Å planlegge bygging av ny bolig eller hytte

Det å bygge ny bolig eller hytte er for de fleste en stor investering. Det tar tid, det skal brukes mange penger og mange avtaler må på plass. Her skal vi kommentere noe av det forbruker og entreprenør særlig må tenke på før de inngår avtalen om byggingen av ny bolig eller hytte.

Vi fokuserer her i hovedsak på situasjoner en entreprenør skal bygge en bolig, for en forbruker. Situasjonen hvor en utbygger skal bygge mange boliger/leiligheter og selge dem til flere forbrukere reiser mange særlige problemstillinger vi ikke dekker her.

1. Forbrukers planlegging

Det er mye forbruker må vurdere før det besluttes hvorvidt det skal inngås en avtale med en entreprenør eller ikke. Hvor skal boligen bygges, hvordan skal prosjektet finansieres etc. Vi begrenser oss her til å kommentere de viktigste forholdene som har med selve avtalen eller kontrakten å gjøre.

1.1. Valg av kontraktstruktur

Forbruker må velge en kontraktstruktur.

Med kontraktstruktur mener vi hvem som skal inngå avtale med hvem.

Forbruker kan velge mellom ulike kontraktstrukturer, hvor alle har sine fordeler og ulemper.

Det er vanlig å forklare dette med å vise til to ytterpunkter; byggherrestyrt entreprise på den ene siden og generalentreprise på den andre siden.

1.1.1. Byggherrestyrt entreprise

Byggherrestyrt entreprise betyr at forbrukeren inngår avtaler med rekke entreprenører som alle utfører sin del av arbeidet som må til for ferdigstille boligen eller hytta. Forbrukeren selv inngår avtale med alle som skal utføre noe i prosjektet.

Fig: Byggherrestyrt entreprise

Fordelen med en slik struktur, er at forbruker har full kontroll på alle aktørene. Ulempen er at de færreste forbrukere har nok kunnskap og ressurser til å håndtere en slik kontraktstruktur. Det er i alle fall den mest kompliserte kontraktstrukturen en forbruker kan velge, og generelt en modell vi ikke anbefaler.

1.1.2. Generalentreprise (ofte omtalt som totalentreprise)

En annen struktur innebærer at forbruker kun inngår avtale med en entreprenør, og kanskje en rådgiver som skal hjelpe forbruker med å følge opp prosjektet teknisk, fremdriftsmessig og økonomisk. Entreprenøren får deretter ansvaret for å inngå avtaler med de andre som må involveres for å ferdigstille boligen eller hytta. Vi kan kalle dette en totalentreprise.

Fig: Generalentreprise (ofte omtalt som totalentreprise)

I denne modellen får forbruker færre å forholde seg til, og er generelt den modellen vi anbefaler forbrukere.

1.1.3. Generalentreprise eller totalentreprise på ferdig grunnmur eller plate på mark

En mellomvariant som er vanlig er det vi kaller generalentreprise eller totalentreprise på ferdig grunnmur eller plate på mark. Mange ferdighuskjeder setter som vilkår at forbruker selv må ordne med ferdig planert byggetomt og grunnmur. Forbruker må da inngå avtale med graver og murer selv, og deretter avtale med entreprenøren.

Fig: Generalentreprise eller totalentreprise på ferdig grunnmur eller plate på mark

Dette høres ikke vanskelig ut, men det er mer komplisert enn en ren generalentreprise. Forbrukeren må i denne modellen først gjennomføre entreprisen med graver/murer, og har ovenfor entreprenøren som skal bygge boligen eller hytta ansvar og risiko for feil og mangler ved grunnmuren.

Du lurer kanskje på hvorfor dette kan være så kompliserende? Tenk bare på det med rørlegger. Det er entreprenøren som skal engasjere rørlegger. Samtidig må rørlegger på en eller annen måte involveres når grunnarbeidene og grunnmuren eller platen skal bygges og støpes. Hvem tror du har ansvaret dersom rørarbeidene blir feil allerede før entreprenøren skal starte sine arbeider?

Det enkleste for forbruker er derfor en ren generalentreprisen. Jo flere avtaler forbruker selv må inngå, jo mer komplisert blir det. I den praktiske verden velger nok mange en variant mellom ren byggherrestyrt entreprise og ren generalentreprise, og de er viktig å være klar over fordelene og ulempene med den løsning som faktisk velges.

1.1.4. Hva betyr egentlig totalentreprise eller totalentreprenør?

Merk deg at begrepet generalentreprise ofte blir forvekslet med begrepet totalentreprise i den tro at begrepene dekker det samme. Det gjør de ikke.

Begrepet totalentreprise eller totalentreprenør betyr at entreprenøren får ansvaret for å prosjektere alt arbeid byggherren ikke allerede har prosjektert, eller det er avtalt at byggherren skal prosjektere. Hva prosjektering betyr kommenterer vi nærmere nedenfor.

