Kravene til jobben som skal utføres
Det er entreprenøren som har den mest krevende leveringsforpliktelsen i bygg og anleggskontrakter. Oppsummert skal entreprenøren:
- Ivareta forbrukers interesser før avtaleinngåelsen og gjennom avtaleperioden
- Fraråde utførelse forbrukeren ikke er tjent med
- Velge rimeligste utførelse og materialer (prosjektere) der forbruker ikke selv har eller skal treffe valgene selv.
- Levere materialer
- Utføre arbeidet på en fagmessig og forskriftsmessig måte
- Utføre jobben innen avtalte frister eller innen rimelig tid
- Utføre tilleggsarbeid i rimelig grad der det er avtalt
La oss kort kommentere hvert punkt.
Her kan du lese mer om forbrukers leveringsforpliktelse.
1. Ivareta forbrukerens interesser, §§ 7 og 8
1.1. Plikt til å informere, veilede og samrå seg med forbrukeren
Entreprenøren plikter å ivareta forbrukerens interesser med tilbørlig omsorg. Det betyr at entreprenøren i den grad forholdene tilsier det skal informere, veilede og samrå seg med forbrukeren.
Bestemmelsen bygger på den alminnelige lojalitetsplikten alle parter i ethvert kontraktsforhold har. Lovgiver har imidlertid bestemt at entreprenører i forbrukerentrepriser har en særlig plikt til slik lojal opptreden. I praksis innebærer nok dette en skjerping av entreprenørens lojalitetsplikt.
Hvor aktiv entreprenøren må informere, veilede og samrå seg med forbrukeren, avhenger av om forbrukerens interesser blir ivaretatt på annen måte. Forbruker kan for eksempel ha engasjert rådgivere, arkitekt, konsulent etc. Da kan entreprenøren overlate noe av denne omsorgen til disse. Det er imidlertid entreprenøren som har risikoen dersom det viser seg at forbrukers interesser ikke ble ivaretatt på den måten entreprenøren trodde. Entreprenøren bør fortsatt informere, veilede og samrå seg med forbruker, dersom det er tvil rundt hvorvidt forbrukers interesser er ivaretatt av de andre.
1.2. Omsorgsforpliktelse allerede før avtale er inngått
Omsorgsplikten starter allerede før avtale inngås.
Entreprenøren må bruke av sin kunnskap og erfaring og veilede forbrukeren allerede før avtale inngås. Entreprenøren må hjelpe forbrukeren med bestillingen slik at denne blir komplett. Er forbrukerens bestilling blitt mangelfull på grunn av forbrukerens manglende kunnskap og entreprenører ikke har varslet eller advart forbrukeren om dette, kan entreprenører bli ansvarlig for å levere komplett arbeid selv om dette ikke uttrykkelig ble avtalt.
1.3. Omsorgsforpliktelse gjennom hele kontraktsperioden
Entreprenøren omsorgsplikt varer gjennom hele kontraktsperioden.
Dersom entreprenører oppdager forhold som gir grunn til å tro at forbrukeren ønsker tillegg, endring, avbestilling iht. avtalen, skal entreprenører kontakte forbrukeren, helst skriftlig, og gjøre forbrukeren oppmerksom på forholdet.
Omsorgsplikten innebærer også at entreprenører må veilede forbruker i hvordan arbeidene bør koordineres og tilpasses andre fag. Dette bør skje så tidlig som mulig, slik at det ikke oppstår ekstrakostnader eller forsinkelser pga. mangelfull koordinering av fagene.
Har entreprenører i tilstrekkelig grad veiledet forbruker og det likevel oppstår ekstrakostnader eller forsinkelser pga. koordineringen, kan entreprenører kreve kompensasjon og fristforlengelse.
1.4. Frarådingsplikt, § 8
Dersom entreprenøren før avtale er inngått eller før arbeidet er påbegynt, ser at forbruker ikke er tjent med at arbeidet blir utført som avtale, skal entreprenøren orientere forbrukeren om det. Er arbeidene startet opp kan entreprenøren ha plikt til å stanse arbeidene i påvente av å orienteringen og avklaringen med forbruker.
Entreprenørens orientering bør gjøres skriftlig slik at det sikres bevis for at entreprenøren har frarådet/orientert forbrukeren.
Har ikke entreprenøren orientert forbruker eller stanset arbeidet når det var naturlig for å ivareta forbrukers interesser, har ikke entreprenøren krav på større vederlag en det entreprenøren ville ha hatt krav på om entreprenøren hadde oppfylt plikten til å orientere og stanse arbeidene.
Fremstår det som rimelig, kan entreprenøren likevel kreve betaling tilsvarende verdien det utførte arbeid har for forbrukeren, se § 8 (2).
1.5. Entreprenøren har bevisbyrden
Det er entreprenøren som må bevise at han har gitt slik informasjon, veiledning, rådgivning og fraråding som loven krever. Av denne grunn bør viktig informasjon, veiledning, rådgivning og fraråding, gis skriftlig.
