1. Innledning
Det er vanlig, egentlig helt normalt, at det oppstår forsinkelser i byggeprosjekter. Ta hensyn til dette allerede når planene for prosjektet legges. Lag en romslig fremdriftsplan i tilfelle forsinkelse.
Vi sier da at det er slakk i fremdriftsplanen. Det å bygge inn noe slakk i fremdriftsplanen kan ta mye stress og nerver ut av byggeprosjektet. Det er entreprenøren som “eier” denne slakken, og har rett til å bruke den for å innhente forsinkelse entreprenøren får som følge av forhold entreprenøren har risikoen for.
Oppstår det forsinkelse, er det viktig at årsaken til forsinkelsen blir fjernet så fort som mulig, og at virkningen av forsinkelsen om nødvendig blir begrenset. Det neste vil være å finne ut hvem som har ansvaret og risikoen for forsinkelsen.
2 Når foreligger det forsinkelse? § 17
Forsinkelse foreligger når entreprenøren er forsinket på grunn av forhold han selv har risikoen for. Se buofl. § 17. Slik forsinkelse gir forbrukeren ulike rettigheter og krav. Forbruker kan også være forsinket, men det behandler vi i en annen artikkel.
Les mer om forsinkelse hos forbruker her.
Blir entreprenøren forsinket på grunn av forhold forbrukeren har risikoen for, har entreprenøren på visse vilkår krav på fristforlengelse. I slike tilfeller sier vi ofte at entreprenøren ikke er forsinket, selv om det er litt upresist.
Det er derfor viktig å skille mellom forhold forbruker har risikoen for og vilkårene for å kreve fristforlengelse.
2.1. Avtalt frist for oppstart arbeidene
Er det avtalt et tidspunkt for når entreprenøren skal starte arbeidet, og entreprenøren ikke starter som avtalt, innebærer det et kontraktsbrudd. Dersom et slikt kontraktsbrudd påfører forbruker økonomisk tap, kan forbruker på visse vilkår kreve dette erstattet. Dette gjelder selv om entreprenøren klarer å bli ferdig og overlever boligen eller hytten innen avtalt sluttfrist.
Det samme gjelder dersom entreprenøren i løpet av byggeperioden, blir forsinket med noe som påfører forbruker økonomisk tap.
Les mer om det med erstatning vs. dagmulkt nedenfor.
2.2. Avtalt frist for overlevering av arbeidene (sluttfrist)
Er det avtalt en sluttfrist, skal entreprenøren overlevere sitt arbeid til forbruker innen sluttfristen. Klarer ikke entreprenøren å overholde sluttfristen, uten å ha rett på fristforlengelse, kan forbruker fremme ulike krav mot entreprenøren. Se buofl. § 17.
Merk deg at forsinkelse fra starten eller midt i byggeperioden kan utløse krav på erstatning. Forsinkelse i forhold til sluttfristen utløser normalt krav på dagmulkt og kanskje erstatning. Ser mer om dette nedenfor.
2.3. Når det ikke er avtalt frist for oppstart og overlevering (sluttfrist)
Er det ikke avtalt en sluttfrist for når entreprenøren skal være ferdig med sine arbeider, vil entreprenøren bli ansett som forsinket dersom han ikke starter arbeidet innen rimelig tid etter at avtalen ble inngått, og ikke arbeider sammenhengende og rasjonelt til arbeidet er ferdig. Se buofl. § 10 tredje ledd.
2.4. Entreprenørens krav på fristforlengelse, § 11
Entreprenøren kan kreve fristforlengelse i ulike situasjoner.
Felles for dem er at entreprenøren må sende skriftlig varsel til forbruker å kreve fristforlengelsen. Gjør ikke entreprenøren det, taper entreprenøren kravet på fristforlengelse. Varselet må sendes uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble klar over grunnlaget for kravet.
Situasjonene hvor entreprenøren kan kreve fristforlengelse er:
- Forbruker bestiller endring av det opprinnelig avtalte arbeidet
- Arbeidet blir forsinket av forhold forbruker har risikoen for
- Arbeidet blir forsinket av forhold utenfor entreprenørens kontroll, som entreprenøren ikke med rimelighet kunne forventes å ta i betraktning da avtalen ble inngått, eller unngå følgene av
Blir entreprenøren forsinket på grunn av en underentreprenør til entreprenøren, som ville hatt krav på tilleggsfrist etter punktene ovenfor, har entreprenøren også krav på tilleggsfrist.
