Her kan du lese mer om hva du må huske på å ta inn i avtalen, enten du er forbruker eller entreprenør. Du kan også lese om prosessen med å sette sammen avtalen.
Overordnet bør avtalen inneholde følgende dokumenter:
- Et avtaledokument
- Entreprenørens tilbud inkludert entreprenørens villkår
- Forbrukers krav til selve byggeprosessen
- Forbrukers tegninger og beskrivelse av det som skal bygges
- Andre dokumenter
Det å skrive gode avtaler om bygg eller anleggsoppdrag er krevende. Ikke forsøk å skrive slike avtaler med utgangspunkt i et blankt ark.
Bruk i stedet maler, standard avtaledokumenter og standard vilkår som kan gjenbrukes gang på gang.
Du bør bygge opp avtalen med flere «lag» av dokumenter. Det øverste, vil være avtaledokumentet. Under der kommer entreprenørens tilbud, forbrukers krav, tegninger og beskrivelser av det som skal bygges mm.
Når avtalen senere skal tolkes er det vanlig å legge til grunn at dersom det er motstrid mellom bestemmelser i de ulike dokumentene, gjelder yngre dokumenter foran eldre, spesielle regler for dette prosjektet foran generelle regler. Det er vanlig at det avtales en slik eller en tilsvarende tolkningsregel i tilfelle motstrid.
Vi kommenterer dokumentene i denne rekkefølgen.
1 Avtaledokumentet
Dokumentet som partene signerer på blir ofte omtalt som avtaledokumentet.
Det er der det skal stå hvem som er parter, adresse, hva som skal bygges, når og hvordan, hva som skal betales, når arbeidene skal være ferdig etc. Dette er ikke avtalevilkår eller kontraktsvilkår i snever forstand.
Avtalevilkår eller kontraktsvilkår er regler som gir partene rettigheter og plikter gjennom avtaleperioden. De sier for eksempel hva en part kan gjør når den andre part ikke leverer slik det er avtalt.
I avtaler om forbrukerentreprise etter bustadoppføringslova, er det lovens regler som er avtalevilkårene eller kontraktsvilkårene. Det er lovfestede kontraktsvilkår. De gjelder automatisk, selv om de ikke er avtalt.
Loven gir med andre ord partene de aller fleste rettigheter og plikter partene bør huske på å avtale. Det er fint, fordi det reduserer behovet for å velge og avtale en rekke kompliserte avtalevilkår. Mer om dette nedenfor.
1.1. Finnes det standard avtaledokument eller avtaleformular?
Ja. Det er veldig vanlig å bruke standard avtaledokumenter i bygg- og anleggskontrakter. De mest brukte er utarbeidet av Norsk Standard. De viktigste er NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417: Disse skal skal brukes ved profesjonelle entrepriseavtaler. Disse skal ikke brukes når oppdragsgiver en er forbruker.
1.2. Hvilke standard avtaleformularer kan brukes i forbrukerentrepriser etter bustadoppføringslova?
Når byggherre / oppdragsgiver er forbruker og bustadoppføringslova kommer til anvendelse skal i stedet
Byggblankett 3425 til 3429B brukes. (merk at Byggblankett 3428 skal brukes når avtalen inngås etter at boligen eller hytta er ferdig bygget)
entreprenøren skal både prosjektere og utføre eget arbeid.
- Byggblankett 3425 – Kan brukes i kontrakter der entreprenøren påtar seg det hovedsakelige av både prosjektering og oppføring av bolig eller fritidsbolig på en tomt som forbrukeren disponerer.
- Byggblankett 3426A – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag mindre enn 2G. Det vil si to ganger folketrygdens grunnbeløp. Pr. i dag er det ca. kr. 270.000,-.
- Byggblankett 3426B – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Vederlag over 2G. Det vil si to ganger folketrygdens grunnbeløp. Pr. i dag er det ca. kr. 270.000,-.
- Byggblankett 3427 – Kan brukes i forbrukerforhold om rett til tomt med ny bolig, dersom det arbeidet som selgeren skal utføre ikke er fullført når kontrakten inngås. Kontrakten kan gjelde selveiet bolig, inkludert fritidsbolig, og seksjonerte boliger i boligsameier samt andel i borettslag.
