Reglene om endringer og tillegg, og partenes krav på vederlagsjustering ved endringer og tillegg er samlet i buofl. § 9, 42 og 43.
Det er viktig å skille mellom to situasjoner:
- Entreprenøren utfører endringer og tillegg bestilt av forbruker, som fører til at sluttresultatet blir noe annet enn opprinnelig avtalt. Se § 42.
- Entreprenøren får merkostnader som følge av forhold det ikke var tatt høyde for da prisen ble avtalt. Se § 43.
Det er den første situasjonen vi ser nærmere på her, nemlig der forbruker bestiller en endring.
Den andre situasjonen, som vi kan kalle merkostnader som følge av uforutsette forhold, kommenterer vi under forbrukers betalingsforpliktelse. Les mer om den her.
Tillegg eller endringer kan gå ut på:
- Å bygge noe mindre enn først avtalt
- Å bygg noe mer enn først avtalt, ofte omtalt som tillegg
- Å bygge noe annerledes enn først avtalt
For enkelhetens skyld kaller vi alt dette kun endringer.
1. Forbrukerens rett til å bestille eller pålegge endringer – endringskompetanse
Forbruker har som hovedregel rett til å kreve at entreprenøren utfører endringsarbeid. Begrunnelsen er at det er samfunnsøkonomisk uheldig å kreve at det opprinnelig avtalte skal bygges, dersom det senere viser seg at behovet for byggingen faller bort eller endrer seg.
Entreprenøren må med andre ord være forberedt på at det kan bli bestilt endringer.
NB! Det er viktig at endringer må være bestilt av forbruker, det er ikke noe entreprenøren skal iverksette av eget tiltak. Utfører entreprenøren endringsarbeid, uten at det er bestilt av forbruker, blir resultatet avvikende fra det opprinnelige avtalte og med det mangelfullt.
2. I hvilken grad plikter entreprenøren å utføre endringer?
Entreprenøren på sin side har behov for en viss forutsigbarhet med tanke på hvor omfattende og komplisert arbeidet til slutt blir. Forbrukers rett til å kreve endringer er derfor begrenset.
For at entreprenøren har plikt til å utføre endringen må
- arbeidet stå i sammenheng med det arbeidet entreprenøren etter avtalen skal levere, og
- arbeidet må ha et omfang og kompleksitet som ikke skiller seg vesentlig fra den opprinnelige avtalen.
Grunnentreprenøren må f. eks. måtte akseptere å utføre noe mer gravearbeid enn først avtalt, dersom det viser seg nødvendig. Snekkeren må også akseptere å utføre mer snekkerarbeid dersom forbruker ønsker det. Men graveren kan for eksempel ikke pålegges å utføre snekkerarbeid, elektro eller ventilasjonsarbeid.
Hvor grensen går for hvor mange endringer forbruker kan kreve at entreprenøren må utføre beror på en konkret vurdering. For å skape mer forutsigbarhet for partene, er det derfor vanlig å avtale at forbrukers endringskompetanse stopper når det samlede vederlaget entreprenøren skal få er økt med 15%.
3. Når kan partene kreve at vederlaget justeres?
Blir entreprenøren pålagt å utføre endringer, blir det med en gang spørsmål hva entreprenøren skal ha betalt for jobben. Vi snakker da om justering av vederlaget.
Justeringen kan føre til at prisen øker. Den kan også føre til at prisen reduseres. I noen tilfeller er det å få redusert prisen selve motivasjonen for å pålegge entreprenøren endringen.
Reglene rundt dette er regulert i buofl. § 42.
3.1. Avtale om hvordan vederlaget skal justeres
Retten til å kreve justering av vederlaget kan følge av avtale.
Forbruker og entreprenør kan allerede i den opprinnelig avtalen ha avtalt hvordan vederlaget skal justeres dersom forbruker bestiller bestemte endringer. Dette er for eksempel tilfelle der forbruker kjøper en prosjektert bolig, hvor det er avtalt en liste med tilvalg (tilvalgsliste) hvor priskonsekvensen fremgår av tilvalglisten.
Det kan også inngås avtale om hvordan prisen skal justeres samtidig med at forbruker bestiller endringen.
Det er viktig å merke seg at et dokument som inneholder opplysninger om priser, betyr ikke at partene med det har avtalt endelig hvordan den opprinnelige prisen skal justeres. Her må entreprenørene være nøye med å formulere prisopplysningene, slik at det ikke blir tvil om hva som er avtalt.
3.2. Når det ikke er avtalt hvordan vederlaget skal justeres
Er det ikke avtalt hvordan prisen skal justeres, har partene bare krav på justering
- når krav om justering av prisen ble satt frem samtidig med at forbruker bestilte endringen, eller
- når den andre part måtte forstå at endringen ville føre til et krav om justering
Det er risikabelt å satse på at den andre part måtte forstå at et arbeid er en endring som fører til krav om justering av prisen. Vi anbefaler derfor alltid at det enten avtales hvordan prisen skal justeres, eller at det i det minste blir sendt et tydelig krav om justering av prisen når bestillingen sendes/mottas.
Det er viktig å merke seg at dette gjeler både forbruker og entreprenør. Det vil si at dersom forbruker vil ha justert prisen ned, må krav om dette settes fram samtidig med at forbruker bestiller endringen. Gjør ikke forbruker det, har forbruker bare krav på justering av prisen når entreprenøren måtte forstå at endringen ville føre til et krav om justeringen. Det skal nokså mye til før entreprenøren ikke forstår at et slikt krav kommer.
Legg merke til at reglene i bustadoppføringslova rundt dette er nokså ulike reglene i håndverkertjenesteloven om det samme. Reglene i bustadoppføringslova er på linje med reglene i Norsk Standard sine kontrakter. Håndverkertjenesteloven krever langt på vei en avtale mellom partene før entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag.
4. Hvordan skal vederlaget justeres?
Hvordan prisen skal justeres er noe regulert i buofl. § 42 tredje ledd.
Justeringen av vederlaget skal sikre at entreprenøren får dekket nødvendige merkostnader, med tillegg av et påslag, samtidig som vederlaget skal reduseres tilsvarende oppnåelig innsparinger.
Dette blir i praksis forsøkt løst på ulike måter. Har entreprenøren laget en kostnadskalkyle på en jobb, og en post utgår, kan ofte prisen justeres ved at den reduseres med samme beløp som står i posten. Tilsvarende kan prisen økes med postprisen ganget med antall enheter av posten som bestilles som et tillegg.
Dette er imidlertid ikke helt i samsvar med bestemmelsen i loven. Den går ut på at det er økningen av faktiske nødvendige kostnader, og faktiske besparelser som bestemmer vederlagsjusteringen. Dersom prisene i kalkylen ikke stemmer med faktiske kostnader, eller oppnåelig besparelser, er det de faktiske kostnadene og besparelsene som er bestemmende for justeringen.
Det er entreprenøren som må bevise hvilke merkostnader entreprenøren blir påført. Det er da ofte ikke nok å vise til postene i kalkylen
På den andre siden er det forbrukeren som må bevise hva som var oppnåelig besparelse for entreprenøren. Siden det er svært vanskelig for forbruker å føre slike bevis, vil entreprenøren i praksis også ha en betydelig plikt til å føre bevis for hva som er oppnåelig besparelse.
