Å planlegge bygging av ny bolig eller hytte

Det å bygge bolig eller hytte er en stor investering for de fleste. Det tar tid, det skal brukes mange penger og mange avtaler må på plass. Her skal vi kommentere noe det forbruker og entreprenør særlig må tenke på før de inngår avtalen om byggingen av ny bolig eller hytte.

1. Forbrukers planlegging

Vi begrenser oss her til temaer som har betydning for avtalen mellom forbruker og entreprenør.

1.1. Valg av kontraktstruktur

Med kontraktstruktur mener vi hvem som skal inngå avtale med hvem.

Forbruker kan velge mellom ulike kontraktstrukturer, hvor alle har sine fordeler og ulemper.

Det er vanlig å forklare dette med å vise til de to ytterpunktene vi har; byggherrestyrt entreprise på den ene siden og generalentreprise på den andre siden.

1.1.1. Byggherrestyrt entreprise

Det mest komplisert er å kjøpe egen tomt, inngå avtaler med en rekke entreprenører som alle utfører sin del av arbeidet som må til for ferdigstille boligen eller hytta. Vi kaller dette byggherrestyrt entreprise.

Fig: Byggherrestyrt entreprise

Dette er generelt en modell vi ikke anbefaler. Det blir ofte for mye å håndtere for forbrukeren.

1.1.2. Generalentreprise (ofte omtalt som totalentreprise)

En annen struktur innebærer at forbruker kun inngår avtale med en entreprenør, og kanskje en rådgiver som skal hjelpe forbruker med å følge opp prosjektet teknisk, fremdriftsmessig og økonomisk. Entreprenøren får deretter ansvaret for å inngå avtaler med de andre som må involveres for å ferdigstille boligen eller hytta. Vi kan kalle dette en totalentreprise.

Fig: Generalentreprise (ofte omtalt som totalentreprise)

Dette er generelt en modell vi anbefaler forbrukere.

1.1.3. Generalentreprise eller totalentreprise på ferdig grunnmur eller plate på mark

En mellomvariant som er vanlig er det vi kaller generalentreprise eller totalentreprise på ferdig grunnmur eller plate på mark. Mange ferdighuskjeder setter som vilkår at forbruker selv må ordne med ferdig planert byggetomt og grunnmur. Forbruker må da inngå avtale med graver og murer selv.

Fig: Generalentreprise eller totalentreprise på ferdig grunnmur eller plate på mark

Dette høres ikke vanskelig ut, men det er viktig å se hvordan dette kompliserer det med ansvar og risiko for feil og mangler.

Tenk bare på det med rørlegger. Det er entreprenøren som skal engasjere rørlegger, samtidig må rørlegger på en eller annen måte involveres når grunnmuren eller platen det skal bygges på skal støpes. Hvem har da ansvaret dersom rørene blir plassert feil, eller rørene å en eller annen måte blir skadet?

Det enkleste for forbruker er nok den rene generalentreprisen. Jo flere avtaler forbruker selv må inngå, jo mer komplisert blir det. I den praktiske verden velger nok mange en variant mellom ren byggherrestyrt entreprise og ren generalentreprise.

1.1.4. Hva betyr egentlig totalentreprise eller totalentreprenør?

Merk deg at begrepet generalentreprise ofte blir byttet ut med begrepet totalentreprisen, som om begrepene dekker det samme. Det gjør de ikke.

Begrepet totalentreprise eller totalentreprenør betyr at entreprenøren får ansvaret for å prosjektere alt arbeid som byggherren ikke allerede har prosjektert, eller det er avtalt at byggherren skal prosjektere. Hva prosjektering betyr kommenterer vi nærmere nedenfor.

Begrepet generalentreprise eller generalentreprenør, betyr at entreprenøren er den eneste entreprenøren på byggeplassen som har avtale direkte med byggherren. Generalentreprenøren inngår deretter alle nødvendige avtaler med øvrige aktører, så som rådgivere, underentreprenører, leverandører mm.

I forbrukerentrepriser er det ikke vanlig å bruke disse begrepene like rendyrket som i næringsentrepriser. Forklaringen er at entreprenøren automatisk får ansvaret for å prosjektere arbeidet, der det ikke er uttrykkelig avtalt at forbruker skal ha ansvaret for å prosjektere, og der entreprenøren ikke har satt som vilkår at entreprenøren ikke skal prosjektere arbeidet.