- Byggblankett 3428 – Kan brukes i forbrukerforhold om rett til tomt med ny bolig, dersom det arbeidet som selgeren skal utføre er fullført når kontrakten inngås. Kontrakten kan gjelde selveiet bolig, inkludert fritidsbolig, og seksjonerte boliger i boligsameier samt andel i borettslag. Kontrakten er tilpasset avhendingslova.
- Byggblankett 3429A – Kan brukes når en forbruker erverver rett til en tomt, ved kjøp eller tomtefeste, med klausul at selger eller bortfester av tomten senere skal oppføre en bolig eller fritidsbolig på tomten.
- Byggblankett 3429B – Kan brukes i den senere byggekontrakten, når man tidligere har brukt Byggblankett 3429 A mellom partene. De to avtalene anses som ett kontraktsforhold i forhold til bustadoppføringslova.
1.3. Hvilke andre dokumenter utgir Norsk Standard?
Norsk Standard gir ut minst tre typer standarddokumenter, og det er viktig å skille mellom disse.
- Byggblanketter – Dette er avtaledokumenter partene kan fylle ut og som blir avtaledokumentet. Byggblankettene inneholder samtidig mange standardvilkår det er lurt å ta inn i avtalene, som ikke følger automatisk av lovens bestemmelser.
Til sammenligning er det laget standard avtaledokumenter til NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417 mfl. Disse har da navnet NS 8405A, NS 8415A, NS 8406A, NS 8416A, NS 8407A og NS 8417A. Disse skal som nevnt ovenfor bare brukes når begge parter er næringsdrivende. - Standardkontrakter – Dette er sett med kontraktsvilkår. Partene kan avtale at alle eller deler av dem skal gjelde. NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417 mfl. er alle slike sett med kontraktsvilkår.
For forbrukerentreprisene er det håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova som er disse settene med kontraktsvilkår. Disse kommer automatisk til anvendelse på forbrukerentrepriser. Det er derfor ikke nødvendig å avtale at et slikt sett med kontraktsvilkår skal gjelde. Det meste følger av lovene. - Standard kvalitetsbeskrivelser – Dette er beskrivelser av materialkvaliteter og utførelsesmetoder som partene kan avtale skal følges i det konkrete avtaleforholdet (NS 3420 mfl.).
Disse standard avtaledokumentene og standard vilkårene fungerer i tillegg som «huskelister» på hva du må huske på avtale, skrive inn i avtalene.
1.4. Kan det avtales at enkelte deler av standardene ikke skal gjelde?
Ja. Du kan avtale at deler av malen du bruker ikke skal gjelde. Dersom det er noe som står der, som du ikke ønsker skal gjelde i den konkrete avtalen, kan punktet strykes over. Vær da oppmerksom på to forhold:
- Bustadoppføringslova er ufravikelig til ugunst for forbruker, det vil si at det ikke kan avtales vilkår som setter forbruker i dårligere posisjon enn det som følger av loven. Dette setter grenser for hvilke vilkår som kan strykes over og endres. Se buofl. § 3.
- Det er viktig å huske på at det er en indre sammenheng mellom de ulike delene av malene og kontraktsvilkårene. Fjerner du et vilkår, kan det få uheldige konsekvenser for effekten av andre vilkår. I verste fall kan ukritisk endring av standard avtaleformularer og standard vilkår gi deg en dårligere posisjon enn det du ønsker. Vær derfor varsom med å endre vilkår ukritisk.
2. Entreprenørens tilbud
Det andre avtaledokumentet, er entreprenørens tilbud.
Entreprenørens tilbud skal være et svar på forbrukerens forespørsel om å bygge det forbruker har beskrevet. Les mer om forbrukerens beskrivelse nedenfor.
I sin enkleste form, vil tilbudet være et tilbud om å utføre det beskrevne arbeidet til en bestemt pris. I praksis inneholder tilbudene ofte mye mer. Det kan være informasjon om hvordan entreprenøren har tenkt å gjennomføre oppdraget, kanskje i hvilket tidsrom det er tenkt gjennomført og på hvilke øvrige vilkår. Det kan også ligge forbehold om krav på tillegg i prisen dersom bestemte forhold inntrer.
