1. Avbestillingsadgangen, § 52
Det er et grunnleggende prinsipp i entreprisekontrakter at oppdragsgiver har adgang til å avbestille tjenesten. Entreprenøren får da alltid rett til å kreve avbestillingserstatning (gebyr). Dette er også regelen i bustadoppføringslova.
Forbrukeren har rett til å avbestille oppdraget helt eller delvis.
Se buofl. § 52.
Hvordan oppgjøret blir etter en avbestilling, beror på om forbruker eier tomten det skulle bygges på, eller om tomten ble kjøpt med en byggeklausul. Eier entreprenøren tomten eller den er kjøpt med byggeklausul, gjelder særlige regler. Se buofl. § 53.
Avbestilling kan skje før eller etter at arbeidet starter opp. Er boligen eller hytta overtatt, kan ikke forbruker avbestille tjenesten lenger.
2. Entreprenørens krav på vederlag og erstatning, § 52
Ved avbestilling har entreprenøren som hovedregel alltid
- Krav på betaling for utført arbeid
- Krav på erstatning av økonomisk tap som følge av avbestillingen. Det er flere vilkår som må være oppfylt før entreprenøren kan kreve erstatning.
2.1. Krav på vederlag
Er ikke det fysiske arbeidet startet opp, kan det være at entreprenøren har utført forberedende arbeid på kontoret. Dette kan entreprenøren kreve betalt for.
Har entreprenøren inngått avtaler med leverandører og underentreprenører, må entreprenøren selvsagt avbestille disse. Kostnader til leverandører og underentreprenører entreprenøren er forpliktet til å betale, kan entreprenøren kreve at forbrukeren betaler.
2.2. Krav på erstatning
Entreprenøren kan som hovedregel kreve erstattet økonomisk tap forbrukeren kunne ha regnet med at entreprenøren ble påført som følge av avbestillingen. Det er mange ulike kostnadsposter som kan sorter under dette.
Har entreprenøren etablert en riggplass, som må tas ned på grunn av avbestillingen, kan entreprenøren kreve dekket kostnadene til denne nedriggingen.
Entreprenøren kan også kreve erstattet tapt fortjeneste ved at entreprenøren ikke får utføre oppdraget. Det er imidlertid et vilkår for slik erstatning at entreprenøren kan bevise at det ikke var mulig å få samme fortjeneste ved å utføre et annet oppdrag i stedet. Tanken er at dersom entreprenøren uansett fikk et annet oppdrag, og unngikk å gå ledig, har jo ikke entreprenøren tapt noen fortjeneste i perioden. Se buofl. § 52 tredje ledd.
Unntaket fra dette er der entreprenøren kan dokumentere “ubegrenset kapasitet”. Det vil si at entreprenen har kapasitet til å ta på seg ethvert nytt oppdrag. I slike tilfeller vil tap av en kontrakt alltid innebære tapt fortjeneste.
Det er entreprenøren som har bevisbyrden for “ubegrenset kapasitet” og at det ikke var mulig å oppnå samme fortjeneste ved å utføre oppdrag for andre.
Det er et generelt unntak fra reglene om erstatning. Se buofl. § 52 fjerde ledd. Det er tilfellene der avbestillingen er forårsaket av at forbruker ikke lenger har nytte av boligen eller hytta, kan betale eller yte nødvendig medvirkning for å gjennomføre prosjektet på grunn av noe som forbruker ikke kan kontrollere, ikke kunne forutse da avtalen ble inngått, unngå eller overvinne følgene av. Slike situasjoner har ikke forbrukeren risikoen for.
Entreprenøren plikter å begrense tapet, og erstatningskravet kan lempes for forbruker dersom det vil være urimelig å kreve at forbrukeren dekker hele det økonomiske tapet til entreprenøren. Se buofl. § 52 tredje ledd og § 36.
3. Avbestilling som omfatter retten til tomten
Er tomten eid av entreprenøren eller kjøpt med en byggeklausul gjelder noen særlige regler i buofl. § 53.
Eier entreprenøren tomten, kan ikke entreprenøren kreve betalt for utført arbeid. Entreprenøren kan for øvrig kreve erstattet økonomisk tap forbrukeren kunne ha regnet med at entreprenøren ble påført som følge av avbestillingen.
Er tomten kjøpt med byggeklausul, kan også avtalen om kjøp av tomten avbestilles dersom avtalen med entreprenøren blir avbestilt før entreprenøren har startet arbeidet etter kontrakten. Entreprenøren på sin side kan kreve at også avtalen om kjøp av tomten også blir avbestilt.
4. Avbestillingsgebyr
Det å dokumentere og fastsette størrelsen på et erstatningskrav, kan være vanskelig og fører ofte til at partene er uenige. For å skape forutsigbarhet rundt størrelsen på slike erstatningskrav, åpner loven opp for at det kan avtales et avbestillingsgebyr.
Dette er nå relativt vanlig å gjøre.
Avbestillingsgebyret må være rimelig. I tillegg kan også et avbestillingsgebyr reduseres dersom vilkårene i § 52 fjerde ledd er oppfylt.
Se buofl. § 54.