2. Fagmessig og forskriftsmessig utførelse, § 7
Entreprenøren skal utføre tjenesten fagmessig og i samsvar med sikkerhetskrav fastsatt i lov/forskrift.
2.1. Fagmessig utførelse
Uttrykket «fagmessig» betyr at arbeidet som utføres skal være prosjektert slik at det oppfyller alle krav i lov/forskrift og avtale. Det betyr også at arbeidet må utføres i henhold til prosjekteringen og for øvrig med en god håndverksmessig kvalitet.
Prosjektering betyr å
- Kartlegge og tolke alle krav til det ferdige byggverket i lov, forskrift i avtale.
- Velge metode som sikrer at kravene blir oppfylt
- Velge materialer som sikrer at kravene blir oppfylt
- Lage arbeidsbeskrivelse
- Lage arbeidstegninger
Det er prosjekterendes ansvar å velge metoder og utførelser som sikrer at alle krav blir oppfylt. Det skjer normalt ved å vise til byggdetaljblader, tekniske godkjenninger, monteringsveiledninger ol.
Har ikke forbruker prosjektert arbeidet, og det ikke er avtalt at forbruker skal prosjektere arbeidet, må entreprenøren sørge for at arbeidet blir prosjektert.
Utførelsen skal være i henhold til prosjekteringen og med «god håndverksmessig utførelse», det vil si med en kvalitet som vi kan forvente av en fagperson.
2.2. Lov og forskriftskrav, § 25 (2)
Bygg og anleggsarbeider som utføres i Norge, skal oppfylle alle krav som er fastsatt i lov og forskrift. Se mer om dette i Tek17 kap. 1 til 3.
Partene kan for eksempel ikke avtale at et nytt bad skal bygges i strid med reglene i Tek17 § 13-5, for å nevne et eksempel.
Unntatt fra dette er arbeid som er av midlertidig art, arbeid som utføres raskt i påvente av at arbeidet skal utføres på nytt og på en endelig måte senere. Det er ikke uvanlig at det skjer nå arbeid utføres etter håndverkertjenesteloven, men det er sjelden aktuelt når arbeidet utføres etter bustadoppføringslova.
Derfor er bustadoppføringslova § 25 strengere enn håndverkertjenestelovens § 6. Bustadoppføringslova bestemmer at alle lov og forskriftskrav skal overholdes. Håndverkertjenesteloven derimot bestemmer at det kun er sikkerhetskrav som skal overholdes. Skal arbeidet utført etter håndverkertjenesteloven være permanent, må også det arbeidet oppfylle alle lov og forskriftskrav.
Se buofl. jfr. § 25 og hvtjl. § 6.
Dersom forbruker ønsker å avtale at et arbeid skal uføres som et midlertidig arbeid, må dette gå klart frem av avtalen. Er det tvil om det er avtalt slikt midlertidig arbeid, skal arbeidene oppfylle alle krav i lov og forskrift, ikke bare rene «sikkerhetskrav».
3. Materialer, § 7 (2)
Er ikke annet avtalt skal entreprenøren levere nødvendige materialer og bekoste disse. Materialene skal være av vanlig god kvalitet.
Se buofl. jfr. § 7.
4. «Nøkkelferdig», § 13
Dersom entreprenøren skal ha ansvaret for det vesentlige av planleggingen og utføringen av byggeprosjektet, bestemmer loven at entreprenøren har plikt til å levere alt håndverksmessig arbeid som er nødvendig for å kunne ta boligen i bruk. Dette omfatter det å sette inn dører, dørvridere, trapper, lister, opprydding og vask før innflytting.
Unntaket fra dette er arbeid og materialer som entreprenøren uttrykkelig og skriftlig har listet opp at entreprenøren ikke skal levere.
Selv om regelen bare gjelder der entreprenøren skal ha ansvaret for det vesentligste av planleggingen og utføringen av byggeprosjektet, anbefaler vi alle å beskrive tydelig hva entreprenøren skal levere, og der det kan oppstå tvil, hva entreprenøren ikke skal levere.
5. Tiden for utføring, § 10
Entreprenøren skal overholde avtalte frister for påbegynnelse og fremdrift av tjenesten. Er ikke annet avtalt skal arbeidene startes innen rimelig tid og arbeidet skal ha rimelig og normal fremdrift.
Tjenesten skal være avsluttet innen den tiden som er avtalt. Er det ikke avtalt en sluttfrist, skal entreprenøren starte arbeidet raskt etter avtaleinngåelsen, arbeide rasjonelt og sammenhengende til arbeidet er ferdig.
Dersom det oppstår forsinkelser som skyldes forhold på forbrukerens side, må entreprenøren varsle om dette og eventuelt kreve fristforlengelse eller pristillegg som følge av forsering.
Se hvtjl §§ 10 og 33 (b).
Les mer om det med forsinkelser her.
