ikke bygget på entreprenørens anbefaling eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.
Regelen berører situasjonen hvor forbrukeren ber entreprenøren utføre arbeidet i strid med krav i lov, forskrift og offentligrettslige krav. Det ser her ut til at det er ok at entreprenøren utfører slikt arbeid, og at det ikke vil utgjøre en mangel når forbruker ikke støttet seg på entreprenørens anbefaling. Entreprenørene må være klar over at det å bevisst utføre et arbeid i strid med krav i lov og forskrift, kan ha andre konsekvenser enn mangelskrav fra forbruker. Entreprenørene bør derfor takke nei til å utføre slikt arbeid.
2.2 Manglende opplysninger om tjenesten, § 26
Manglende opplysninger om et arbeid kan i seg selv innebære en mangel. Se buofl. § 26. Bestemmelsen er noe kompleks, men kan fremstilles slik.
Det foreligger mangel ved arbeidet dersom;
- entreprenøren før avtale ble inngått har unnlatt å opplyse om forhold ved arbeidets egenskaper eller hensiktsmessighet,
- som entreprenøren kjente til,
- som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få og
- unnlatelsen har virket inn på avtalen.
Bestemmelsen er nært beslektet med frarådningsplikten i buofl. § 8.
Unnlatt frarådning og unnlatelse av å gi opplysninger håndteres imidlertid noe ulikt. Mens unnlatt fraråding får direkte konsekvens for den pris som kan kreves, vil unnlatelse av å gi opplysninger bli håndtert som en mangel.
2.3. Opplysninger om tjenesten, § 27
Arbeidet kan være mangelfullt fordi det avviker fra det entreprenøren har opplyst om egenskaper ved den ferdige boligen eller hytta.
Se buofl. § 26.
Det vil si at dersom entreprenøren har gitt opplysninger om et produkt eller et arbeid og opplysningen er av betydning for vurderingen av om arbeidets egenskaper eller hensiktsmessighet, er arbeidet mangelfull dersom resultatet avviker fra det opplyste og opplysningen har virket inn på avtalen.
Entreprenøren er også ansvarlig for opplysninger andre aktører har gitt, eks. materialleverandør eller tidligere salgsledd.
Dersom det kan dokumentere at opplysningen ikke spilte noen rolle for forbrukeren, kan ikke forbrukeren bruke den uriktige informasjonen som grunnlag for krav mot entreprenøren.
Det samme gjelder dersom entreprenøren blir klar over at det er gitt uriktige opplysninger om et produkt eller tjeneste, og retter opplysningen på en tydelig måte før forbrukeren skal treffes sin avgjørelse. Det er viktig at korrigeringen skjer skriftlig.
2.4 Rettsmangel og offentligrettslige heftelser
I noen tilfelle kan det hvile heftelser på materialer eller eiendommen, heftelser som forbrukeren ikke skal overta. Dette er mest relevant ved salg av prosjekterte boliger, men det kan aktelt også ved oppføring av enkelte boliger og hytter.
En slik heftelse utgjør også en mangel. Forskjellen fra andre mangler er at forbrukeren ikke kan kreve retting. Det virker umiddelbart litt underlig at loven ikke gir forbrukeren rett til å kreve at heftelsen blir fjernet. I praksis er det nok uansett det som skjer.
Hefter det en rettsmangel på boligen eller hytta, kan forbrukeren kreve erstatning for det tap forbrukeren blir påført som følge av rettsmangelen.
2.5 Avtalte garantier
Her vil vi legge til at mange blander sammen mangelsansvar og garantiansvar. Det er to vidt forskjellige ting.
Mangelsansvar er det ansvar entreprenøren automatisk har etter loven når arbeidet er mangelfullt.
Garantiansvar er ansvar en part har tatt på seg i avtale eller som en ensidig rettslig bindende erklæring.
Dette illustreres best med de garantiene bilselgere gir. De garanterer at du ikke må betale for reservedeler de første 7 årene, forutsatt at bilen ikke har gått mer enn 100.000 km. Hvorvidt årsaken til at delen må byttes skyldes mangel ved bilen ved overtakelsen, eller at delen kort og godt brøt sammen etter overtakelsen.
Se markedsføringsloven § 5 bokstav e.