Begrepsbruken er imidlertid så vanlig i entrepriseverdenen at det er hensiktsmessig å bruke dem også her for å forklare ansvarsfordelingen.

1.1.6. Hvilken kontraktstruktur bør forbruker velge?

Hvilken struktur forbruker bør velge, beror blant annet på på hvor stor kontroll forbruker ønsker over prosjektet, hvilken entreprenør forbruker ønsker å benytte og hvordan entreprenøren ønsker at prosjektet struktureres. Det er ikke riktig å si at noe er riktig og noe er galt.

Vi anbefaler generelt at forbruker overlater til entreprenøren å inngå avtaler med de øvrige aktørene som må bidra for å ferdigstille boligen eller hytta, at forbruker bare tar ansvaret for å inngå avtaler med andre aktører når forbruker har kunnskap og nok tid til å koordinere de aktørene forbruker har inngått avtale med.

2. Entreprenørens vurderinger før det gis tilbud på jobben

2.1. Hva bør entreprenøren ha tenkt på før det gis tilbud på jobben?

Før en entreprenøren gir tilbud på jobben, må entreprenøren gjøre noen vurderinger med tanke på om oppdraget er noe entreprenøren faktisk ønsker å ta på seg. Entreprenøren bør blant annet ha vurdert følgende:

Har forbrukeren betalingsanmerkninger eller utilstrekkelig økonomi til å bære ansvaret det aktuelle prosjektet? Er det innvilget byggelån, vil betaling skje via byggelånet eller direkte fra forbruker?
Er det noe som kan tyde på at forbrukeren er spesielt krevende, kranglete? Er forbruker i samme «liga» som håndverkeren med tanke på krav til formaliteter, dokumentasjon av varsler, krav etc.?
Hvor og når skal byggearbeidene utføres? Har entreprenøren ressursene som trengs?
Er oppdraget som sådan er et oppdrag entreprenøren ønsker?
Har forbruker stilt bestemte kvalifikasjonskrav?
Kan entreprenøren prosjektere arbeidet selv eller må det prosjekteres av andre?

Vi har skrevet vesentlig mer om hva entreprenøren bør ha tenkt på før det gis et tilbud på totalentreprise.no. Der er det også beskrevet mer i detalj hvordan entreprenøren skal gå frem når prisen på jobben skal kalkuleres.

Før entreprenøren inngår en avtale med forbrukeren, må det sikres at alle vilkår som skal inn i avtalen er beskrevet på en klar og tydelig måte i dokumenter, som deretter blir gjort til avtaledokumenter.

Se mer om selve avtalen og avtaledokumentene her.

2.2. Kan entreprenøren kreve bestemte vilkår for å utføre jobben?

Ja. entreprenøren står fritt i å stille de vilkår entreprenøren vil for å utføre jobben. Er vilkårene uakseptable for forbruker, må forbruker takke nei til tilbudet.

Noen vilkår kan være ulovlige, i den forstand at de setter forbruker i en dårligere posisjon enn det som følger av loven, eller er i strid med andre krav i lov eller forskrift. Slike vilkår vil ikke være bindende og kan skape problemer for begge parter. Dersom forbruker ser slike vilkår før tilbudet aksepteres, bør forbruker ta forholdet opp med entreprenøren og kreve at vilkåret fjernest. Det å vente med å ta opp slike forhold til etter at avtale er inngått fører ofte til problemer.

Entreprenørene har ofte ”Generelle» kontraktsvilkår som de krever at skal gjelde. Dette er et sett med kontraktsvilkår som skal gjelde med mindre avtaledokumentet bestemmer noe annet. Denne metoden brukes i stort omfang på nesten alle områder i samfunnet.

Faren med metoden er at avtalene blir kompliserte og uoversiktlige, at partene i praksis ikke følger vilkårene fordi de rette og slett ikke er klar over dem, eller at de er upraktiske. Fordelen med slike generelle kontraktsvilkår oppveier likevel for ulempen, og er noe de fleste må forholde seg til.

Også de generelle kontraktsbestemmelsene kan tilpasses den konkrete avtale. Det må partene selv vurdere før avtalen inngås.

3. Litt avtalerett

Det er viktig å forstå hvordan avtaler blir til, fra hvilket tidspunkt avtalen binder partene og hvordan vi går frem for å finne ut hva som er avtalt.