6. Garanti eller sikkerhet for oppfyllelse av avtalen, § 12
Entreprenører som etter kontrakten skal ha betalt mer enn 2G, skal stille garanti eller sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter avtalen.
Det betyr at entreprenøren må inngå en avtale med en bank eller annen finansinstitusjon som er villig til å stå som selvskyldnerkausjonist (garantist) for deler av ansvaret entreprenøren har etter kontrakten. Klarer ikke entreprenøren å overholde sine plikter etter avtalen, kan forbruker kreve at garantisten betaler det forbruker må betale for å rette entreprenørens kontraktsbrudd.
Når avtalen med garantisten er inngått, skal garantisten lage et dokument, et bevis på at garantisten har tatt på seg et slikt ansvar. Dokumentet skal deretter overleveres entreprenøren og senere forbrukeren som bevis på at det er stilt sikkerhet. Forbruker plikter ikke å betale noe før dette dokumentet er overlevert til forbruker.
Sikkerheten for krav som blir påvist senest under overtakelsesforretningen, skal dekke 10% av kontraktsummen. Er det entreprenøren som eier tomten, kan sikkerheten for slike krav være 3 %.
Sikkerheten for krav som blir påvist etter overtakelsesforretningen skal dekke 5% av kontraktsummen. Garantisten er maksimalt ansvarlig for å utbetale en sikkerhet tilsvarende inntil 10% av kontraktsummen, slik at er garantibeløpet på 10% brukt opp allerede på krav det ble reklamert på under overtakelsen, er det ikke igjen noe sikkerhet for krav som blir påvist senere.
Sikkerheten dekker ikke krav som blir påvist mer enn 5 år etter overtakelsen.
7. Garanti eller sikkerhet ved forskuddsbetaling, § 47
Unntaksvis ønsker entreprenøren å få betalt før arbeidet er utført. Da bestemmer bustadoppføringslova § 47, at entreprenøren må stille sikkerhet for hele beløpet som kreves betalt.
Forskuddsbetaling er ikke det samme som a-konto betaling. Ved a-konto betaling krever entreprenøren betalt etter hvert som arbeidet er utført. Ved forskuddsbetaling krever entreprenøren betaling for arbeid som ikke er utført ennå.
Vær klar over retten til å kreve a-konto betaling må være avtalt. Uten slik avtale har ikke entreprenøren rett til å kreve betalt før etter at arbeidene er utført.
Det gjør at entreprenørene regelmessig krever at de skal ha rett til kreve a-konto betaling etter hvert som arbeid er utført.
Selv om det er avtalt a-konto betaling, bestemmer loven at de siste 10% av vederlaget ikke kan kreves betalt før etter at arbeidene er overtatt.
8. Tilleggsarbeid, § 9
8.1. Forbrukers rett til å kreve tillegg og endringer
Forbruker har i utgangspunktet rett til å kreve at entreprenøren utfører tilleggsarbeid eller endringsarbeid. Begrunnelsen er at det er samfunnsøkonomisk uheldig å kreve at det opprinnelig avtalte skal bygges, dersom det senere viser seg at behovet for byggingen faller bort eller endrer seg.
Entreprenøren må med andre ord være forberedt på at det kan bli bestilt tillegg eller endringer.
Tillegg eller endringer kan gå ut på:
- Å bygge noe mindre enn først avtalt
- Å bygg noe mer enn først avtalt
- Å bygge noe annerledes enn først avtalt
Entreprenøren på sin side har behov for en viss forutsigbarhet med tanke på hvor omfattende og komplisert arbeidet til slutt blir. Forbrukers rett til å kreve tillegg og endringer er derfor begrenset.
Forbrukers krav om tillegg og endringer må stå i sammenheng med det arbeidet entreprenøren etter avtalen skal levere, og det må ha et omfang og kompleksitet som ikke skiller seg vesentlig fra den opprinnelige avtalen. Grunnentreprenøren må f. eks. måtte akseptere å utføre noe mer gravearbeid enn først avtalt, dersom det viser seg nødvendig. Snekkeren må også akseptere å utføre mer snekkerarbeid dersom forbruker ønsker det.
Men graveren kan for eksempel ikke pålegges å utføre snekkerarbeid, elektro eller ventilasjonsarbeid.
Hvor grensen går for hvor mange tillegg og endringer forbruker kan kreve at entreprenøren må utføre beror på en konkret vurdering. For å skape mer forutsigbarhet for partene, er det derfor vanlig å avtale at forbrukers endringskompetanse stopper når det samlede vederlaget entreprenøren skal få er økt med 15%.
Krav om tillegg og endringer eller krav på vederlagsjustering som følge av tillegg og endringer, bør sendes den andre part skriftlig.
Se mer om det å håndtere tillegg og endringer her.
8.2. Partenes rett til å kreve vederlagsjustering og fristforlengelse
Partenes rett til å kreve vederlagsjustering som følge av tillegg og endringer, er kommentert i en annen post.
Se mer om det å håndtere tillegg og endringer her.
