1. Entreprenørens rettigheter når forbrukeren er forsinket
Noen ganger er det forbrukeren som er forsinket med sin leveranse. Det kan være tegninger, prosjektering, materialer som ikke blir overlevert som avtalt, forbrukeren kommer ikke med nødvendige avklaringer i tide, stiller ikke i avtalte møter eller betaler for sent.
Forbrukeren kan ha rett på fristforlengelse etter buofl. § 51. Mer om dette nedenfor.
Er forbrukeren forsinket uten rett til fristforlengelse, har entreprenøren rett til å
- Stanse arbeidene og kreve merkostnadene dekket av forbrukeren etter § 56, jfr. § 43
- Heve avtalen og kreve erstattet økonomisk tap etter §§ 57 og 58
- Kreve forsinkelsesrente og erstattet rentetap etter § 59
Her kan du lese mer om forsinkelse på entreprenørens side.
2. Forbrukerens krav på fristforlengelse
Blir forbrukeren forsinket med sin leveranse, kan det være at forbrukeren har krav på fristforlengelse. Har forbrukeren krav på fristforlengelse, kan ikke entreprenøren bruke forsinkelsen som grunnlag for krav mot forbruker.
Vilkårene for å kreve fristforlengelse, er at
- Forbrukerens leveranse, medvirkning eller betaling blir forsinket av forhold entreprenøren har risikoen for, eller
- Forbrukerens leveranse, medvirkning eller betaling blir forsinket av en hindring utenfor forbrukerens kontroll, som det ikke er rimelig at forbrukeren burde ha regnet med da avtalen ble inngått, at forbrukeren skal unngå eller overvinne følgene av.
- Blir forbrukeren forsinket som følge av at en tredjeperson blir forsinket av en av grunnene ovenfor, har også forbrukeren krav på fristforlengelse.
Se buofl. § 51.
Det er ikke uttrykkelig bestemt i loven at forbrukeren må varsle et krav på fristforlengelse for å beholde retten på fristforlengelse. Men det følger av lojalitetsforpliktelsen i avtaleforhold at parter i en avtale skal ivareta hverandres interesser ved å informere om viktige forhold den andre part antas å ha interesse av å bli informert om. Unnlatelse av å informere kan derfor i noen tilfelle føre til erstatningskrav fra entreprenøren.
3. Stansing av arbeidet, § 56
Har partene avtalt at forbrukeren skal betale forskudd eller a-konto før overtakelsen, og forbrukeren urettmessig unnlater å betale iht. avtalen, kan entreprenøren sende et varsel til forbrukeren om at arbeidene vi bli stanset om forbrukeren ikke betaler snarest råd etter mottak av varselet.
Betaler ikke forbrukeren snarest mulig etter at han eller hun får varselet, kan entreprenøren stanse sine arbeider.
Det er ikke et vilkår at betalingsmisligholdet er “vesentlig”, slik vi kjenner det fra andre NS kontraktene. Det er heller ikke nødvendig å gi forbrukeren en frist for betalingen. Det er tilstrekkelig at det sendes et varsel om stans.
Entreprenøren kan også stanse arbeidene dersom det blir klart at forbrukeren kommer til å bli forsinket med betalingen, og forbrukeren ikke gir en betryggende sikkerhet for at betaling vil finne sted etter å ha blitt bedt om en slik sikkerhet.
Før entreprenøren stanser arbeidet skal arbeid, materialer og utstyr på byggeplassen i rimelig omfang sikres.
De merkostnader entreprenøren blir påført som følge av stansen, kan entreprenøren kreve dekket av forbrukeren. Se buofl. § 43. Det er ikke etter loven et uttrykkelig krav om at entreprenøren skal varsle et slikt krav, slik det for eksempel er ved endringer og tilleggsarbeid. Men det følger av lojalitetsforpliktelsen i avtaleforhold at parter i en avtale skal ivareta hverandres interesser ved å informere om viktige forhold den andre part antas å ha interesse av å bli informert om. Unnlatelse av å informere kan i noen tilfelle føre til at entreprenøren taper kravet på dekning av merkostnadene fullt ut.
4. Heving, § 57
Heving av en kontrakt er den alvorligeste følge et kontraktsbrudd kan gi.
Retten til å heve er derfor forbeholdt de mest alvorlige tilfellene av kontraktsbrudd og det er flere regler som må følges. Konsekvensen av å bryte reglene den ene eller andre veien er ofte dramatiske.
Vi anbefaler derfor at det søkes bistand fra advokat før det eventuelt erklæres heving.
4.1. Vilkår for hevning
Entreprenøren kan heve avtalen dersom forbrukerens forsinkelse innebærer et “vesentlig kontraktsbrudd”. Se buofl. § 57.
Hvorvidt et kontraktsbruddet er “vesentlig” beror på en totalvurdering.
Momenter i en slik totalvurdering er hvilken praksis betydning kontraktsbruddet har for entreprenøren, herunder hvor lenge kontraktsbruddet har vart, hvilken effekt en heving vil ha for entreprenøren på den ene siden og forbrukeren på den andre siden.
Er det for eksempel viktig for entreprenøren å kunne fullføre arbeidet raskt, for deretter å kunne fortsette med andre prosjekter, er det et moment av betydning. Ser entreprenøren at dette kan bli en problemstilling, er det lurt at entreprenøren orienterer forbrukeren om dette i god tid, slik at forbruke er kjent med situasjonen.