3.1. Avtale bør alltid inngås skriftlig

Etter norsk rett er muntlige avtaler like bindende som skriftlige avtaler. Muntlige tilbudserklæringer eller aksepterklæringer binder partene selv om de ikke er skriftlige. I praksis blir nok de fleste avtaler først inngått muntlig. Mange, men ikke alle blir deretter bekreftet i et skriftlig avtaledokument eller kontrakt.

Problemet med muntlige avtaler er at partene ikke kan bevise at det er inngått en avtale, eller hvilke rettigheter og plikter avtalen pålegger partene. Det å inngå skriftlige avtaler sikrer partene et slikt bevis.

Sørg derfor for at alle avtaler av en viss betydning, inngås eller bekreftes skriftlig for å sikre bevis for hva som er avtalt.

3.2 Prosessen rundt selve avtaleinngåelsen «omsorgsforpliktelsen»

En avtale skal på en klar og uttømmende måte beskrive de rettigheter og plikter partene har gjennom avtaleperioden. For å sikre bevis på hva som er avtalt, bør avtalen være skriftlig. Skriftlige avtaler kaller vi gjerne en kontrakt. Dette gjelder også for avtaler etter bustadoppføringslova.

I bygg og anleggsavtaler er det mye som bør reguleres, og det er derfor mange kontraktsvilkår i slike avtaler. Det å bygge opp slike avtaler fra bunnen av er ikke enkelt. Vi anbefaler at det brukes standard avtaledokumenter.

Les mer som standard avtaledokumenter her.

Entreprenøren som den profesjonelle part, har ansvar for å informere og veilede forbrukeren. Denne plikten gjelder også perioden før avtale er inngått.

Se buofl. § 7 og 8.

Entreprenøren må derfor sørge for at alle kontraktsvilkår som bør inn i avtalen blir med, og at avtalen blir balansert, klar og uttømmende.

Gode entreprenører kjennetegnes gjerne ved at de er dyktige til dette. De har fokus på avtaleinngåelsen, de sikrer at avtalene blir balanserte, bruker skriftlige tilbud, ordrebekreftelser, avtaledokumenter mm. Blir det nødvendig med endringer eller tillegg sikrer et at det inngås skriftlig avtale om det.

Mange entreprenører har for lite fokus på selve avtaleinngåelsen og hvordan endringer og tillegg skal håndteres. Det er mange steder mer vanlig å stole på hverandre, og «vi finner løsninger» elle «vi blir stort sett enige». Noen mener det er viktigst å komme i gang med jobben, for deretter å inngå nødvendige avtaler etter hvert som problemer måtte dukke opp. Dette er en stadig mer risikabel fremgangsmåte.

Det beste er at partene lager klare og uttømmende skriftlige kontrakter fra starten av, og at det inngås skriftlige, klare og uttømmende avtaler om tillegg og endringer når behovet for slikt oppstår.

Samtidig er de viktig at entreprenørene ikke blir presset til å ha et unødvendig stort administrativt apparat ”inne på kontoret”. Målet er hele tiden å ha et tilstrekkelig nivå av formalitet, men ikke mer.

3.3. Kan partene avtale hva som helst?

Både ja og nei. Selv om bustadoppføringslova er ufravikelig til ugunst for forbruker, er det lurt å ta utgangspunkt i at partene langt på vei kan avtale det de vil. Vi kalle det avtalefrihet. Se buofl. § 3.

Det er selvsagt forbruker som bestemmer hva som skal bygges, hvor og når det skal bygges, så lenge det skjer innenfor de krav som følger av lov og forskrift. Hva entreprenøren vil kreve betalt, er det entreprenøren som bestemmer, så lenge prisen ikke er «urimelig» Krever partene for mye, blir det ingen avtale.

Selv om vi sier at det er avtalefrihet, er det likevel mye som ikke kan avtales.

Bustadoppføringslova bestemmer at det ikke kan avtales vilkår som setter forbrukeren i en dårligere posisjon enn det som følger av lovens regler. Se buofl. § 3. Det kan avtales regler som er gunstigere for forbruker. Det skjer for eksempel når partene gjør den feilen å bruke et avtaleformular som viser til NS 8406, NS 8405 eller NS 8407. Dette er avtaleformularer som bare skal brukes når begge parter er næringsdrivende, eller i det minste ikke forbrukere.