Varsler ikke entreprenøren et krav på fristforlengelse, taper entreprenøren retten på fristforlengelse.
Se buofl. § 11.
Ved å varsle om slike forhold gis forbrukeren mulighet til å fjerne hindringen som forsinker entreprenøren , og på den ivareta sine interesser.
Blir entreprenøren forsinket av forhold forbruker har risikoen for og har varslet krav om fristforlengelse, har entreprenøren krav på like lang fristforlengelse som entreprenøren ble forsinket. Entreprenøren har en plikt til å omorganisere arbeidet og på den måten begrense virkningen av forsinkelsen. Men slik omorganisering fratar ikke entreprenøren rett på fristforlengelse.
Se mer om det med forsinkelse på forbrukerens side her.
3. Forbrukerens krav ved forsinkelse hos entreprenøren, § 17
Er entreprenøren forsinket uten å kunne kreve fristforlengelse som dekker forsinkelsen, har forbruker ulike rettigheter. Forbruker kan:
- Holde tilbake betaling, § 24.
- Kreve dagmulkt, § 18
- Heve avtalen, § 20
- Kreve erstatning, § 19 eller 22
4. Tilbakehold som sikkerhet for rettmessige krav, § 24
Forbrukeren kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre sitt rettmessige krav som følge av forsinkelsen, jfr. buofl. § 24. Det er viktig at forbrukeren ikke holder tilbake et større beløp enn det som er rettmessig.
4.1. Stansing ved urettmessig tilbakehold
Holder forbruker igjen et urettmessig stort beløp, sier vi at forbrukeren er i betalingsmislighold, noe som gir entreprenøren rett til å stanse arbeidene etter buofl. § 56.
Les mer om entreprenørens rettigheter ved forsinkelse hos forbrukeren her.
Vår erfaring er at partene, når de ser at en slik situasjon er i ferd med å oppstå, må snakke sammen og finne løsninger begge parter kan leve med uten at arbeidet stanser opp. Stanser først arbeidene opp, er det ikke uvanlig at det ender opp med en større og kostbar tvist.
4.2. Betaling av omtvistet beløp til depotkonto
Etter bustadoppføringslova § 49 har forbrukeren anledning til å deponere omtvistet beløp på en konto som kun kan disponeres av partene i felleskap. Slik deponering blir likestilt med rettidig betaling, selv om entreprenøren ikke har fått pengene betalt til seg.
Entreprenøren kan da ikke bruke betalingen til depositumkontoen som grunnlag for å stanse arbeidene. Begge parter får på den måten sikkerhet for oppfyllelse av kontrakten. I mange situasjoner en god midlertidig løsning på situasjonen.
5. Dagmulkt eller normalerstatning
Det er viktig å skille mellom økonomisk tap som oppstår i byggeperioden, og økonomisk tap som oppstår etter slutfristen.
Blir entreprenøren forsinket slik at forbruker blir påført et økonomisk tap som oppstår i byggeperioden, kan forbruker på visse vilkår kreve tapet erstattet av entreprenøren.
Blir entreprenøren forsinket i forhold til sluttfristen, kan forbrukeren kreve dagmulkt, uavhengig av om forbrukeren har lidt økonomisk tap eller ikke. Dagmulkt kan bare kreves i 100 dager.
Eier forbruker tomten skal dagmulkten skal være 1 promille av det samlede vederlaget entreprenøren har krav på og minst 0,5% av grunnbeløpet i folketrygden.
Er det entreprenøren som eier tomten, skal dagmulkten være 0,75 promille og minst 0,5% av grunnbeløpet i folketrygden.
Se buofl. § 18.
Forbrukeren kan ikke etter hovedregelen velge å kreve erstatning for faktisk økonomisk tap i stedet for – eller i tillegg til dagmulkten. Men har entreprenøren forsinket prosjektet på en grovt uaktsom eller forsettlig, kan forbruker velge om han vil kreve dagmulkt eller erstatning for faktisk tap, se buofl. § 19. Det skal nokså mye til før en forsinkelse er grov uaktsom.