Noen entreprenør har også laget «Generelle kontraktsvilkår» som ytterligere kompliserer innholdet i tilbudet.
Vi har på en annen siden å planlegge bygging av ny bolig og hytte kommentert selve avtaleprosessen og pekt på at en avtale blir bindende når et tilbud blir akseptert. Vilkårene som da er avtalt er de vilkårene som er tatt inn i tilbudet.
Det er derfor viktig at entreprenøren tar inn i tilbudet de vilkår entreprenøren ønsker skal inn i avtalen. Vilkår som ikke tas inn i tilbudet, kan det være vanskelig å få inn i avtalen i ettertid.
Forbruker på den andre siden må være nøye med å lese alle vilkårene som er tatt inn i tilbudet, og protestere på de vilkår forbruker ikke vil akseptere. Dersom forbruker aksepterer tilbudet uten å protestere, har partene en bindende avtale med de vilkår som er inntatt i tilbudet, forutsatt at de ikke setter forbruker i en dårligere posisjon enn det som følger av loven. Se buofl. § 3.
3. Forbrukers krav til selve byggeprosessen
Det tredje dokumentet, kan være forbrukers krav til hvordan selve byggeprosessen skal gjennomføres. For eksempel hvordan håndverkeren skal få tilgang til eiendommen for å utføre arbeidet. Et område for rigg, toalett, hvilerom ol. Det kan være bestemmelser om når på døgnet arbeider kan pågå, begrensninger i når støyende arbeid kan utføres, hvor avfall og søppel skal legges og hvordan det skal sorteres.
Dette er regler som ikke er knyttet til det ferdige byggverket, men like fullt viktige regler som bør tas inn i avtalen.
Vær klar over byggherreforskriften. Den pålegger byggherrer å planlegge byggeprosjekter på en slik måte at det verner arbeidstakere (håndverkerne) mot farer. Dette omtales gjerne som helse, sikkerhet og miljøkrav.
Når byggherre er forbruker, har forskriftens §§ 3 og 10 bestemmelser som begrenser forbrukers ansvar noe.
Se byggherreforskriften § 3 og § 10.
4. Forbrukers beskrivelse av det som skal bygges
Før entreprenøren lager sitt tilbudsbrev, må forbruker ha laget en klar og uttømmende beskrivelse av hva som skal bygges.
Vi som jobber med tvister knyttet til bygg og anleggskontrakter til daglig, ser tydelig at dette er det viktigste avtaledokumentet av dem alle.
Beskrivelsen skal være klar, slik at det ikke oppstår tvil om hvordan kravene skal tolkes. Beskrivelsen skal være uttømmende for å redusere faren for at det må bestilles tillegg eller endringer etter at avtalen er inngått.
I tillegg til å stile krav til hva som skal bygges, kan forbrukeren ha beskrevet krav til hvordan selve byggeprosessen skal være. Det kan være beskrivelser av hvordan entreprenøren får tilgang til eiendommen, Rigg område, tidspunkter for når arbeid kan utføres mm. Også dette er en del av det vi kaller beskrivelsen.
Les mer om forbrukers beskrivelse av det som skal bygges her.
5. Andre dokumenter
Normalt har partene hatt en dialog en god del før avtalen endelig blir inngått. Noe informasjon i denne dialogen kan det være viktig at tas inn i avtalen for å sikre at den ikke blir «glemt». Derom en part mener bestemt informasjon i denne dialogen skal etablere en leveringsforpliktelse, rettighet eller plikt etter avtalen, bør dokumentet som viser dialogen tas inn i avtalen som et avtaledokument. Det gjelder både dialog før og etter at håndverkeren sendte sitt tilbud.
6. Henvisning til bustadoppføringslova
Det er ikke nødvendig å avtale uttrykkelig at bustadoppføringslova kommer til anvendelse. Men, det kan være lurt å gjøre det av pedagogiske grunner. På den måten er begge parter bevisste på at lovens regler gjelder og må følges.
6. Ta vare på avtaledokumentene
Til sist er det viktig at partene tar vare på avtaledokumentene. Det er beviset på hva som er avtalt. Blir det i ettertid spørsmål om entreprenøren har utført arbeidet i henhold til avtalen, må avtaledokumentene hentes frem igjen.