Det kan ikke avtales at håndverkeren skal utføre et ulovlig arbeid. Et permanent arbeid skal oppfylle gjeldende krav i plan og bygningsloven, TEK17 mm. Se buofl. § 25.

3.4. Kan vi la være å avtale alle detaljer, overlate til loven å bestemme alt?

Nei. Det fine med buofl. er at den har de aller fleste bestemmelsene partene trenger å avtale. Partene trenger med andre ord ikke å skrive en stor og omfattende avtale med alle de bestemmelsene partene trenger. De kan i stor grad støtte seg på lovens bestemmelser.

Men, det er mye som må avtales konkret, som loven ikke sier noe om. Loven sier for eksempel ikke noe om hva entreprenøren skal bygge, hvor og når. Den sier ikke noe om hvem som skal være partenes representanter, og bestemmer ingen detaljer i fremdriftsplanen, betalingsplanen ol.

Det er derfor viktig at det inngås en avtale, som beskriver alt det partene ønsker skal være regulert i avtalen, og som ikke følger automatisk av lovens regler.

3.5. Forhold det er opp til partene å avtale selv

Bustadoppføringslova har regler for det meste, men ikke alt. Partene må selv formulere og avtale en rekke viktige forhold:

Det første partene bør bli enige om er hva entreprenøren skal levere. Det vil si forbrukers beskrivelse av funksjonskrav og andre krav forbruker ønsker oppfylt av entreprenøren . Dette omfatter hva, hvordan, hvor og når tjenesten skal utføres. Se buofl. § 7 flg.

Det er viktig at beskrivelsen av hva entreprenøren skal gjøre er så klar og uttømmende som mulig. Det er faktisk den beste garantien mot tvister du kan skaffe deg.
Dernest hvilke dokumenter, tegninger og beskrivelser som for øvrig skal forplikte partene.
Når partene er enige om alle forhold omkring tjenesten håndverkeren skal levere, må partene bli enige om prisen, herunder tidspunktet for når prisen skal betales, gjerne en betalingsplan, det vil si om det skal være adgang til å kreve a-konto betaling.

Er ikke annet avtalt kan ikke håndverker kreve noe betalt før arbeidene er avsluttet eller tingen overlevert til forbruker. Se buofl. § 46 og 47.

Når forholdene omkring tjenesten og prisen er avklart, bør partene i tillegg avtale hvem som skal være partenes representanter med fullmakt til å forplikte partene i avtaleperioden (avtale endringer, tillegg, avbestillinger etc.).

3.6 Fra hvilket tidspunkt binder avtalene partene?

Partene blir gjensidig bundet fra og med avtaletidspunktet.

Avtaletidspunktet det tidspunktet da tilbudet blir akseptert. Det skje typisk når forbruker sender en e-post til entreprenøren og aksepterer tilbudet entreprenøren har sendt forbrukeren.

Aksepten kan være muntlig eller skriftlig. Siden vi aksepterer muntlige avtaler i Norge, vil en muntlig aksept være like bindende som en skriftlig.

Andre ganger kan aksepten være mer indirekte. En part kan for eksempel ved et «nikk» eller annen adferd gi den andre part rimelig forventning om at tilbudet er akseptert. Vi kaller dette for konkludent adferd. Norsk rett aksepterer muntlige avtaler og konkludent adferd som rettslig bindende handlinger. Det er derfor ofte vanskelig å fastslå det eksakte tidspunkt for når partene ble bundet til avtalen.

Avtaler kan også oppstå fra og med det tidspunkt partene er blitt enige om de vesentligste siden av avtalen. Det vil si at avtalen kan være bindene selv om partene ikke er enige i alle detaljene. Det vanlige i denne sammenheng er at partene har glemt å tenke på noe. Da kan avtalen likevel være bindende inngått. Det går for eksempel ikke å hevde at en avtale om å bygge en hytte, ikke er gyldig inngått, fordi det ikke er avtalt hvilken dørvrider det skal være på porten. Dette gjelder særlig når arbeidet er startet opp før det oppdages at det ikke er avtalt noe rundt dørvriderne.

Er partene derimot klar over at de er uenige i konkrete detaljer, skal det en del til før det oppstår en bindende avtale alene med den begrunnelsen at partene er enige i de vesentligste sidene av avtalen.