En situasjon som ofte oppstår er at entreprenøren bevist nedprioriterer prosjektet til fordel for andre prosjekter. Det innebærer en forsettlig forsinkelse.
6. Heving av kontrakten
I noen ekstreme tilfeller kan forbruker heve kontrakten.
Heving av en kontrakt er den mest alvorlige følge et kontraktsbrudd kan gi. Retten til å heve er derfor forbeholdt de mest alvorlige tilfellene av kontraktsbrudd og det er flere regler som må følges. Konsekvensen av å bryte reglene den ene eller andre veien er ofte dramatiske.
Vi anbefaler derfor at det søkes bistand fra advokat før det eventuelt erklæres heving.
6.1. Vilkåret for å heve kontrakten
I bustadoppføringslova (og stort sett alle andre kontraktsforhold) er vilkåret for å heve at kontraktsbruddet, altså forsinkelsen i dette tilfelle, er av ”vesentlig” betydning. Kontrakten kan også heves dersom det er tilstrekkelig sikkert at forsinkelsen vil få en slik betydning.
Skal forbruker kunne erklære heving av kontrakten etter overtakelse, må det være sendt melding om at kontrakten kan bli hevet før overleveringen.
Hva som er en vesentlig forsinkelse må vurderes konkret. I en slik vurdering vil momenter så som uttalte forutsetninger for avtalen, forsinkelsens betydning for forbrukeren, årsak til forsinkelsen og konsekvensene for entreprenøren dersom kontrakten heves mm. være av betydning.
For å unngå å havne i en situasjon hvor det må vurderes om en forsinkelsen er “vesentlig”, er det lurt å avtale hvor lang forsinkelsen må være før den kan ansees som vesentlig. Slik avtale må inngås allerede før arbeidene starter opp.
6.2. Selve hevingserklæringen
Prosessen med å heve kontrakten består i at en av partene erklærer at kontrakten er hevet. Det er ikke noe som skjer av seg selv. Det er heller ikke noe man kan be om dom på. Man må positivt erklære heving.
En hevingserklæring fører automatisk til at kontrakten termineres, og det må gjennomføres et hevingsoppgjør. Hevingsoppgjøret vil bero på om hevingen var rettmessig eller ikke.
6.3. Heving av avtale om kjøp av tomt med byggeklausul
Har forbruker kjøpt tomten med vilkår om at entreprenøren skal utføre det vesentligste av planleggingen og byggingen av boligen eller hytta, kan forbruker heve også avtalen om kjøp av tomten, dersom avtalen med entreprenøren rettmessig kan heves. Se buofl. § 20 andre ledd.
6.4. Umiddelbart etter hevingserklæringen
Som nevnt innebærer en heving at kontrakten termineres. Partene kan gå hver til sitt, men først må det ryddes.
Entreprenøren på sin side skal avslutte sitt arbeid, men sikre utført arbeid slik at det ikke tar skade. Er entreprenøren i tvil om hevingen er rettmessig, kan entreprenøren innen visse grenser velge å fullføre deler av arbeidet for egen regning, for å sikre verdier som senere kan tjene som dekning av entreprenørens krav mot forbrukeren.
Skal forbruker ferdigstille arbeidet med ny entreprenør, har forbruker rett til å benytte seg av utstyr og materialer som finnes på byggeplassen, men må betale et rimelig vederlag til entreprenøren for dette.
Partene må raskt, helst før det er er gått en uke fra hevingen, gjennomføre en registreringsforretning. Det vil si at partene går gjennom byggeplassen, ser over og kontrollere alt som er utført. Det må dokumenter med bilder hva som er utført, og samtidig hva som ikke er utført. Forbruker må reklamere på og dokumentere eventuelle mangler på det som er utført.
Dette må gjøres for å sikre bevis på hva første entreprenør har utført og har ansvaret for og krav på betaling for, og hva den nye entreprenøren skal bygge videre på.
Registreringsforretningen må gjennomføres før ny entreprenør starter arbeid på byggeplassen.
Det må skrives referat eller protokoll fra befaringen.