For å unngå å havne i en situasjon hvor det må vurderes om en forsinkelsen er «vesentlig», er det lurt å avtale hvor lang forsinkelsen må være før den kan ansees som vesentlig. Det kan for eksempel avtales at dersom betalingen er mer enn 4 uker forsinket, så anses det som et vesentlig kontraktsbrudd, uavhengig av beløpets størrelse. Slik avtale må inngås allerede før arbeidene starter opp.
Entreprenøren kan også heve avtalen når det allerede på forhånd er klart at forsinkelsen vil bli så stor at det innebærer et “vesentlig kontraktsbrudd”. Vi sier da at det foreligger antesipert mislighold.
Er boligen eller hytta allerede overtatt eller skjøtet overført til forbruker, kan ikke entreprenøren heve avtalen. Unntatt fra dette er tilfeller der entreprenøren har varslet eller fastholdt kravet om heving allerede før eller under overtakelsen eller overskjøtingen.
Det samme gjelder ved forsinket betaling eller annen medvirkning. Er beløpet betalt eller medvirkningen oppfylt, kan ikke entreprenøren begrunne hevingen med betalingsmisligholdet eller den manglende medvirkningen, med mindre kravet om heving ble varslet eller fasthold før eller umiddelbart etter at betalingen eller medvirkningen fant sted.
Se buofl. § 57.
4.2. Selve hevingserklæringen
Prosessen med å heve kontrakten består i at entreprenøren erklærer at kontrakten er hevet. Det er ikke noe som skjer av seg selv. Det er heller ikke noe man kan be om dom på. Man må positivt erklære heving.
En hevingserklæring fører automatisk til at kontrakten termineres. Det må deretter gjennomføres et hevingsoppgjør. Hevingsoppgjøret vil bero på om hevingen var rettmessig eller ikke.
4.3. Umiddelbart etter hevingserklæringen
Som nevnt innebærer en heving at kontrakten termineres. Partene kan gå hver til sitt, men først må det ryddes.
Entreprenøren på sin side skal avslutte sitt arbeid, men må sikre utført arbeid slik at det ikke tar skade.
Partene må raskt, helst før det er er gått en uke fra hevingen, gjennomføre en registreringsforretning. Det vil si at partene går gjennom byggeplassen, ser over og kontrollere alt som er utført. Det må dokumenter med bilder hva som er utført, og samtidig hva som ikke er utført. Forbrukeren må reklamere på og dokumentere eventuelle mangler på det som er utført.
Dette må gjøres for å sikre bevis på hva entreprenøren har utført, har ansvaret for og krav på betaling for, og hva den nye entreprenøren skal bygge videre på.
Registreringsforretningen må gjennomføres før ny entreprenør starter arbeid på byggeplassen.
Det må skrives referat eller protokoll fra befaringen.
6.5. Hevingsoppgjøret
Oppgjøret etter heving av kontrakten, avhenger av hvorvidt hevingserklæringen rettmessig eller ikke.
Det kan være anspent mellom partene under et slikt hevingsoppgjør. Vi anbefaler derfor at partene får bistand av advokat for å gjennomføre selve hevingsoppgjøret.
4.5.1. Når hevingen er urettmessig
Har entreprenøren erklært heving av avtalen og vilkårene for å heve ikke var oppfylt, innebærer det et forsettlig kontraktsbrudd fra entreprenøren sin side. Forbrukeren får da mest sannsynlig en merkostnad med å ferdigstille arbeidet. Denne merkostnaden kan forbrukeren kreve at entreprenøren erstatter.
Oppsummert kan
- Entreprenøren kreve betaling for utført arbeid og materialer som er levert byggeplassen.
- Forbrukeren kan kreve erstattet merkostnaden med å ferdigstille arbeidene med annen entreprenør, samt erstatning av andre kostnader forårsaket av entreprenørens kontraktsbrudd.
4.5.2. Når hevingen er rettmessig
Er hevingen rettmessig, har entreprenøren krav på oppgjør som om avtalen ble avbestilt av forbrukeren.
Se buofl. § 58.
Entreprenøren kan
- Kreve betaling for arbeid og materialer som er levert byggeplassen.
- Kreve erstatning for økonomisk tap som følge av at forbrukerens kontraktsbrudd, herunder tapt fortjeneste ved at entreprenøren ikke fikk fullføre arbeidene.
Entreprenøren kan ikke ta tilbake materialer som er tilført byggeplassen og som forbrukeren har betalt for, og som entreprenøren ikke har tatt forbehold om å kunne ta tilbake.
Materialer som er levert byggeplassen, som entreprenøren kunne ha krevd betaling for etter buofl. § 47, kan entreprenøren velge om han vil ta til bake, eller kreve betaling for.
Les mer om avbestilling av arbeidene her.
4.5.2. Når byggetomten ble kjøpt med byggeklausul
Dersom byggetomten ble kjøpt med en klausul om at entreprenøren skulle utføre det vesentligste av planleggingen og byggingen av boligen eller hytta, kan entreprenøren kreve at også kjøpekontrakten på tomten blir gjort om. Se buofl. § 58 siste ledd.
5. Rente og erstatning for rentetap, § 59
I stedet for å heve kontrakten, kan håndverker fastholde kontrakten og kreve rente og erstatning for rentetap på utestående hos forbrukeren (jfr. lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m.).