Begrepet generalentreprise eller generalentreprenør, betyr at entreprenøren er den eneste entreprenøren på byggeplassen som har avtale direkte med byggherren. Generalentreprenøren inngår deretter alle nødvendige avtaler med øvrige aktører, så som rådgivere, underentreprenører, leverandører mm.

I forbrukerentrepriser er det ikke vanlig å bruke disse begrepene like rendyrket som i næringsentreprisene. Forklaringen er at entreprenøren automatisk får ansvaret for å prosjektere arbeidet, der det ikke er uttrykkelig avtalt at forbruker skal ha ansvaret for å prosjektere, og der entreprenøren ikke har satt som vilkår at entreprenøren ikke skal prosjektere arbeidet. Dette følger av omsorgsforpliktelsen som er uttrykkelig beskrevet i buofl. § 7 og 8.

Begrepsbruken er imidlertid så vanlig i entrepriseverdenen at det er hensiktsmessig å bruke dem også her for å forklare ansvarsfordelingen.

1.1.6. Hvilken kontraktstruktur bør forbruker velge?

Hvilken struktur forbruker bør velge, beror blant annet på på hvor stor kontroll forbruker ønsker over prosjektet, hvilken entreprenør forbruker ønsker å benytte og hvordan entreprenøren ønsker at prosjektet struktureres. Det er ikke mulig å si at noe er riktig og noe er galt.

Vi anbefaler generelt at forbruker overlater til entreprenøren å inngå avtaler med de øvrige aktørene som må bidra for å ferdigstille boligen eller hytta. Forbruker bør bare ta ansvaret med å inngå avtaler med andre aktører, når forbruker har kunnskap og nok tid til å koordinere aktørene forbruker har inngått avtale.

1.1.7. Byggherreforskriften

Vær klar over byggherreforskriften. Den pålegger byggherrer å planlegge byggeprosjekter på en slik måte at det verner arbeidstakere (håndverkerne) mot farer. Dette omtales gjerne som helse, sikkerhet og miljøkrav (HMS).

Se byggherreforskriften.

Når byggherre er forbruker, har forskriftens §§ 3 og 10 bestemmelser som begrenser forbrukers ansvar noe.

Se byggherreforskriften § 3 og § 10.

2. Entreprenørens vurderinger før det gis tilbud på jobben

2.1. Hva bør entreprenøren ha tenkt på før det gis tilbud på jobben?

Før entreprenøren gir tilbud på jobben, må entreprenøren vurdere om oppdraget er noe entreprenøren faktisk ønsker å ta på seg. Entreprenøren bør blant annet ha vurdert følgende:

• Har forbrukeren betalingsanmerkninger eller utilstrekkelig økonomi til å bære kostandene i prosjektet? Er det innvilget byggelån, vil betaling skje via byggelånet eller direkte fra forbruker?
• Er det noe som kan tyde på at forbrukeren er spesielt krevende, kranglete? Er forbruker i samme «liga» som entreprenøren med tanke på krav til formaliteter, dokumentasjon av varsler, krav etc.?
• Hvor og når skal byggearbeidene utføres? Har entreprenøren ressursene som trengs på stedet byggearbeidene skal utføres?
• Er oppdraget som sådan er et oppdrag entreprenøren ønsker?
• Kan entreprenøren prosjektere arbeidet selv eller må det prosjekteres av andre?

Vi har skrevet vesentlig mer om hva entreprenøren bør ha tenkt på før det gis et tilbud på totalentreprise.no. Der er det også beskrevet mer i detalj hvordan entreprenøren skal gå frem når prisen på jobben skal kalkuleres.

Før entreprenøren inngår en avtale med forbrukeren, må det sikres at alle vilkår som skal inn i avtalen er beskrevet på en klar og tydelig måte i tilbudet fra entreprenøren eller i selve avtaledokumentet.

Se mer om selve avtalen og avtaledokumentene her.

2.2. Kan entreprenøren kreve bestemte vilkår for å utføre jobben?

Ja. Entreprenøren kan kreve de vilkår entreprenøren ønsker for å utføre jobben. Er vilkårene uakseptable for forbruker, må forbruker takke nei til tilbudet.

Noen vilkår kan være ulovlige, i den forstand at de setter forbruker i en dårligere posisjon enn det som følger av bustadoppføringslova, eller er i strid med andre krav i lov eller forskrift. Slike vilkår vil ikke være bindende og kan skape problemer for begge parter. Dersom forbruker ser slike vilkår før tilbudet aksepteres, bør forbruker ta forholdet opp med entreprenøren og kreve at vilkåret fjernest. Det å vente med å ta opp slike forhold til etter at avtale er inngått fører ofte til problemer.