Alt dette skaper noen ganger usikkerhet med tanke på hvor mye partene ble enige om før avtalen ble inngått, og hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er derfor viktig å være tydelig i perioden før avtalen inngås, slik at det ikke oppstår en rettslig bindende avtale før partene ønsker det.

En god teknikk er at partene på forhånd og skriftlig er enig i at avtale ikke skal anses inngått før partene har signert avtaledokumentet.

Ryddighet rundt selve avtaleinngåelsen bidrar til å redusere faren for tvister omkring slike spørsmål.

3.7 Hvilke vilkår må inn i tilbudet, og hvilke vilkår kan tas inn i avtalen senere?

Som en konsekvens av at bindende avtale oppstår når et tilbud blir akseptert, må du som gir et tilbud sørge for at alle vilkårene du ønsker inn i avtalen blir nevnt i i selve tilbudet. Dette gjelder entreprenøren som tilbyr seg å bygge boligen eller hytta til en bestemt pris, eller forbrukeren som tilbyr entreprenøren å få bygge boligen eller hytta til en bestemt pris.

Etter at tilbudet er akseptert, er det ikke sikkert at du får med deg motparten på å ta inn ytterligere vilkår.

Har den andre part fremsatt et tilbud, og du ønsker en avtale, men på litt andre vilkår enn det som følger av tilbudet, må du svare at du kan akseptere tilbudet, men på følgende vilkår. Da vil ditt svar være et avslag på tilbudet du fikk og samtidig være et nytt tilbud til motparten, som motparten kan akseptere eller avslå.

3.8. Kan oppstart av arbeidene i seg selv innebære at avtalen blir bindende?

Ja. Vi ser ofte at partene starter selve jobben uten at det foreligger et klart tilbud eller en klar aksept. Det faktum at partene har starte på selve jobben, viser i praksis at partene har akseptert at de har en avtale. Vi kaller dette konkludent adferd.

I slike situasjoner kan det være umulig å fastslå med sikkerhet fra hvilket tidspunkt avtalen ble bindende og hvilke vilkår som var på plass før avtalen ble bindende.

3.9. Hvordan finner vi ut hva som er avtalt (avtaletolkning)?

En avtale bør inngås på en slik måte at det er lett å finne ut hva som er avtalt. Det er derfor viktig at avtalen er skriftlig, og at partene tar vare på avtaledokumentene.

Er partene enige i hvordan avtalen skal tolkes, vil det være denne tolkningen som legges til grunn, selv om ordlyden i kontrakten peker på en annen tolkning.

Er partene uenige om hva som er avtalt, må vi legge vekt på ordlyden i avtalen og bruke ulike tolkningsprinsipper.

Utgangspunktet er da at det skal legges til grunn en objektiv og normal forståelse av ordlyden som er brukt. Hele teksten skal leses i sammenheng og det skal legges vekt på hva partene ønsket å avtale.

Dersom det fortsatt er uklart hvordan avtalen skal tolkes, blir avtalen normalt tolket «mot» den som har formulert teksten. Er det entreprenøren som har formulert teksten, blir avtalen tolkes slik at det ikke går ut over forbruker.

Er det forbruker som har formulert teksten, tilsier samme regel at avtalen blir tolket mot forbrukeren. Dette gjelder dog bare i den grad entreprenøren ikke burde ha sett uklarheten før avtalen ble inngått, informert og veiledet forbrukeren om forholdet. Se buofl. §§ 7 – 8.

For å unngå uklare avtale, er det lurt å bruke standard avtaledokumenter, hvor dokumentet fungerer som en huskeliste over hva partene må avtale med ferdige tekster.

Les mer om standard avtaledokumenter her.

4. Beskrivelsen av forbrukers krav til boligen eller hytta

I tillegg til å velge kontraktstruktur, må forbruker bestemme seg for hva som skal bygges, hvilke krav forbrukeren setter til den ferdige boligen eller hytta.

Disse kravene må skrives ned og blir ofte kalt beskrivelsen eller kravspesifikasjon eller lignende. Dette dokumentet blir i praksis det viktigste avtaledokumentet.

4.1. Ferdighuskataloger

Det er vanlig å hente inspirasjon fra ferdighuskjedenes kataloger. Der kan det velges mellom boliger og hytter som er ferdig prosjektert. Vær klar over at det en annen entreprenør kan ikke bygge et hus eller en hytte som er tegnet og markedsført av andre, uten at det er gitt tillatelse fra rettighetshaveren.

