Her kan du lese mer om hva du må huske å ta inn i avtalen, enten du er forbruker eller entreprenør. Du kan også lese om prosessen med å sette sammen avtalen.
Overordnet bør avtalen inneholde følgende dokumenter:
- Et avtaledokument
- Entreprenørens tilbud inkludert entreprenørens villkår
- Forbrukers krav til selve byggeprosessen
- Forbrukers tegninger og beskrivelse av det som skal bygges
- Andre dokumenter
Det å skrive gode avtaler om bygg eller anleggsoppdrag er krevende. Vi anbefaler bruk av standard maler som kan gjenbrukes gang på gang. Ikke forsøk å skrive slike avtaler med utgangspunkt i et blankt ark.
Avtalen bør bygges opp med flere “lag” av dokumenter. Det øverste er selve avtaledokumentet. Under der kommer entreprenørens tilbud, forbrukers krav, tegninger og beskrivelser av det som skal bygges mm.
Når avtalen senere skal tolkes er det vanlig å legge til grunn at dersom det er motstrid mellom bestemmelser i de ulike dokumentene, gjelder yngre dokumenter foran eldre, spesielle regler for dette prosjektet foran generelle regler. Det er vanlig at det avtales en slik eller en tilsvarende tolkningsregel i tilfelle motstrid.
Vi tar nå utgangpunkt i dokumentene nevnt i listen ovenfor og kommenterer dem hver for seg.
1 Avtaledokumentet
Dokumentet som partene signerer på blir ofte kalt avtaledokumentet. Laster du ned forbrukerrådets – eller Norsk Standard sine avtaledokumenter, blir de kalt byggblanketter.
Det er i avtaledokumentet det skal stå hvem som er partene i avtalen, adresser, hva som skal bygges, når arbeidene skal være ferdig, hvor mye og på hvilke tidspunkt forbrukeren skal betale, etc.
Byggblankettene til Norsk Standard her felter som partene kan fylle ut. De fungerer som en huskeliste over hva partene må huske på å avtale.
Bustadoppføringslova har de aller fleste reglene eller kontraktsvilkårene partene trenger. Vilkår som sier hva en part kan gjøre om den andre part ikke leverer iht. avtalen.
Men det er alltid noe partene må huske å avtale konkret. Dette må enten inn i avtaledokumentet, tilbudet eller prisgrunnlaget.
Les mer om hva partene alltid må avtale konkret her.
1.1. Finnes det standard avtaledokument eller avtaleformular?
Ja, og det er vanlig å bruke standard avtaledokumenter i bygg- og anleggskontrakter. De du skal bruke ved oppføring av ny bolig eller hytte er byggblankett 3425 til 3429B.
Vi har også byggblanketter til NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417: Disse skal skal bare brukes ved profesjonelle entrepriseavtaler. Disse skal ikke brukes når oppdragsgiver en er forbruker.
1.2. Hvilke standard avtaleformularer kan brukes i forbrukerentrepriser etter bustadoppføringslova?
Når byggherre / oppdragsgiver er forbruker og bustadoppføringslova kommer til anvendelse skal i stedet
Byggblankett 3425 til 3429B brukes. (merk at Byggblankett 3428 skal brukes når avtalen inngås etter at boligen eller hytta er ferdig bygget)
- Byggblankett 3425 – Kan brukes i kontrakter der entreprenøren påtar seg det hovedsakelige av både prosjektering og oppføring av bolig eller fritidsbolig på en tomt som forbrukeren disponerer.
- Byggblankett 3426A – Kontrakt om utførelse av mindre arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag mindre enn 2G. Det vil si to ganger folketrygdens grunnbeløp. Pr. i dag er det ca. kr. 270.000,-.
- Byggblankett 3426B – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Vederlag over 2G. Det vil si to ganger folketrygdens grunnbeløp. Pr. i dag er det ca. kr. 270.000,-.
- Byggblankett 3427 – Kan brukes i forbrukerforhold om rett til tomt med ny bolig, dersom det arbeidet som selgeren skal utføre ikke er fullført når kontrakten inngås. Kontrakten kan gjelde selveiet bolig, inkludert fritidsbolig, og seksjonerte boliger i boligsameier samt andel i borettslag.
- Byggblankett 3428 – Kan brukes i forbrukerforhold om rett til tomt med ny bolig, dersom det arbeidet som selgeren skal utføre er fullført når kontrakten inngås. Kontrakten kan gjelde selveiet bolig, inkludert fritidsbolig, og seksjonerte boliger i boligsameier samt andel i borettslag. Kontrakten er tilpasset avhendingslova.
- Byggblankett 3429A – Kan brukes når en forbruker erverver rett til en tomt, ved kjøp eller tomtefeste, med klausul at selger eller bortfester av tomten senere skal oppføre en bolig eller fritidsbolig på tomten.
- Byggblankett 3429B – Kan brukes i den senere byggekontrakten, når man tidligere har brukt Byggblankett 3429 A mellom partene. De to avtalene anses som ett kontraktsforhold i forhold til bustadoppføringslova.
1.3. Hvilke andre dokumenter utgir Norsk Standard?
Vær klar over at Norsk Standard gir ut minst tre typer standarddokumenter, og det er viktig å skille mellom disse.
- Byggblanketter – Dette er avtaledokumenter partene kan fylle ut og som blir avtaledokumentet. Byggblankettene inneholder samtidig mange standardvilkår det er lurt å ta inn i avtalene, som ikke følger automatisk av lovens bestemmelser.