Oppdager partene at vilkåret er ulovlig først etter at avtalen er inngått, vil vilkåret bli satt til side som ulovlig. Avtalen for øvrig vil mest sannsynlig fortsatt være bindende mellom partene.

Entreprenørene har ofte generelle” kontraktsvilkår de krever at skal gjelde. Dette er et sett med kontraktsvilkår som skal gjelde med mindre avtaledokumentet bestemmer noe annet. Denne metoden brukes i stort omfang på nesten alle områder i samfunnet.

Faren med metoden er at avtalene blir kompliserte og uoversiktlige, at partene i praksis ikke følger vilkårene fordi de rette og slett ikke er klar over dem, eller at de er upraktiske i det konkrete prosjektet.

Fordelen med slike generelle kontraktsvilkår oppveier ulempen, og er noe de fleste må forholde seg til. Det er imidlertid viktig at partene går gjennom slike vilkår nøye og justerer dem slik at de passer til det konkret prosjektet.

3. Litt avtalerett

Det er viktig å forstå hvordan avtaler blir til, fra hvilket tidspunkt avtalen binder partene og hvordan vi går frem for å finne ut hva som er avtalt.

3.1. Avtale bør alltid inngås skriftlig

Etter norsk rett er muntlige avtaler like bindende som skriftlige avtaler. Muntlige tilbud eller aksepter binder partene selv om de ikke er skriftlige. I praksis blir nok de fleste avtaler først inngått muntlig, før de noen ganger blir bekreftet skriftlig. Det er da viktig at den skriftlige avtalen får samme innhold som den muntlige avtalen.

Problemet med muntlige avtaler er at partene ikke kan bevise at det er inngått en avtale, eller hvilke rettigheter og plikter avtalen gir partene.

Sørg derfor for at alle avtaler av en viss betydning, inngås eller bekreftes skriftlig for å sikre bevis for hva som er avtalt.

3.2 Prosessen rundt selve avtaleinngåelsen “omsorgsforpliktelsen”

Avtalen skal på en klar og uttømmende måte beskrive de rettigheter og plikter partene har gjennom hele avtaleperioden. For å sikre bevis på hva som er avtalt, bør avtalen være skriftlig. Skriftlige avtaler kaller vi gjerne en kontrakt. Dette gjelder også for avtaler etter bustadoppføringslova.

• Når vi bruker uttrykket avtale, kan den være en muntlig eller skriftlig avtale
• Når vi bruker uttrykket kontrakt, tenker vi på en skriftlig avtale

Det er mye som må reguleres i en avtale om oppføring av en bolig eller hytte. Det å bygge opp slike avtaler fra bunnen av er ikke enkelt. Vi anbefaler derfor at det brukes standard avtaledokumenter.

Les mer som standard avtaledokumenter her.

Entreprenøren som den profesjonelle part, har ansvar for å informere og veilede forbrukeren (omsorgsforpliktelsen). Denne plikten gjelder også perioden før avtale er inngått.

Se buofl. § 7 og 8.

Dersom det er i forbrukerens interesse å ha med bestemte kontraktsvilkår, må entreprenøren gjennom omsorgsforpliktelsen sørge for at kontraktsvilkårene tas inn i avtalen.

Det er viktig at avtalene er balanserte, klare og uttømmende.

• Balanserte betyr her at partene får omtrent like mye ansvar, begge parter er fornøyde med avtalen og er motivert til å gjøre det som må gjøres for at avtalen blir gjennomført.
• Klar betyr her at alle vilkårene som er tatt inn i avtalen er formulert på en slik måte at de ikke kan bli misforstått.
• Uttømmende betyr at alle vilkår som bør være med i avtalen faktisk er med, at ingen vilkår er uteglemt.

Gode entreprenører kjennetegnes gjerne ved at de er dyktige til dette. De har fokus på avtaleinngåelsen, de sikrer at avtalene blir balanserte, bruker skriftlige tilbud, ordrebekreftelser, avtaledokumenter mm. Blir det nødvendig med endringer eller tillegg sikrer et at det inngås skriftlig avtale om det.

Mange entreprenører har for lite fokus på selve avtaleinngåelsen og hvordan endringer og tillegg skal håndteres.

Noen velger i stedet å stole på hverandre og tenker “vi finner løsninger” eller “vi blir stort sett enige”. Noen mener det er viktigst å komme i gang med jobben, for deretter å inngå nødvendige avtaler etter hvert som problemer måtte dukke opp. Vi anbefaler ikke en slik fremgangsmåte.

Det beste er at partene lager klare, uttømmende, balanserte og skriftlige kontrakter fra starten av, og at det inngås skriftlige, klare og uttømmende avtaler om tillegg og endringer når behovet for slikt oppstår.

Samtidig er de viktig at entreprenørene ikke blir presset til å ha et unødvendig stort administrativt apparat. Målet er hele tiden å ha et tilstrekkelig nivå av formalitet, men ikke mer.