Hva garantiansvaret går ut på beror på den konkrete avtale eller erklæringen. Det finnes mange ulike varianter. Noen garantier innebærer kun forlenget reklamasjonsperiode, andre garantier innebærer at entreprenøren skal rette feil i en bestemt periode uansett årsak til feilen.
Det er nokså vanlig at næringsdrivende ”tilsynelatende” tar på seg et garantiansvar som gir forbrukeren bedre rett enn etter gjeldende lover, selv om garantien ikke gir mer enn det loven allerede gir forbruker. For eksempel vil en garanti som sikrer en 5 års reklamasjonsfrist, egentlig ikke gi forbrukeren noe mer enn det loven allerede gir forbruker. Misvisende markedsføring gjennom slike garantier er ulovlig.
Gir entreprenøren garantier, skal garantidokumentet overleves til forbruker.
2. Reklamasjon og foreldelse
2.1. Hva er en reklamasjon?
Ønsker forbrukeren å påberope seg en mangel som grunnlag for krav mot entreprenøren , må forbrukeren sende en reklamasjon.
En reklamasjon innebærer at
- Forbrukeren må påberope at et bestemt forhold oppfattes å være en mangel, og
- Forbrukeren må fremme et krav, typisk krav om retting eller prisavslag.
Forbrukeren kan vente litt med å fremme kravet. Vi kaller da reklamasjonen en nøytral reklamasjon. I slike tilfeller må forbrukeren følge opp reklamasjonen innen rimelig tid med å fremme kravet.
Se buofl. § 30.
2.2. Reklamasjon
Forbrukeren må overholde ulike frister:
- Reklamasjonsfristen “så snart råd er” for mangler som burde ha blitt oppdaget ved overtakelsesforretning
- Reklamasjonsfristen «innen rimelig tid» for mangler som først burde ha blitt oppdaget etter overtakelsesforretningen
- Reklamasjonsperioden på 5 år. betyr at det normalt ikke kan reklameres når det har gått mer enn 5 år regnet fra overtakelsen
- Foreldelsesfristen, 3 år etter at arbeidene ble avsluttet, pluss en tilleggsfrist
Reglene om reklamasjon og foreldelse gjelder parallelt og blir ofte misforstått. Vi skal forsøke å gjengi det grunnleggende her.
2.1.1. Reklamasjonsfristen
Fristens start
“Så snart råd er”
For krav som burde ha blitt oppdaget under overtakelsesforretningen, gjelder fristen “så snart råd er”. Denne fristen starter ved overtakelsen.
“Innen rimelig tid”
for krav som først burde ha blitt oppdaget etter overtakelsen, gjelder fristen «innen rimelig tid»: Den starter å løpe da forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Siden starttidspunktet er betinget av når forbrukeren burda ha oppdaget, kaller vi denne fristen for den «relative reklamasjonsfristen»
På hvilket tidspunkt forbrukeren burde ha oppdaget mangelen, må sees i lys av forbrukerens lojalitetsplikt ovenfor entreprenøren . Lojalitetsplikten tilsier at forbrukeren har en undersøkelsesplikt. Forbrukeren skal i lojalitet til entreprenøren og slik god skikk tilsier undersøker boligen eller hytta og så raskt han får mulighet til det. Reklamasjonsfristen for forhold som burde blitt oppdaget ved en slik undersøkelse starter når slik undersøkelse tidligst kunne ha blitt gjennomført.
Denne plikten følger ikke uttrykkelig av bustadoppføringslova, men av alminnelige kontraktsrettslige regler.
Fristen starer å løpe selv om forbrukeren ikke har fått full oversikt over situasjonen. Forbrukeren må for eksempel reklamere selv om det er uklart hvor stort omfanget av mangelen er, eller hva som må gjøres for å rette mangelen, eller hva det vil koste å rette mangelen. Fristen starter med andre ord å løpe så fort forbrukeren burde forstå at det er en mangel ved entreprenørens leveranse, ikke når forbruker har fått full oversikt over situasjonen.
Fristens lengde
“Så snart råd er”
Her snakker vi om dager. Forhold som burde ha blitt skrevet inn i overtakelsesprotokollen må skrives inn der. Føres det ikke protokoll, må forbruker reklamere dagen eller dagene etter. Motivasjonen for regelen er blant annet å sikre at skader som forbruker typisk kan påføre boligen eller hytta i forbindelse med innflytting, ikke kan bli reklamert på som en mangel. Hakk i dørkarmer og gulv er derfor typisk noe det må reklameres på “så snart råd er”.