Til sammenligning er det laget standard avtaledokumenter til NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417 mfl. Disse har da navnet NS 8405A, NS 8415A, NS 8406A, NS 8416A, NS 8407A og NS 8417A. Disse skal som nevnt ovenfor bare brukes når begge parter er næringsdrivende. - Standardkontrakter – Dette er sett med kontraktsvilkår. Partene kan avtale at alle eller deler av dem skal gjelde. NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417 mfl. er alle slike sett med kontraktsvilkår.
For forbrukerentreprisene er det håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova som er disse settene med kontraktsvilkår. Disse kommer automatisk til anvendelse på forbrukerentrepriser. Det er derfor ikke nødvendig å avtale at et slikt sett med kontraktsvilkår skal gjelde. Det meste følger av lovene. - Standard kvalitetsbeskrivelser – Dette er beskrivelser av materialkvaliteter og utførelsesmetoder som partene kan avtale skal følges i det konkrete avtaleforholdet (NS 3420 mfl.).
Disse standard avtaledokumentene og standard vilkårene fungerer i tillegg som “huskelister” på hva du må huske på avtale, skrive inn i avtalene.
1.4. Kan det avtales at enkelte deler av standardene ikke skal gjelde?
Ja. Du kan avtale at deler av malen du bruker ikke skal gjelde. Dersom det er noe som står der, som du ikke ønsker skal gjelde i den konkrete avtalen, kan punktet strykes over. Vær da oppmerksom på to forhold:
- Bustadoppføringslova er ufravikelig til ugunst for forbruker, det vil si at det ikke kan avtales vilkår som setter forbruker i dårligere posisjon enn det som følger av loven. Dette setter grenser for hvilke vilkår som kan strykes over og endres. Se buofl. § 3.
- Vær bevisst på at det er en indre sammenheng mellom de ulike delene av malene og kontraktsvilkårene. Fjerner du et vilkår, kan det få uheldige konsekvenser for effekten av andre vilkår. I verste fall kan ukritisk endring av standard avtaleformularer og standard vilkår gi deg en dårligere posisjon enn det du ønsker. Vær derfor varsom med å endre vilkår ukritisk.
2. Entreprenørens tilbud
Det andre avtaledokumentet, er entreprenørens tilbud.
Entreprenørens tilbud skal være et svar på forbrukerens forespørsel om å bygge det forbruker har beskrevet. Les mer om forbrukerens beskrivelse her.
I sin enkleste form, vil tilbudet være et tilbud om å utføre det beskrevne arbeidet til en bestemt pris. I praksis inneholder tilbudene ofte mye mer. Det kan være informasjon om hvordan entreprenøren har tenkt å gjennomføre oppdraget, kanskje i hvilket tidsrom det er tenkt gjennomført og på hvilke øvrige vilkår. Det kan også ligge forbehold om krav på tillegg i prisen dersom bestemte forhold inntrer.
Les mer om hvordan entreprenøren setter opp sitt tilbud her.
3. Forbrukers krav til selve byggeprosessen
Det tredje “dokumentet”, eller sett med bestemmelser er forbrukers krav til hvordan selve byggeprosessen skal gjennomføres. Det kan for eksempel være bestemmelser om hvordan håndverkeren skal få tilgang til eiendommen for å utføre arbeidet, hvor entreprenøren kan etablere sitt rigg-område, toalett, hvilerom ol. Det kan være bestemmelser om når på døgnet arbeider kan pågå, begrensninger i når støyende arbeid kan utføres, hvor avfall og søppel skal legges og hvordan det skal sorteres.
Slike bestemmelser er oftest tatt inn i beskrivelsen av det som skal bygges, men vi nevner det som et eget “dokument” her for å minne om at dette er en annen type bestemmelser enn kravene til den ferdige boligen eller hytta.
4. Forbrukers beskrivelse av det som skal bygges
Det fjerde dokumentet er forbrukeren beskrivelse av det som skal bygges. Beskrivelsen bør bestå av funksjonskrav, andre krav og tegninger.
Les mer om forbrukers beskrivelse av det som skal bygges her.
Beskrivelsen skal være klar, slik at det ikke oppstår tvil om hvordan kravene skal tolkes. Beskrivelsen skal være uttømmende for å redusere faren for at det må bestilles tillegg eller endringer etter at avtalen er inngått.
Vi som jobber med tvister knyttet til bygg og anleggskontrakter til daglig, ser tydelig at dette er det viktigste avtaledokumentet av dem alle.
5. Andre dokumenter
Normalt har partene kommunisert en god del før avtalen endelig blir inngått. Det kan være viktig å ta noe av denne dialogen inn i avtalen i form av “avtaledokumenter”. Formålet er å løfte frem dialog som klargjør de krav og vilkår partene avtaler.
Derom en part mener noe informasjon i dialogen skal etablere en leveringsforpliktelse, rettighet eller plikt, bør dokumentet som viser dialogen tas inn i avtalen som et avtaledokument. Det gjelder både dialog før og etter at håndverkeren sendte sitt tilbud.
6. Henvisning til bustadoppføringslova
Det er ikke nødvendig å avtale uttrykkelig at bustadoppføringslova kommer til anvendelse. Men, det kan være lurt å gjøre det av pedagogiske grunner. På den måten er begge parter bevisste på at lovens regler gjelder og må følges.
6. Ta vare på avtaledokumentene
Til sist er det viktig at partene tar vare på avtaledokumentene. Det er beviset på hva som er avtalt. Blir det i ettertid spørsmål om entreprenøren har utført arbeidet i henhold til avtalen, må avtaledokumentene hentes frem igjen.