3.3. Kan partene avtale hva som helst?

Både ja og nei. Selv om bustadoppføringslova er ufravikelig til ugunst for forbruker, er det lurt å ta utgangspunkt i at partene langt på vei kan avtale det de vil. Vi kalle det avtalefrihet. Se buofl. § 3.

Selv om vi sier at det er avtalefrihet, er det likevel mye som ikke kan avtales.

Bustadoppføringslova bestemmer at det ikke kan avtales vilkår som setter forbrukeren i en dårligere posisjon enn det som følger av lovens regler. Se buofl. § 3.

Det kan avtales regler som er gunstigere for forbruker. Det skjer for eksempel når partene gjør den feilen å bruke et avtaleformular som viser til NS 8406, NS 8405 eller NS 8407. Dette er avtaleformularer som bare skal brukes når begge parter er næringsdrivende.

Det kan ikke avtales at entreprenøren skal utføre et ulovlig arbeid. Et permanent arbeid skal oppfylle gjeldende krav i plan og bygningsloven, TEK17 mm. Se buofl. § 25.

3.4. Kan vi overlate til loven å bestemme alt, eller er det noe vi alltid må huske å avtale?

Nei, du kan ikke overlate til oven å bestemme alt. Det er noe du alltid må huske å avtale.

Det fine med bustadoppføringslova er at den har de aller fleste bestemmelsene partene trenger å avtale. Partene trenger derfor ikke å skrive en stor og omfattende avtale med alle de bestemmelsene som uansett står i loven.

Samtidig er det mye som må avtales konkret, som loven ikke sier noe om. Loven sier for eksempel ikke noe om hva entreprenøren skal bygge, hvor og når. Den sier ikke noe om hvem som skal være partenes representanter, og bestemmer ingen detaljer om oppstart, sluttfrist, fremdriftsplanen, betalingsplanen ol.

Det er derfor viktig at avtalen regulerer alt som ikke automatisk følger av loven.

3.5. Forhold det er opp til partene å avtale selv

Her en oven av de forholdene partene alltid må huske å avtale:

• Hva entreprenøren skal levere. Det vil si forbrukers beskrivelse av funksjonskrav og andre krav forbruker ønsker oppfylt av entreprenøren . Dette omfatter hva, hvordan, hvor og når tjenesten skal utføres. Se buofl. § 7 flg.
  
  Det er viktig at beskrivelsen av hva entreprenøren skal gjøre er så klar og uttømmende som mulig. En klar og uttømmende beskrivelse er faktisk den beste garantien dere har mot tvister.
  
• Dernest hvilke dokumenter, tegninger og beskrivelser som for øvrig skal forplikte partene.
  
• Når partene er enige om alle forhold omkring tjenesten entreprenøren skal levere, må partene bli enige om prisen, herunder tidspunktet for når prisen skal betales, gjerne en betalingsplan, det vil si om det skal være adgang til å kreve a-konto betaling.
  
  Husk at er ikke annet avtalt kan ikke entreprenøren kreve noe betalt før arbeidene er avsluttet eller tingen overlevert til forbruker. Se buofl. § 46 og 47.

Når forholdene omkring tjenesten og prisen er avklart, bør partene i tillegg avtale hvem som skal være partenes representanter med fullmakt til å forplikte partene i avtaleperioden (avtale endringer, tillegg, avbestillinger etc.).

3.6 Fra hvilket tidspunkt binder avtalene partene?

Partene blir gjensidig bundet fra og med avtaletidspunktet.

Avtaletidspunktet det tidspunktet da tilbudet blir akseptert. Det skje typisk når forbruker sender en e-post til entreprenøren og aksepterer tilbudet entreprenøren har sendt forbrukeren.

Aksepten kan være muntlig eller skriftlig. Siden vi aksepterer muntlige avtaler i Norge, vil en muntlig aksept være like bindende som en skriftlig.

Andre ganger kan aksepten være mer indirekte. En part kan for eksempel ved et “nikk” eller annen adferd gi den andre part rimelig forventning om at tilbudet er akseptert. Vi kaller dette for konkludent adferd. Norsk rett aksepterer muntlige avtaler og konkludent adferd som rettslig bindende handlinger, men det blir med en gang vanskelig å fastslå det eksakte tidspunkt for når slike avtaler oppstår og binder partene.

Avtaler kan også oppstå fra og med det tidspunkt partene er blitt enige om de vesentligste siden av avtalen. Det vil si at avtalen kan være bindene selv om partene ikke er enige i alle detaljene. Partene er for eksempel blitt enige om hvor det skal bygges, når det skal bygges, hva forbruker skal betale og det vesentligste rundt hva som skal bygges. Etter forholdene kan da partene blir bundet til en avtale, selv partene ikke er blitt enige om alt.