“Innen rimelig tid”
Er det ikke avtalt lenger frist, er reklamasjonsfristen etter bustadoppføringslova ”innen rimelig tid”. Høyesterett har tolket dette til å være innen 2 måneder, i sjeldne tilfeller 3 måneder etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
Sender ikke forbrukeren reklamasjon innen fristen, taper forbrukeren retten til å bruke mangelen som grunnlag for krav mot entreprenøren.
2.1.2. Reklamasjonsperioden 5 år
Den andre «fristen» forbrukeren må overholde er reklamasjonsperioden.
Reklamasjonsperioden angir når det senest kan reklameres på mangel.
Er ikke lengre reklamasjonsperiode avtalt, er reklamasjonsperioden 5 år regnet fra overtakelsen.
Se buofl. § 30.
Er 5 års perioden løpt ut, kan ikke forbrukeren lenger reklamere på mangler.
2.2. Reklamasjon på skjulte mangler
Er mangelen skjult, vil det kunne gå lang tid før forbrukeren blir klar over den og med det får grunnlag for å reklamere. Oppdager ikke forbrukeren mangelen før reklamasjonsperioden på 5 år er utløpt, kan ikke forbrukeren bruke mangelen som grunnlag mot entreprenøren , med mindre entreprenøren har forårsaket mangelen med grov uaktsomhet eller forsett.
2.3. Mangler forårsaket med grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro
Dersom entreprenøren har forårsaket mangelen med grov uaktsomt eller opptrådt i strid med redelighet og god tro, beskytter ikke reklamasjonsreglene entreprenøren .
Reklamasjonsreglene settes da til side, og det er kun foreldelsesreglene som kan frata forbrukeren retten til å fremme krav mot entreprenøren som følge av mangelen.
2.4. Unngå realitetsdrøftelser
Dersom entreprenøren mener at forbrukeren ikke har reklamert i tide, og derfor tapt retten til å fremme krav på grunnlag av mangelen, er det viktig at entreprenøren sier i fra om dette til forbruker. Gjør ikke entreprenøren det, kan entreprenøren tape retten til å avvise kravet fordi det er reklamert for sent.
Dette gjelder særlig der entreprenøren har gjennomført realitetsdrøftelser uten å varsle at kravet kan bli avvist som for sent reklamert.
Hva er realitetsdrøftelser?
En realitetsdrøftelse går ut på at partene diskuterer hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke, eller hva entreprenøren skal betale som prisavslag eller erstatning som følge av en mangel.
Dersom slike realitetsdrøftelser pågår over en viss tid, uten at entreprenøren har varslet at kravet kan bli avvist som følge av for sent varsel, kan altså entreprenøren tape retten til å avvise kravet som for sent reklamert.
3. Forbrukerens krav som følge av mangler, § 29
Er det mangler på arbeidet, forbrukeren har reklamert i tide og kravet ikke er foreldet, kan forbrukeren fremme mangelskrav mot entreprenøren . forbrukeren kan:
- Holde tilbake betaling etter § 31
- Kreve mangel rettet etter § 32,
- Kreve prisavslag etter § 33,
- Heve avtalen etter § 34 og
- Kreve erstatning etter § 35.
Forbruker kan også fremme krav mot bakre ledd etter § 37
3.1. Tilbakehold av betaling, § 31
Forbrukeren kan holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre forbrukerens krav etter kontrakten.
I praksis kan forbrukeren holde tilbake det beløp forbrukeren kan kreve i prisavslag og erstatning. Har entreprenøren ikke oppfylt sin frarådningsplikt kan forbrukeren holde tilbake den del av betalingen entreprenøren ikke kan kreve.
Se buofl. §31.
3.2. Retting/utbedring av mangel, § 32
Forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter mangelen. Unntatt fra dette er tilfeller der rettingen påfører entreprenøren urimelig kostnad eller ulempe.
Se buofl. § 32.
Hvorvidt det foreligger en urimelig kostnad eller ulempe beror på en interesseavveining mellom partene, hvor andre alternativer en retting (prisavslag, erstatning og lignende) må vurderes. Utbedring av mangler kun av hensyn til estetikk er typisk et krav som kan innebære en urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren .
3.2.1. Defensivt rettetilbud fra entreprenøren , § 32 andre ledd
Selv om forbrukeren ikke krever retting, kan entreprenøren kreve å få rette mangelen selv, på nærmere betingelser, Se buofl. § 32 andre ledd. Betingelsene for at forbrukeren plikter å ta i mot rettetilbudet, er som følger:
- Rettingen må ikke innebære vesentlig ulempe for forbrukeren.
Dersom forbrukeren må flytte ut av boligen mens rettearbeidet pågår eller arbeidene vil være støyende eller støve mye innendørs kan dette innebære en vesentlig ulempe for forbrukeren. - Forbrukeren må ikke ha ”særlig grunn” til å motsette seg arbeidet.
Dersom entreprenøren trenger mer en et forsøk på å rette mangelen kan dette etter en konkret vurdering gi forbrukeren ”særlig grunn” til å motsette seg arbeidet. - Rettingen må skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har klaget over mangelen og gitt entreprenøren mulighet til å rette mangelen. Er det avtalt ettårsbefaring, kan rettingen i noen tilfeller avventes til etter befaringen.
Hva som regnes som rimelig tid beror på en konkret vurdering. Dersom mangelen innebærer at forbrukeren ikke kan bruke tjenesten som forutsatt tilsier det raskere retting enn om tjenesten kan brukes. For øvrig må entreprenøren kunne kreve å utbedre flere mangler samlet, på et tidspunkt som passer i forhold til entreprenørens øvrige oppdrag.
3.2.2. Rettekostnadene må dekkes av entreprenøren , § 32 fjerde ledd
Entreprenøren må dekke kostnadene med å rette mangelen. Dette omfatter
- kostnadene med å fastslå at det er en mangel,
- kostnaden med å vurdere hva som er rimeligste utbedringsmetode,
- kostnaden med å rive konstruksjoner for å få tilkomst til å utbedre mangelen,
- kostnader til selve rettingen og
- kostnaden med å bygge opp igjen det som måtte rives for å utføre rettingen.
Utfører entreprenøren rettingsarbeid og i den forbindelse tilfører materialer og arbeid som ikke var omfattet av avtalen og som høyner verdien på forbrukerens eiendeler, kan entreprenøren kreve betalt for verdiøkningen.
3.2 Prisavslag, § 33
Retter ikke entreprenøren mangelen, kan forbrukeren kreve prisavslag tilsvarende det vil koste forbrukeren å få mangelen rettet av andre. Det er ikke noe krav at forbruker faktisk retter mangelen. Forbruker kan velge å akseptere at boligen eller hytta har en mangel, motta prisavslaget og la mangelen forbli urettet.
Forbrukeren kan bare få dekket rimeligste utbedringsmetode, utført av en entreprenør med normal pris.
Dersom utbedringskostnaden blir urimelig høy, begrenses prisavslaget til den verdireduksjonen mangelen påførte boligen eller hytta. Prisavslaget skal alltid minst dekke den besparelse entreprenøren fikk med å levere mangelfullt.
Kostnader som innebærer verdiøkning, kan ikke kreves dekket gjennom prisavslaget.
Dersom forbrukeren avslår et rettetilbud fra entreprenøren som entreprenøren hadde rett til å fremme, taper forbruker kravet på prisavslag. Entreprenøren vil nok fortsatt være erstatningsansvarlig, men da begrenset til den besparelse entreprenøren oppnådde ved å slippe å utbedre mangelen.
Se buofl. § 33.
3.3. Heving, § 34
Innebærer mangelen et vesentlig kontraktsbrudd, kan forbruker heve avtalen. Er det klart, allerede før overtakelsen at boligen eller hytta vil bli overlevert med en vesentlig mangel, kan forbruker heve avtalen allerede før overtakelsen.
Har forbrukeren kjøpt tomten med en byggeklausul, hvor entreprenøren hadde rett til å byge boligen eller hytta, kan forbrukeren på nærmere vilkår også heve avtalen om kjøpet av tomten. Tilsvarende kan avtalen med entreprenøren heves, dersom avtalen om kjøp av tomten kan heves.
Se buofl. § 34.
Det å heve en avtale er det mest kritiske en avtalepart kan gjøre. Konsekvensene ved feil kan bli store. Vi anbefaler derfor at det søkes råd hos advokat med særlig kyndighet innen slike kontrakter før det besluttes å erklære heving av kontrakten.
