Det er ikke bare entreprenøren som skal levere noe, forbrukeren har også en leveringsforpliktelse. Hva forbruker skal yte beror i stor grad på om det er forbruker som eier tomten det skal bygges på. Er det entreprenøren som eier tomten, er i det mindre forbrukeren skal levere.
Oppsummert skal forbruker levere følgende:
- Levere til entreprenøren avtalte beskrivelser av det som skal bygges
- Levere til håndverker prosjektering der det er avtalt at forbruker skal levere prosjektering
- Gi entreprenøren adgang til byggeplassen (gjelder bare når forbruker eier tomten)
- Delta i møter og gi avklaringer ved behov
- Betale for jobben
- For øvrig hjelpe entreprenøren innen rimelighetens grenser
Her kan du lese mer om entreprenørens leveringsforpliktelse.
1. Levere beskrivelser av det som skal bygges
I praksis går det meste av dialogen mellom forbruker og entreprenør forut for avtaleinngåelsen ut på hva entreprenøren skal bygge. Entreprenøren derfor normalt ha mottatt forbrukers beskrivelse allerede før avtalen inngås.
Er det snakk om et “ferdighus” vil entreprenøren i tillegg være den som sitter på beskrivelsen. Det som er viktig for forbruker i slike situasjoner er å sikre at det er den endelige beskrivelsen partene er blitt enige om som blir tatt inn i avtalen og bygget i henhold til.
I noen tilfeller avtales det at forbruker skal lage og gi entreprenøren en oppdatert beskrivelse etter at avtalen er inngått. I slike tilfeller må forbruker oversende disse beskrivelsene som avtalt. Dersom entreprenøren må vente på beskrivelsen, påføres entreprenøren kostander som på visse vilkår kan kreves erstattet av entreprenøren. Se buofl. § 50.
For å gjøre det forutsigbart for begge parter, er det lurt å lage en fremdriftsplan som viser når slike beskrivelser og annet skal loverleveres til entreprenøren.
Fremdriftsplanen skal for øvrig vise alle hovedaktivitetene til entreprenøren , samt de forhold entreprenøren er avhengig av for å kunne utføre jobben. Slike avhengigheter er typisk avklaringer og oversending av beskrivelser fra forbruker .
Fremdriftsplanen er det viktigste verktøyet partene har for å styre ressursene og eventuelt påvise forsinkelse fra den andre part.
2. Levere prosjektering der det er avtalt
Alle bygg og anleggsarbeider må prosjekteres før de kan utføres. Noen må med andre ord prosjektere arbeidet. Dersom du er usikker på hva prosjektering er, kan du lese mer om prosjektering her.
Forbruker kan velge å ta ansvar for å prosjektere selv. I så fall bør det stå uttrykkelig i avtalen hvilke deler av arbeidet forbruker skal ha ansvaret for å prosjektere.
Er det ikke avtalt noe rundt prosjektering, vil entreprenøren normalt bli ansett for å ha ansvaret for å prosjektere arbeidet. Dette følger av buofl. § 7 og 8.
3. Gi tilkomst til byggeplassen (dersom forbruker eier tomten)
Eier entreprenøren tomten, må entreprenøren selv sørge for tilkomst til den. Situasjonen er da normalt slik at bustadoppføringslova § 13 kommer til anvendelse.
Se buofl. § 13.
3.1. Avtale om tilkomst og rigg plass
Eier forbruker tomten, er det forbruker som må gi entreprenøren tilkomst til tomten og byggeplassen.
Fordi arbeidene skal utføres på forbrukerens eiendom, er det viktig at partene avtaler detaljene rundt når og hvordan entreprenøren skal få tilkomst til eiendommen.
Entreprenøren må også ha tilgang til et område hvor entreprenøren kan oppbevare utstyr og materialer, samt en hvileplass, spiseplass, toalett, vask etc. Dette kaller vi en rigg. Dette bør partene ha tenkt på allerede før avtalen blir inngått og beskrive dette nærmere i avtalen.
Har ikke forbruker et egnet område entreprenøren kan bruke som sitt riggområde, må entreprenøren klare seg uten. Det innebærer at arbeidet blir langt mer krevende for entreprenøren , noe som igjen fører til høyere pris.