Det går da for eksempel ikke å hevde at en avtale om å bygge en hytte, ikke er gyldig inngått, fordi det ikke er avtalt hvilken dørvrider det skal være på porten. Dette gjelder særlig når arbeidet er startet opp før det oppdages at det ikke er avtalt noe rundt dørvriderne.

Er partene derimot klar over at de er uenige i konkrete detaljer, skal det mye til før det oppstår en bindende avtale alene med den begrunnelsen at partene er enige i de vesentligste sidene av avtalen.

Alt dette skaper noen ganger usikkerhet med tanke på hvor mye partene ble enige om før avtalen ble inngått, og hvilke rettigheter og plikter partene har. Det er derfor viktig å være tydelig i perioden før avtalen inngås, slik at det ikke oppstår en rettslig bindende avtale før partene ønsker det.

En god teknikk for å hindre utilsiktet avtalebinding er at partene på forhånd skriftlig avtaler at avtale ikke skal anses inngått før partene har signert avtaledokumentet.

Ryddighet rundt selve avtaleinngåelsen bidrar til å redusere faren for tvister omkring slike spørsmål.

3.7 Hvilke vilkår må inn i tilbudet, og hvilke vilkår kan tas inn i avtalen senere?

Det som er nevnt ovenfor forteller oss at avtalen blir bindende fra det tidspunkt et tilbud blir akseptert.

Konsekvensen av dette er at dersom du ønsker bestemte vilkår inn i avtalen, må du sørge for at de er tatt inn i tilbudet du sender den andre part. Dette gjelder entreprenøren som tilbyr seg å bygge boligen eller hytta til en bestemt pris, eller forbrukeren som tilbyr entreprenøren å få bygge boligen eller hytta til en bestemt pris.

Etter at tilbudet er akseptert, er det ikke sikkert at du får med deg motparten på å ta inn ytterligere vilkår.

Har den andre part fremsatt et tilbud, og du ønsker en avtale, men på litt andre vilkår enn det som følger av tilbudet, må du svare at du kan akseptere tilbudet, men på følgende vilkår. Da vil ditt svar være et avslag på tilbudet du fikk og samtidig være et nytt tilbud til motparten, som motparten kan akseptere eller avslå.

3.8. Kan oppstart av arbeidene i seg selv innebære at avtalen blir bindende?

Ja. Vi ser ofte at partene starter selve jobben uten at det foreligger et klart tilbud eller en klar aksept. Det faktum at partene har startet på selve jobben, viser likevel i praksis at partene har akseptert at de har en avtale. Vi kaller dette konkludent adferd.

I slike situasjoner kan det være umulig å fastslå med sikkerhet fra hvilket tidspunkt avtalen ble bindende og hvilke vilkår som var på plass før avtalen ble bindende.

3.9. Hvordan finner vi ut hva som er avtalt (avtaletolkning)?

Er partene enige i hvordan avtalen skal tolkes, vil det være denne tolkningen som legges til grunn, selv om ordlyden i kontrakten peker på en annen tolkning.

Er partene uenige om hva som er avtalt, må vi legge vekt på ordlyden i avtalen og bruke ulike tolkningsprinsipper.

Utgangspunktet er da at det skal legges til grunn en objektiv og normal forståelse av ordlyden som er brukt. Hele teksten skal leses i sammenheng og det skal legges vekt på hva partene ønsket å avtale.

Dersom det fortsatt er uklart hvordan avtalen skal tolkes, blir avtalen normalt tolket “mot” den som har formulert teksten. Er det entreprenøren som har formulert teksten, blir avtalen tolkes slik at det ikke går ut over forbruker.

Er det forbruker som har formulert teksten, tilsier samme regel at avtalen blir tolket mot forbrukeren. Dette gjelder dog bare i den grad entreprenøren ikke burde ha sett uklarheten før avtalen ble inngått, informert og veiledet forbrukeren om forholdet. Se buofl. §§ 7 – 8.

For å unngå uklare avtale, er det lurt å bruke standard avtaledokumenter, hvor dokumentet fungerer som en huskeliste over hva partene må avtale med ferdige tekster.

Les mer om standard avtaledokumenter her.

4. Beskrivelsen av forbrukers krav til boligen eller hytta

I tillegg til å velge kontraktstruktur og kontraktsvilkår, må partene bestemme seg for hva som skal bygges, hvilke krav forbrukeren setter til den ferdige boligen eller hytta.

Disse kravene må skrives ned og blir ofte kalt beskrivelsen eller kravspesifikasjon eller lignende. Dette dokumentet blir i praksis det viktigste avtaledokumentet av dem alle.