6.5. Hevingsoppgjøret
Oppgjøret etter heving av kontrakten, avhenger av flere forhold.
- Hvorvidt hevingserklæringen rettmessig eller ikke
- Hvorvidt det er forbruker eller entreprenør som eide tomten?
Det kan være anspent mellom partene under et slikt hevingsoppgjør. Vi anbefaler derfor at partene får bistand av advokat for å gjennomføre selve hevingsoppgjøret.
6.5.1. Når hevingen er urettmessig
Har forbruker erklært heving av avtalen og vilkårene for å heve ikke var oppfylt, innebærer det et forsettlig kontraktsbrudd fra forbruker sin side. Dette gir entreprenøren krav på
- Betaling for utført arbeid og
- Erstatning av økonomisk tap forårsaket av kontraktsbruddet. Dette vil i praksis si tapt fortjeneste ved at entreprenøren ikke fikk fullføre arbeidet.
6.5.2. Når hevingen er rettmessig og entreprenøren eide tomten
Dersom entreprenøren eide tomten i før kontrakt ble inngått, kan hevingsoppgjøret gå ut på at begge parter blir fristilt plikten til å yte noe til den andre part. Har forbruker betalt noe, kan dette kreves tilbakebetalt med avsavnsrente.
Varslet forbruker heving før overtakelse, men har bodd i boligen en periode etter overtakelsen, kan entreprenørens kreve at forbruker kompenserer for den verdireduksjon bruken av boligen har forårsaket.
6.5.2. Når hevingen er rettmessig og forbruker eide tomten
Dersom forbruker eide tomten, skal forbruker normalt ferdigstille boligen eller hytta. Forbruker kan da benytte seg av maskiner og materialer som er på byggetomten, men må betale vederlag for bruken.
Entreprenøren har krav på betaling for utført arbeid, men ikke krav på erstatning for økonomisk tap som følge av hevingen.
Forbruker kan kreve erstattet økonomisk tap som følge av kontraktsbruddet som forårsaket hevingen. I praksis er det snakk om erstatning av eventuell merkostnadene forårsaket av at forbruker må finne en annen entreprenør til å ferdigstille boligen eller hytta.
Det er viktig å huske at forbruker har en tapsbegrensningsplikt, og kan ikke velge en unødvendig dyr entreprenør til å ferdigstille arbeidene.
Forbruker kan også kreve annet økonomisk tap erstattet, så lenge det er snakk om et tap som entreprenøren rimeligvis måtte regne med som følge av forsinkelsen.
Se buofl. § 19.
Det er viktig å huske på at forbrukeren ikke kan kreve erstattet økonomisk tap som oppstår i en periode hvor forbrukeren kan kreve dagmulkt. Økonomisk tap som oppstår i perioder forbrukeren ikke kan kreve dagmulkt derimot, kan forbruker kreve erstattet i tillegg til eventuell dagmulkt.
Fremstår dagmulkten eller erstatningen urimelig stor etter situasjonen, kan den bli satt ned.
Se også buofl. § 22 og 23.
7. Erstatning
7.1 Erstatning for økonomisk tap
Blir forbruker påført et økonomisk tap som følge av forsinkelse, kan forbruker på visse vilkår kreve tapet dekket av entreprenøren. Vilkårene er blant annet at forsinkelsen ikke skyldes forhold utenfor entreprenøren kontroll, noe som entreprenøren ikke med rimelighet kunne tatt hensyn til før avtalen ble inngått, unngå eller overvinne følgende av.
Se buofl. § 22.
Forbruker kan som nevnt ikke kan kreve erstattet økonomisk tap som oppstår i en periode hvor forbruker kan kreve dagmulkt. Økonomisk tap som oppstår i perioder forbruker ikke kan kreve dagmulkt derimot, kan forbruker kreve erstattet i tillegg til eventuell dagmulkt.
Se også buofl. § 19.
7.3. Dokumentert økonomisk tap
Er vilkårene for å kreve erstatning oppfylt, er det viktig at forbrukeren dokumenterer sitt faktiske økonomiske tap. Det er ikke nok å bare påstå at forbrukeren har lidt et tap. Tapet må dokumenteres.
Dette følger av de alminnelige beviskravene vi har i norsk rett.