3.2. Forbrukers egeninnsats med tomten
I mange prosjekter avtales det at forbruker skal utføre noe arbeid på tomten før entreprenøren starter sine arbeider. Det skal for eksempel opparbeides vei inn på tomten, forbruker skal kanskje sørge for at det er tilkoblingsmulighet til offentlig vann og avløpsnett, elektrisitet ol. Det er også vanlig at forbruker skal sørge for ferdig støpt plate på mark, eller mur som entreprenøren skal bygge boligen eller hytten oppå.
Er slikt avtalt, er det viktig at forbruker ordner dette i god tid før entreprenøren skal starte sine arbeider. Det er også viktig at entreprenøren settes i kontakt med de som skal bearbeidet tomten, slik at disse kan koordinere seg i mellom hvordan de tekniske løsningene skal utformes.
Generelt anbefaler vi at så mye som mulig overlates til entreprenøren, at forbruker begrenser seg til å sørge for vei inn til tomten, kanskje med en riggplass.
4. Delta i møter og gi avklaringer ved behov
Det dukker alltid opp noe partene ikke tenkte på før avtalen ble inngått, som må avklares under veis i byggeprosjekter. Slike avklaringer kan skje over telefon og e-post, men ofte er det nødvendig og lurest med ordinære møter.
Er det nødvendig med møter, må begge parter delta. Det å ikke delta på nødvendige møter vil kunne bli sett på som brudd på lojalitetsplikten partene har, som igjen kan føre til at den andre part kan kreve erstattet merkostnader forårsaket av at den andre part ikke bidrar til avklaringene.
Forbrukeren må derfor delta i møter og gi de avklaringer som er nødvendig.
Avklaringer kan sees på som “miniavtaler”, som endrer den opprinnelige avtalen. Det er derfor viktig at slike avklaringene er skriftlig. Dersom slike “miniavtaler” kan føre til konsekvenser forbrukeren ikke ser der og da, må entreprenøren informerer og veileder forbrukeren om mulige konsekvenser. Se buofl. § 7 og 8.
5. Betale for jobben
Plikten til å betale for jobben som er utført er den mest sentrale forpliktelsen forbruker har. Det er samtidig den av forbrukerens leveringsforpliktelser som skaper flest tvister.
Vi skal derfor bruke litt ekstra tid på temaet forbrukerens betalingsforpliktelse.
5.1. Avtalt pris, § 41
I den grad prisen er avtalt, så skal forbruker betale den avtalte prisen så lenge prisen ikke er “urimelig” høy.
Se buofl. § 41.
Forbruker kan riktig nok holde tilbake betaling som sikkerhet for krav forbruker har mot håndverker, men ser vi bort fra slike situasjoner, skal forbruker betale avtalt pris.
5.2 Ikke avtalt pris eller avtalt regningsarbeid, § 41
Er det ikke avtalt en pris, eller det er avtalt at arbeidet skal utføres på regning, skal prisen fastsettes etter reglene om regningsarbeid.
Det betyr at entreprenøren skal få dekket nødvendige direkte kostnader med å utføre arbeidet, pluss et påslag som skal dekke indirekte kostnader, fortjeneste og risiko. Se buofl. § 41 andre ledd.
Arbeidene må da utføres rasjonelt. Kostnader forårsaket av at det er arbeidet urasjonelt, er unødvendige, og noe entreprenøren ikke kan kreve dekket.
Forutsetningen for å få kostnadene dekket, er at entreprenøren dokumenterer kostnadene på en slik måte at forbrukeren har reell mulighet til å kontrollere at kostnadene er reelle og nødvendige.
Forbrukeren på den andre siden må kontrollere dokumentasjonen og si i fra dersom forbrukeren finner noe feil. Er entreprenørens krav rettmessig, må forbruker betale.
Viser det seg til slutt at kostnadene totalt sett blir unødvendig høye, og det skyldes uforsvarlige forhold på entreprenørens side, kan forbruker protestere på totalkravet med henvisning til de uforsvarlige forholdene.
Ønsker forbruker protestere på at et arbeid ikke er bestilt eller ikke utført, må forbruker si i fra om det så snart forbruker blir klar over forholdet.