4.1. Ferdighuskataloger

Det er vanlig å hente inspirasjon fra ferdighuskjedenes kataloger. Der kan det velges mellom boliger og hytter som er ferdig prosjektert. Vær klar over at det en entreprenør kan ikke bygge et hus eller en hytte som er tegnet og markedsført av andre, uten at det er gitt tillatelse fra rettighetshaveren.

Det enkleste er derfor å kontakte forhandleren i ferdighuskjeden og be om hjelp til å gjøre de endringene forbruker ønsker.

4.2. Egen-tegnede boliger eller hytter og krav til prosjektering

Noen velger tegne og beskrive boligen eller hytta selv, normalt ved å engasjere en arkitekt.

I slike tilfeller er det viktig å huske på at ingenting kan bygges alene på grunnlag av tegninger. Det må gjennomføres statiske beregninger for å sikre at konstruksjonen blir sikker, det må kontrolleres om valg av metoder og materialer sikrere at alle krav i lov og forskrift blir oppfylt. Bare tenk på krav til brannsikkerhet, energieffektivitet, krav til inneklima, etc. etc.

Prosessen med å sjekke hvilke krav som som må oppfylles, og velge metode og materialer som sikrer at kravene blir oppfylt, kaller vi prosjektering.

Før boligen og hytta må det med andre ord både lages tegninger og beskrivelser av de krav forbruker ønsker at skal oppfylles. Deretter må det prosjekteres, for å sikre at alle krav i avtalen, lov og forskrift blir oppfylt. Når det er på plass, kan arbeidet utføres iht. prosjekteres.

Boliger eller hytter i ferdighuskatalogene er i det vesentligste ferdigprosjektert. Når forbruker velger å tegne boligen eller hytta selv, må partene har et bevisst forhold til hvem som skal ha ansvaret for å prosjektere bygg som forbruker selv har tegnet.

4.3. Hvordan bør beskrivelsen av det som skal bygges utformes?

Før vi ser nærmere på det med prosjektering, må vi kommentere litt mer rundt hvordan forbruker bør beskrive de krav forbruker setter til den ferdige boligen eller hytta. Oppsummert bør beskrivelsen bestå av:

• Tegninger
• Funksjonskrav og andre krav forbruker ønsker oppfylt

Det er vanlig å ta utgangspunkt i bilder eller tegninger av en ferdig bolig eller hytte.

Deretter beskriver forbruker konkrete krav som skal være oppfylt. Kravene kan enten være angitt som funksjonskrav eller mer detaljerte krav som vi kan kalle andre krav.

Kravene bør som hovedregel angis som funksjonskrav. Det vil si kun angivelse av funksjonen som ønskes oppfylt. Det kan være krav til overflatene på gulvene, veggene, hvilke vinduer som skal kunne åpnes, oppvarmingsmetode, antall bad, hvor badene skal være etc.

Forbruker kan også stille “andre krav”. Dette er krav som går lenger enn kun å beskrive funksjonen. Vi sier da at forbruker stiller krav til metoder og materialer. Slike krav kan være at:

• Det skal være sort takstein på garasjen, samme type som på huset.
• Det skal være dobbel port som går helt ned til bakken for å hindre snø i å fyke inn om vinteren
• Det skal være direkte adkomst til garasjen fra huset.
• Det skal være parkett på gulvet, og ekstra plate bak gipsplatene på veggene for skruefester.

Dersom forbruker ikke stiler slike krav, kan entreprenøren selv velge de metoder og materialer som koster minst, samtidig som de oppfyller de avtalte funksjonskravene og krav i lov, forskrift. Slike “andre krav” begrenser med andre ord entreprenørens valgfrihet, samtidig som forbruker sikrer seg at det endelige byggverket blir slik forbruker ønsker seg.

Faren med å angi for spesifikke metode og materialvalg, er at forbruker ikke nødvendigvis forstår konsekvensene av kravene. En port som går helt ned til bakken, kan lett fryse fast, og dør direkte inn i huset stiller ekstra krav til brannsikkerheten og med det byggekostnaden.

Vær til slutt klar over at det å velge metode og materialer er en del av jobben med å prosjektere arbeidet. Viser det seg at forbrukerens valgte metoder eller materialer førte til at krav i lov og forskrift ikke blir oppfylt, vil forbruker kunne sitte igjen med ansvaret. Entreprenøren har riktig nok omfattende plikt til å kontrollere forbrukers valg opp mot krav i lov og forskrift, se buofl. §§ 7 og 8, men blir ikke entreprenøren klar over at valgene fører til brudd på krav i lov og forskrift, er det forbruker som sitter igjen med ansvaret.

Uansett hvilke krav forbruker stiller bør de angis på en klar måte slik at de ikke kan misforstås.

4.3. Forbrukers krav må være klare og uttømmende

Vi har nevnt det flere ganger alle rede. Beskrivelsen av forbrukers krav bør være klar og uttømmende.

Klar på den måten at den ikke kan feiltolkes, det vil si at begge parter forstår beskrivelsen likt.