Det enkleste er derfor å kontakte forhandleren i ferdighuskjeden og be om hjelp til å gjøre de endringene forbruker ønsker.

4.2. Egen-tegnede boliger eller hytter

Noen velger be en entreprenør bygge et hus eller hytte om forbruker har tegnet selv. Tegningene kan da ofte være rentegnet av arkitekt.

I slike tilfeller er det viktig å huske på at byggverk eller anlegg ikke kan bygges eller lages alene på grunnlag av tegninger. De må først prosjekteres for å sikre at det ferdige byggverket eller anlegget oppfyller alle krav i lov og forskrift. Partene må derfor ha et bevisst forhold til hvem som skal ha ansvaret for å prosjektere bygg som forbruker selv har tegnet.

4.3. Hvordan bør beskrivelsen av det som skal bygges utformes?

Før vi ser nærmere på det med prosjektering, må vi snakke litt om hvordan forbruker bør beskrive de krav forbruker setter til den ferdige boligen eller hytta.

Det er vanlig å ta utgangspunkt i bilder eller tegninger av en ferdig bolig eller hytte.

Deretter beskriver forbruker konkrete krav som skal være oppfylt. Kravene kan enten være angitt som funksjonskrav eller mer detaljerte krav som vi rett og slett kaller andre krav.

Forbrukers krav bør som hovedregel angis som funksjonskrav. Det vil si kun angivelse av funksjonen som ønskes oppfylt. Det kan være krav til overflatene på gulvene, veggene, hvilke vinduer som skal kunne åpnes, oppvarmingsmetode, antall bad, hvor badene skal være etc.

Forbruker kan også stille «andre krav». Dette er krav som går lenger enn kun å beskrive funksjonen. Vi sier da at forbruker stiller krav til metoder og materialer. Slike krav kan være at:

Det skal være sort takstein på garasjen, samme type som på huset.
Det skal være dobbel port som går helt ned til bakken for å hindre snø i å fyke inn om vinteren
Det skal være direkte adkomst til garasjen fra huset.
Det skal være parkett på gulvet, og ekstra plate bak gipsplatene på veggene for skruefester.

Uten slike krav til metoder og materialer, ville entreprenøren stå fritt til å velge de metoder og materialer som koster minst, samtidig som de oppfyller alle krav i lov, forskrift og avtalte krav. Slike krav begrenser med andre ord håndverkerens valgfrihet, samtidig som forbruker sikrer seg at det endelige byggverket blir slik forbruker ønsker seg.

Faren med å angi for spesifikke metode og materialvalg, er at forbruker ikke nødvendigvis forstår konsekvensene av kravene. En port som går helt ned til bakken, kan lett fryse fast, og dør direkte inn i huset stiller ekstra krav til brannsikkerheten og med det byggekostnaden.

Vær til slutt klar over at det å velge metode og materialer er en del av jommen med å prosjektere arbeidet. Viser det seg at valgte metoder eller materialer førte til at krav i lov og forskrift ikke blir oppfylt, vil forbruker kunne sitte igjen med ansvaret. Entreprenøren har riktig nok omfattende plikt til å kontrollere forbrukers valg opp mot krav i lov og forskrift, se buofl. §§ 7 og 8, men blir ikke entreprenøren klar over at valgene fører til brudd på krav i lov og forskrift, er det forbruker som sitter igjen med ansvaret.

Uansett hvilke krav forbruker stiller bør de angis på en klar måte slik at de ikke kan misforstås.

4.3. Forbrukers krav må være klare og uttømmende

Beskrivelsen av forbrukers krav bør være klar og uttømmende.

Klar på den måten at den ikke kan feiltolkes, det vil si at begge parter forstår beskrivelsen likt.

Uttømmende på den måten at det ikke mangler noe som må etterbestilles.

Slike etterbestillinger, kaller vi endringer. Endringer skaper ofte uenighet rundt hvor mye tilleggsbetaling håndverkeren skal ha. Det kan også bli tvist rundt hvor mye prisen på det opprinnelig arbeidet skal reduseres dersom en endring fører til at en del av den opprinnelige jobben ikke skal utføres.

Beskrivelsen blir deretter grunnlaget entreprenøren beregner prisen som tilbys (prisgrunnlaget). Den vil også danne grunnlaget for en fremdriftsplanen.