5.3. Avtale om enhetspriser, § 41
Er det avtalt enhetspriser, det vil si at håndverker har gitt en pris pr. enhet som skal leveres, skal forbruker betale denne enhetsprisen ganget med antall enheter som er levert. Det spiller da ingen rolle hvor store kostnader entreprenøren har fått under utføringen av arbeidet.
Enhetspriser kan for eksempel gå ut på at entreprenøren skal ha betalt kr. 1000,- for hver meter grøft som graves. Graves det 20 meter grøft, blir prisen 20 X 1.000 kr. = 20.000,-. Er det avtalt at entreprenøren skal ha betalt kr. 400,- pr. m2 parkett som legges, og det blir lagt 100 m2 med parkett, blir prisen kr. 40.000,-.
5.4. Prisoverslag eller prisopplysning, § 41
Har entreprenøren gitt et prisoverslag, eller en prisopplysning, og det ikke er avtalt en fast pris på jobben, kan ikke entreprenøren kreve mer betalt enn det som fremgår av prisopplysningen pluss 15 %. Se buofl. § 41 tredje ledd.
Regelen er gitt for å hindre at entreprenører gir en lav pris for å få jobben, og senere krever omfattende pristillegg som følge av tillegg entreprenøren var klar over at forbruker ville trenge.
Ønsker entreprenøren å forsikre seg om at en prisopplysning ikke skal være bindende, må entreprenøren skriftlig presisere at prisopplysning er usikker, at den ikke skal anses som et bindende prisoverslag, at forbruker må regne med at endelig pris kan bli mer enn 15% høyere enn prisopplysningen. Er partene uenige i hvorvidt en gitt prisopplysningen er bindende som et prisoverslag, er det håndverkeren som må bevise at prisopplysningen ikke var bindende.
Det er viktig å merke seg at prisoverslaget kun gjelder den opprinnelige avtalte ytelsen. Bestiller forbruker tilleggsjobber, har entreprenøren selvsagt rett til å få betalt for disse, uavhengig av prisoverslaget. Se buofl. § 41 og 43.
Regelen om prisoverslag i kombinasjon med avtale om enhetspriser reiser spørsmål vi ikke har sikre svar på. Problemstillingen er knyttet til situasjoner hvor det er avtalt enhetspris på kr. 1000,- for hver meter grøft, og entreprenøren selv opplyser det er lagt til grunn at grøften vil bli 20 meter. Det vil si at prisen da blir kr. 20.000,-. Dersom det senere viser seg at grøften ble 50 meter lang, øker prisen til til 50.000,-.
Det er lurt om entreprenørene i slike situasjoner opplyser at den antatte mengden er usikker, at opplysningen ikke skal anses som et bindende prisoverslag, at forbruker må regne med at endelig pris kan bli mer enn 15% høyere enn de kr. 20.000,- som antakelsen legger opp til.
5.5. Justering av pris som følge av endringer og tilleggsarbeid, § 42
Det er vanlig at det oppstår behov for endringer eller tilleggsarbeider underveis i prosjekter. Forbruker har derfor, innen rimelighetens grenser, rett til å kreve at entreprenøren utfører endringer eller tillegg mot å betale den merkostnad det påfører entreprenøren.
Det er viktig at endringer eller tilleggsarbeider må være bestilt av forbruker, det er ikke noe entreprenøren skal iverksette av eget tiltak.
Bestiller forbruker endringer og tilleggsarbeid, kan begge parter kreve at prisen justeres. De må da følge reglene som står i loven. Reglene går ut på følgende:
Er det avtalt at prisen skal justeres som følg av endringen, skal prisen selvsagt justeres. Dette kan være avtalt allerede i den opprinnelige avtalen, eller det kan avtales samtidig med at forbruker bestiller endringen eller tilleggsvederlaget. Se buofl. 42 første ledd.
Er det ikke avtalt at prisen skal justeres, har partene bare krav på justering
- når krav om justering av prisen ble satt frem samtidig med at forbruker bestilte endringen eller tilleggsarbeidet, eller
- når den andre part måtte forstå at endringen eller tillegget ville føre til et krav om justering
Det er alltid risikabelt å satse på at den andre part måtte forstå at et arbeid er en endring som fører til krav om justering av prisen. Vi anbefaler derfor alltid at det enten avtales hvordan prisen skal justeres, eller at det i det minste blir sendt et tydelig krav om justering av prisen når bestillingen sendes/mottas.