Uttømmende på den måten at det ikke mangler noe som må etterbestilles.

Er ikke beskrivelsen uttømmende, oppstår det fort behov for etterbestillinger, det vil si at forbruker ber entreprenøren skal utføre noe annet enn det som opprinnelig ble avtalt. Vi kaller dette endringer. Endringer skaper ofte uenighet rundt hvor mye tilleggsbetaling entreprenøren skal ha. Det kan også bli tvist rundt hvor mye prisen på det opprinnelig arbeidet skal reduseres dersom en endring fører til at en del av den opprinnelige jobben ikke skal utføres. Det er lurt å ikke legge opp til at det skal bestilles mange endringer gjennom prosjektet.

4.4. Beskrivelsen er grunnlaget for entreprenørens pris

Beskrivelsen, sammen med kravene til oppstart, sluttfrist mm. utgjør grunnlaget for entreprenørens pristilbud (prisgrunnlaget).

5. Prosjektering

Som nevnt ovenfor kan forbrukers beskrivelse av de krav entreprenøren skal oppfylle, gli over i det vi kaller prosjektering. Vi skal her forklare nærmere hva prosjektering innebærer.

Alle bygg og anleggsarbeider i Norge må planlegges, det vi si prosjekteres før de kan utføres. Det følger av plan og bygningsloven, Tek17, SAK10 mfl. Se Tek17 kap. 1 til 3.

Veldig enkelt forklart innebærer det å prosjektere å lage en plan for arbeidet, som sikrer at alle krav i lov, forskrift og avtalen mellom byggherren og entreprenøren blir oppfylt. Se Tek17 kap. 1 til 3.

Litt mer presist kan vi oppsummere prosjektering i fem kulepunkter.

1. Prosjekterende skal avdekke og tolke alle krav i lov, forskrift og kontrakt, som stilles til det ferdige byggverket eller anlegget.
2. Prosjekterende skal velge metoder som sikrer at kravene blir oppfylt.
3. Prosjekterende skal velge materialer som sikrer at kravene blir oppfylt.
4. Prosjekterende skal lage arbeidsbeskrivelser for utførende entreprenør.
5. Prosjekterende skal lage arbeidstegninger for utførende entreprenør.

Når prosjekteringen er ferdig, utgjør prosjekteringen det vi kaller produksjonsunderlaget for utførende entreprenør. Se for eksempel TEK17 § 2-4 og SAK10 § 12-4.

Prosjekterende skal, innenfor sitt ansvarsområde, ha oversikt over- og innsikt i alle krav i lov og forskrift som stilles til det ferdige byggverket. Det stilles derfor strenge krav til både kompetanse, erfaring og kapasitet for å kunne ha ansvar som prosjekterende i byggeprosjekter. Se Sak10 § 9-1.

Forbrukere har normalt ikke forutsetning for å prosjektere arbeidet selv. Det bør derfor avtales at entreprenøren skal ha ansvaret for å prosjektere. I noen tilfeller ønsker forbruker å engasjere en rådgiver som skal prosjektere arbeidet. Det kan være lurt i noen prosjekter, men det gjør prosjektene mer kompliserte å håndtere riktig. Vi anbefaler at entreprenøren får ansvaret for å prosjektere arbeidet.

Er tiltaket er søknadsplikting, og det er engasjert arkitekt som har ansvarsrett for arkitektur, har arkitekten ansvar for mye av prosjekteringen ovenfor kommunen. Det bør da avtales og koordineres mellom entreprenør og arkitekt hvem som skal ha ansvaret for å prosjektere hva. Vi ser ofte at arbeid ikke blir prosjektert i slike situasjoner, at både arkitekt og entreprenør trodde at den andre skulle prosjektere arbeidet.

Vi har teknikker for å fastslå hvem som har ansvaret i slike situasjoner, men det lureste er at ansvarsfordelingen avtales i forkant.

6. Entreprenørens tilbud

Dette avsnittet er kanskje mest nyttig for entreprenørene.

6.1. Prisgunnlaget

Entreprenørens tilbud må må bygge på å et prisgrunnlag, det vil si byggherren eller forbrukerens funksjonskrav og andre krav til det som skal bygges.

Vi har kommentert det flere ganger ovenfor, og gjentar det her. Det er viktig at prisgrunnlaget er så klart som mulig slik at det ikke kan oppstå tvil om hva entreprenøren forpliktet seg til å levere. Derfor er det å gå gjennom prisgrunnlaget en viktig del av jobben med å lage et tilbud

6.1.1. Når forbruker har laget en beskrivelse av det som skal bygges

Har forbruker laget en beskrivelse av det som skal bygges, er det viktig at entreprenøren ser over beskrivelsen og vurderer om den er tilstrekkelig klar og uttømmende. Dette gjelder også der forbruker har tatt utgangspunkt i en beskrivelse eller tegning i entreprenørens egen katalog.