5. Prosjektering

Som nevnt ovenfor kan forbrukers beskrivelse av de krav håndverkeren skal oppfylle, gli over i det vi kaller prosjektering. La oss forklare nærmere hva prosjektering betyr.

Alle bygg og anleggsarbeider i Norge må planlegges, det vi si prosjekteres før de kan utføres. Det følger av plan og bygningsloven, Tek17, SAK10 mfl. Se Tek17 kap. 1 til 3.

Veldig enkelt forklart innebærer det å prosjektere å lage en plan for arbeidet, som sikrer at alle krav i lov, forskrift og avtalen mellom byggherren og entreprenøren blir oppfylt. Se Byggteknisk forskrift (TEK17) kapittel 2 og 3.

Litt mer presist kan vi oppsummere prosjektering i fem kulepunkter.

Prosjekterende skal avdekke og tolke alle krav i lov, forskrift og kontrakt, som stilles til det ferdige byggverket eller anlegget.
Prosjekterende skal velge metoder som sikrer at kravene blir oppfylt.
Prosjekterende skal velge materialer som sikrer at kravene blir oppfylt.
Prosjekterende skal lage arbeidsbeskrivelser for utførende entreprenør.
Prosjekterende skal lage arbeidstegninger for utførende entreprenør.

Når prosjekteringen er ferdig, utgjør prosjekteringen det vi kaller produksjonsunderlaget for utførende entreprenør. Se for eksempel TEK17 § 2-4 og SAK10 § 12-4.

Prosjekterende skal, innenfor sitt ansvarsområde, ha oversikt og innsikt i alle krav som stilles til det ferdige byggverket i lov og forskrift. Det stilles derfor strenge krav til både kompetanse, erfaring og kapasitet for å kunne ha ansvar som prosjekterende i byggeprosjekter. Se Sak10 § 9-1.

Forbrukere har normalt ikke forutsetning for å prosjektere arbeidet. Det bør derfor avtales at entreprenøren skal ha ansvaret for å prosjektere. I noen tilfeller ønsker forbruker å engasjere en rådgiver som skal prosjektere arbeidet. Det kan være lurt i noen prosjekter, men generelt gjør det prosjektene mer kompliserte å håndtere riktig.

Er tiltaket er søknadsplikting, og det er engasjert arkitekt som har ansvarsrett for arkitektur, har arkitekten ansvar for mye av prosjekteringen ovenfor kommunen. Det bør da avtales og koordineres mellom entreprenør og arkitekt hvem som skal ha ansvaret for å prosjektere hva. Vi ser ofte at arbeid ikke blir prosjektert i slike situasjoner, og at det blir tvil om hvem som egentlig har ansvaret når det som er bygget er i strid med krav i lov og forskrift.

6. Entreprenørens tilbud

Dette avsnittet er kanskje mest nyttig for entreprenørene.

6.1. Dokumentmal – tilbud

Entreprenørens tilbud bør være skriftlige eller elektronisk slik at det i ettertid kan bevises hva som ble tilbudt. Dernest er det teksten som tas inn i tilbudet som er det sentrale.

I praksis gir entreprenøren et tilbud til forbruker på å bygge det partene har blitt enige om i forhandlinger. Forbruker må da akseptere tilbudet. Tilbudet må da tilpasses de partene allerede er blitt enige om. Det er derfor viktig med dokumentmaler som kan justeres, tilpasses den konkrete situasjonen.

6.1.1. Når forbruker har laget en beskrivelse av det som skal bygges

Har forbruker laget en beskrivelse av det som skal bygges, er det viktig at entreprenøren ser over beskrivelsen og vurderer om den er tilstrekkelig klar og uttømmende. Dette gjelder også der forbruker har tatt utgangspunkt i en beskrivelse eller tegning i entreprenørens egen katalog.

Ser entreprenøren at noe er uklart, eller noe mangler slik at beskrivelsen ikke dekker alt det forbruker må antas å ønske at entreprenøren leverer, skal entreprenøren informere og veilede forbruker. Se Se buofl. § 7 og 8.

Det er viktig at beskrivelsen er så detaljert at det ikke oppstår uenighet i etterkant om hva entreprenøren skulle utføre. Vi sier gang på gang at beskrivelsen skal være klar og uttømmende. Klar for å ikke å kunne misforstås, og uttømmende slik at det ikke mangler noe som forbruker må bestille som tilleggsarbeid i ettertid.