Legg merke til at reglene i bustadoppføringslova rundt dette er nokså ulike reglene i håndverkertjenesteloven om det samme. Reglene i bustadoppføringslova er mer på linje med reglene i Norsk Standard sine kontrakter.
5.6. Tilleggsvederlag i andre tilfeller, § 43
Entreprenøren kan også få merkostnader som ikke skyldes endringer eller tilleggsarbeid.
Det kan skyldes nye krav fra offentlige myndigheter, naboklager, krevende værforhold, uforutsebare forhold i grunnen eller i underlaget entreprenøren skal jobbe på, manglende medvirkning fra forbruker, forstyrrelser fra andre entreprenører mm.
Blir entreprenøren påført slike merkostnader på grunn av forhold forbrukeren har risikoen for, kan de kreves dekket av forbrukeren. Se buofl. 43.
Det er ikke et uttrykkelig krav om varsling av slike krav, men lojalitetsplikten i kontraktsforhold innebærer at den som vil kreve dekket merkostnader forårsaket av forhold den andre har risikoen for skal varsle den andre part om forholdet så raskt som mulig. På den måten kan den andre part ivareta sine interesser.
Her dukker det opp et spørsmål hvilke forhold forbrukeren har risikoen for. Svaret beror på en konkret tolkning av hver enkelt kontrakt, og ikke minst en vurdering av hvilke forhold entreprenøren burde ha tatt i betraktning da entreprenøren ga sitt pristilbud.
Merkostnader entreprenøren får som følge av forsinkelse fra forbrukerens side hvor forbrukeren har rett på fristforlengelse etter buofl. § 51, må entreprenøren dekke selv.
5.7. MVA og andre offentlige avgifter
Pris entreprenøren har oppgitt eller avtalt, skal anses å være inkludert merverdiavgift og andre offentlige avgifter. Se prisopplysningsforskriften § 3. Unntaket for dette er tilfeller der det må antas at forbrukeren visste at avgiftene ikke var omfattet. Håndverker bør derfor oppgi prisen inkl. mva. og spesifisere mva. beløpet.
5.8. Forundersøkelser, § 44
Ønsker entreprenøren betaling for forundersøkelser, utarbeidelse av tegninger, beskrivelse, tilbud og lignende, må det være avtalt aller opplyst om på forhånd. Se buofl. § 44.
5.9. Betaling ved skade på kontraktsgjenstanden, hærverk, uhell mm., forsikring, § 45
Entreprenøren har risikoen for skade på kontraktsgjenstanden frem til overtakelsen. Blir den skadet som følge av hærverk, uhell, brann ol. er det entreprenøren som må sørge for å reparere skaden.
Entreprenøren kan derfor ikke kreve betaling for arbeid eller materialer som går tapt eller skadet før overtakelsen. Unntaket fra dette er når skaden er forårsaket med uaktsomhet av forbruker selv. Se buofl. § 45.
Har forbruker levert materialer til entreprenøren som entreprenøren skal bruke i prosjektet, overtar entreprenøren risikoen for at disse skades frem til overtakelsen.
Dette innebærer at entreprenøren bør tegne nødvendige forsikringer mot skader, tyveri og lignende, frem til arbeidene er overlevert. Forbruker bør kreve at entreprenøren legger frem bevis på at det er tegnet slik forsikring.
5.10. Betalingstid, § 46 og 47
Har ikke partene avtalt annet, plikter ikke forbruker å betale noe før arbeidet etter at arbeidet er overtatt. Se bufl. § 46.
Partene kan med andre ord avtale at entreprenøren kan fakturere arbeid etter hvert som det er utført. Det er flere grenser for hva som det er lov til å avtale
- Er det entreprenøren som eier tomten, kan det ikke avtales at noe skal betales før hjemmelen til tomten er overført til forbruker, eller entreprenøren stiller sikkerhet eller garanti for hele beløpet som kreves betalt. Se buofl. § 46 andre setning og 47 andre ledd.