Ser entreprenøren at noe er uklart, eller mangler slik at beskrivelsen ikke dekker alt det entreprenøren forstår at forbruker ønske at entreprenøren leverer, skal entreprenøren informere og veilede forbruker. Se Se buofl. § 7 og 8.

Tilbudet bør alltid knyttes opp mot skriftlige beskrivelser og / eller tegninger. Er det kun laget gitt en muntlig beskrivelse av fra forbruker, må kravene i den muntlige beskrivelsen skrives ned i tilbudet fra entreprenøren.

Det er viktig at skriftlige beskrivelser påføres dato for når dokumentet ble laget. Dersom beskrivelsene endres gjennom prosjektet er det en indikasjon på at forbruker ønsker å bestille endringer. Mottar entreprenøren en bestilling av en endring, og entreprenøren ønsker fristforlengelse og vederlagsjustering, må det varsles umiddelbart til forbrukeren. Se buofl. § 42.

Vær imidlertid klar over at det å motta endrede beskrivelser eller tegninger ikke i seg selv innebærer et pålegg om å utføre endring. Det kan etter forholdene bli ansett for en bestilling av en endring, men for å å være på den sikre siden bør entreprenøren alltid kontakte forbrukeren å avklare om endringen i beskrivelsen eller tegningen er å anse som en bestilling av et endringsarbeid.

Les mer om endringer og tillegg her.

6.1.2. Når forbruker utelukkende baserer seg på entreprenørens beskrivelse av det som skal bygges

Har ikke forbruker laget en beskrivelse av det som skal bygges, kun basert seg på entreprenørens beskrivelse, er det entreprenørens ansvar å sikre at beskrivelsen er klar og uttømmende.

Er beskrivelsen uklar, skal ikke tvil gå ut over forbruker. Er beskrivelsen ikke uttømmende, vil bustadoppføringslova § 13 kunne komme inn i bildet, og i praksis pålegge entreprenøren å levere et nøkkelferdig bygg.

Se mer om det med nøkkelferdig bygg her.

6.2. Kan entreprenøren bruke ordrebekreftelse i stedet for tilbudsbrev?

Normalt ikke. Når det er snakk om bygging av ny bolig eller hytte, vil det ikke være forsvarlig kun å sende en ordrebekreftelse. Det bør i stedet utformes en skriftlig kontrakt som oppsummerer alt partene har blitt enige om.

6.3. Kan entreprenøren ettersende “generelle kontraktsvilkår”

Nei. Har partene først inngått en avtale, kan ikke entreprenøren i ettertid, ensidig kreve at de generelle kontraktsvilkårene entreprenøren normalt krever inn i sine avtaler, skal tas inn i avtalen med forbrukeren.

Skal slike generelle kontraktsvilkår inn i avtalen, må de nevnes før avtalen inngås. Det enkleste er å ta de inn i tilbudet.

7. Lag balanserte avtaler

Selv om avtalene i seg selv er klare og uttømmende, ser vi at det ofte oppstår tvister der avtalen ikke er balanserte.

Er avtalen ubalansert, vil den ene part oppleve situasjonen som urettferdig. Parten er da mer tilbøyelig til å konstruere tolkninger av avtalen og skape tvister, for å gjenopprette balansen.

Er avtalen balansert vil begge parter i avtaleforholdet se seg tjent med å respektere pliktene i avtalen og samarbeide om å gjennomføre den. I slike avtaler ønsker ingen av partene at avtalen skal ende opp med tvist og krangling.

Et typisk eksempel på en ubalansert avtale er at forbruker presser gjennom en “god deal”, ovenfor entreprenøren, kanskje ved å holde tilbake informasjon som entreprenøren burde ha fått vite om før avtalen ble inngått. Det kan også være at entreprenøren har glemt å ta noe med i sitt tilbud, for eksempel rett til å få betalt avdrag før arbeidene er avsluttet. Forbrukeren kan da nekte å betale før arbeidene er ferdige. Se buofl. § 46. Men det skaper en presset likviditet for entreprenøren . Skal byggeprosjektet pågå over lenger tid, bør en slik ubalanse forsøkes rettet opp med en tilleggsavtale om betaling eller andre grep som skaper balanse i avtaleforholdet igjen.

8. Bruk dokumentmaler

Når det skal skrives kontrakt bør det brukes standard avtaledokumenter som er blitt kvalitetssikret av advokat eller forbrukerrådet. Disse har også et sett med kontraktsvilkår og tekster som kan gjenbrukes gang etter gang.

Ukritisk endring av standard kontraktsdokumenter kan imidlertid gi uheldige konsekvenser så her er det om å gjøre å være varsom.

Les mer om selve avtaleinngåelsen her.