3.4. Krav mot tidligere salgsledd, § 37 og 38
Forbrukeren kan fremme sitt krav overfor entreprenørens underleverandører eller underentreprenører eller noen som har gitt opplysninger som omtalt i § 27.
Dette er en av de mer kompliserte reglene i bustadoppføringslova.
Vi skal ikke si mye om dette her, men understreke at også entreprenøren kan rette kravet til sin underleverandør eller underentreprenør. For å få til dette må entreprenøren sørge for å reklamere overfor underleverandøren eller underentreprenøren.
4. Entreprenøren erstatningsansvar
4.1. Erstatningsansvar ved mangler og uaktsom skade, § 35
Blir forbrukeren påført et økonomisk tap som følge av mangel ved entreprenørens tjenester, kan tapet kreves erstattet av entreprenøren selv om entreprenøren ikke har opptrådt uaktsomt.
Entreprenørens ansvar faller bort dersom entreprenøren kan bevise at:
- tapet skyldes forhold utenfor entreprenøren eller dennes underleverandør /underentreprenørs kontroll, at det ikke med rimelighet kan kreves at disse kunne ha regnet med forholdet på avtaletidspunktet, overkommet hindringen eller forebygget tapet.
Påfører entreprenøren forbrukeren annet økonomisk tap ved å opptre uaktsomt, blir entreprenøren ansvarlig etter vanlige erstatningsrettslige regler.
Se buofl. § 35.
4.2. Erstatningsansvarets omfang, § 36
Forbrukeren kan kreve erstattet sitt påregnelige økonomiske tap (utlegg, prisforskjell, tapt arbeidsfortjeneste, tingskade m.m.) når entreprenøren med rimelighet kunne ha forutsett tapet som en mulig følge av mangelen.
Kan forbrukeren begrense tapet gjennom rimelige tiltak, skal erstatningskravet reduseres tilsvarende.
Entreprenøren ansvar kan lempes (settes ned) dersom det virker urimelig for entreprenøren ut fra størrelsen av tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdende for øvrig.
Se buofl. § 36.
5. Foreldelse
Her vil vi kommentere det med foreldelse av krav.
Alle krav på penger vil til slutt gå tapt som følge av foreldelse. Det samme gjelder krav på utbedring/prisavslag og erstatning som følge av mangler.
5.1. Foreldelse av kjente mangler
Er ikke annet avtalt, foreldes krav som springer ut av en avtale om bustadoppføring 3 år etter at kravet første gang kunne bli fremmet. I de fleste tilfellene starter foreldelsen å løpe ved overtakelsen, men kan forbruker fremme sitt krav allerede før overtakelsen, starter foreldelsen å løpe før overtakelsen.
Foreldelsesfristen avbrytes ved at entreprenøren erkjenner ansvar eller at forbrukeren tar ut forliksklage eller stevning mot entreprenøren . Foreldelsen avbrytes ikke ved at entreprenøren lover å se på forholdet for å vurdere ansvar.
Det er også mulig å avtale utsatt foreldelse etter at kravet er blitt kjent.
Det er viktig å være klar over at selv om reklamasjonsperioden på 5 år ikke er løpt ut, eller at det er reklamert i tiden, så kan kravet gå tapt på grunn av foreldelse. Mange har misforstått disse reglene og tapt krav.
5.2. Foreldelse av skjulte mangler
Krav som følge av skjulte mangler foreldes tidligst 1 år etter at forbrukeren fikk ”nødvendig kunnskap om kravet og den skyldige”.
I praksis er tidspunkt for starten på denne 1 års fristen sammenfallende med tidspunktet reklamasjonsfristen begynner å løpe. Oppdages mangelen 4 år og 11 måneder etter overtakelsen, foreldes kravet først etter 5 år og 11 måneder etter overtakelsen. Forbrukeren må imidlertid reklamere innen 5 års reklamasjonsperioden regnet fra overtakelsen og har i dette tilfelle 1 måned på seg til å reklamere.
Foreldelsesfristen forlenges maksimalt med 10 år etter foreldelsesloven § 10. Det gjør at foreldelse av krav som skyldes skjulte mangler, hvor entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, først foreldes etter 13 år. Oppdages mangelen etter 12 år og 11 måneder, har forbrukeren kravet i behold, men forliksklage eller stevning må tas ut før det er gått 13 år fra overtakelsen for å avbryte foreldelsen.