- Det kan avtales at forbruker skal betale a-konto, for utført arbeid. Verdien av arbeidet som er utført sammen med verdien av materialene som entreprenøren har tilført byggetomten må da hele tiden overstige det entreprenøren har fakturert. Materialer som det hefter salgspant ol. på, skal ikke medregnes ved denne verdivurderingen. Se buofl. § 47 a og b.
- Det kan avtales forskuddsbetaling, det vil si at forbruker skal betale for arbeid og materialer som ikke er utført eller levert til byggetomten ennå, men da må entreprenøren stiller garanti eller sikkerhet for hele betalingen. Det vil si at forbruker kan hente tilbake pengene fra garantisten dersom entreprenøren ikke leverer som avtalt. Se buofl. § 47 siste led.
- De siste 10% av vederlaget skal alltid betales etter overtakelsen. Se buofl. § 47 første ledd bokstav c.
Det kan avtales at forbruker skal stille garanti eller annen forsikring som sikrer entreprenøren dersom betalingsforpliktelsen ikke blir oppfylt. Det kan være at banken bekrefter at byggelånet bare vil bli utbetalt til entreprenøren ol. Er det avtalt at forbruker skal stille slik garanti, vil det å ikke stille slik garanti bli likestilt med et betalingsmislighold. Se buofl. § 46 andre ledd.
5.11. Forlenging av betalingsfrister
Det kan dukke opp situasjoner hvor forbruker ønsker utsettelse av fristen til å betale. Også dette er regulert i loven.
Forbruker kan få fristforlengelse når:
- Forsinkelsen skyldes forhold entreprenøren har risikoen for eller
- forsinkelsen skyldes forhold utenfor forbrukers kontroll, det ikke er rimelig å kreve at forbrukeren regnet med forholdet da avtalen ble inngått, unngår eller overvinner hindringer.
Blir forbruker forsinket som følge av at en part forbruker har ansvaret for blir forsinket, har forbruker krav på fristforlengelse dersom parten som forårsaker forsinkelsen har krav på fristforlengelse etter punktene ovenfor.
Se buofl. § 51.
5.12. Regning og gebyrer, § 48
Forbrukeren kan kreve at entreprenøren skriver “rekning”. Det vil si at entreprenøren lager en oversiktlig utregning av det krav entreprenøren krever at forbruker betaler. Oversikten og utregningen skal sette forbrukeren i stand til å kontrollere hvilket arbeid som er utført, omfanget og de materialer som er brukt. Se buofl. § 48.
Skal arbeidet uføres etter prinsippet om regningsarbeid, skal det på regningen gå frem hvordan prisen er regnet ut ved vise til timepris, antall timer, materialer, påslag etc. For å greie dette må entreprenøren føre løpende og detaljerte timelister. Pristillegg skal angis særskilt.
Har entreprenøren sendt en slik regning som et sluttoppgjør, kan ikke entreprenøren senere endre regningen. Unntaket fra dette er når entreprenøren har tatt forbehold om å komme tilbake til konkrete krav senere, eller forbruker forsto at entreprenøren kom til å endre regningen. Se buofl. § 48 andre ledd.
Når forbruker har mottatt en slik regning som et sluttoppgjør uten forbehold fra entreprenøren, må forbruker kontrollere regningen og eventuelt protestere på den innen en måned etter mottaket av regningen. Protesterer ikke forbruker innen fristen, blir entreprenørens krav i regningen bindende for forbruker. Unntaket fra dette er der lavere pris følger av avtalen eller entreprenørens krav er “urimelig”. Se buofl. § 48 tredje ledd.
Entreprenøren kan ikke kreve fakturagebyr ol for skriving av slik regning. Se buofl. § 48 fjerde ledd.
6. Forbrukerens medvirkning, § 50
Forbrukeren plikter for øvrig å medvirke aktivt i rimelig grad, slik at entreprenøren kan utføre tjenesten på en hensiktsmessig og rasjonell måte. Plikten til å medvirke gjelder gjennom hele kontraktsperioden, selv om partene har pågående en tvist om deler av tjenesten.
Når entreprenøren er ferdig med ting som er hos tjenesteyteren, plikter forbruker å hente eller motta tingen. Det bør avtales om tjenesteyteren skal levere den til forbruker, eventuelt hvor den skal fysisk plasseres eller om forbruker skal hente den hos entreprenøren .
Se buofl. § 50.