Tilbudet bør knyttes opp mot slike skriftlige beskrivelser og / eller tegninger og det er viktig å angi datoen som er påført dokumentene. Dersom det i løpet av avtaleperioden blir laget nye beskrivelser eller tegninger vil de nye beskrivelsene og tegningene i prinsippet innebære endringer og tillegg som gir entreprenøren krav på pristillegg, fristtillegg og erstatning.

Husk at entreprenørens krav på pristillegg mm. er bør avtales før arbeidet utføres. Ellers er pristillegg betinget av at det er sendt varsel om krav på tilleggsbetaling «i samband» med at forbruker har pålaget entreprenøren å utføre endringen. Se buofl. § 42.

Les mer om endringer og tillegg her.

6.1.2. Når forbruker utelukkende baserer seg på entreprenørens beskrivelse av det som skal bygges

Har ikke forbruker laget en beskrivelse av det som skal bygges, kun basert seg på entreprenørens beskrivelse, er det entreprenørens ansvar å sikre at beskrivelsen er klar og uttømmende.

Er beskrivelsen uklar, skal tvil ikke gå ut over forbruker. Er beskrivelsen ikke uttømmende, vil bustadoppføringslova § 13 kunne komme inn i bildet, og i praksis pålegge entreprenøren å levere et nøkkelferdig bygg.

Se mer om dette nedenfor.

6.2. Kan entreprenøren bruke ordrebekreftelse i stedet for tilbudsbrev?

Normalt ikke. Når det er snakk om bygging av ny bolig eller hytte, vil det ikke være forsvarlig kun å sende en ordrebekreftelse. Det bør i stedet utformes en avtale, en kontrakt som oppsummerer alt partene har blitt enige om.

6.3. Kan entreprenøren ettersende «generelle kontraktsvilkår»

Nei. Har partene først inngått en avtale, kan ikke entreprenøren i ettertid, ensidig kreve at de generelle kontraktsvilkårene entreprenøren normalt krever inn i sine avtaler, skal tas inn i avtalen med forbrukeren.

Skal slike generelle kontraktsvilkår inn i avtalen, må de nevnes før avtalen inngås.

7. Lag balanserte avtaler

Selv om avtalene i seg selv er klare og uttømmende, ser vi at det ofte oppstår tvister der avtalen ikke er balanserte.

Er avtalen ubalansert, vil den ene part oppleve situasjonen som urettferdig. Parten er da mer tilbøyelig til å konstruere tolkninger av avtalen og skape tvister, for å gjenopprette balansen.

Vi anbefaler derfor at at det lages balanserte avtaler. Er avtalen balansert vil begge parter i avtaleforholdet se seg tjent med å respektere plikter i avtalen og samarbeide om å gjennomføre den. I slike avtaler ønsker ingen av partene at avtalen skal ende opp med tvist og krangling.

Et typisk eksempel på en ubalansert avtale er at forbruker presser gjennom en «god deal», ovenfor entreprenøren, kanskje ved å holde tilbake informasjon som entreprenøren burde ha fått vite om før avtalen ble inngått. Det kan også være at entreprenøren har glemt å ta noe med i sitt tilbud, for eksempel rett til å få betalt avdrag før arbeidene er avsluttet. Forbrukeren kan da nekte å betale før arbeidene er ferdige. Se buofl. § 46. Men det skaper en presset likviditet for entreprenøren . Skal byggeprosjektet pågå over lenger tid, bør en slik ubalanse forsøkes rettet opp med en tilleggsavtale om betaling eller andre grep som skaper balanse i avtaleforholdet igjen.

8. Bruk dokumentmaler

Når kontrakten skal skrives, er det lurt å bruke standard avtaledokumenter som er blitt kvalitetssikret av advokat eller forbrukerrådet. Disse har også et sett med kontraktsvilkår og tekster som kan gjenbrukes gang etter gang.

Ved å bruke slike maler, kan man velge bort og legge til vilkår slik at avtalen til slutt er tilpasset de ønsker og behov partene har og blir enige om å ta med i avtalen. Ukritisk endring av standard kontraktsdokumenter kan imidlertid gi uheldige konsekvenser så her er det om å gjøre å være varsom.

Les mer om selve avtaleinngåelsen her.

Her kan du lese om: