Salg og kjøp av prosjekterte boliger

Her kan du lese om:

Prosjektsalg bolig

Utfordringer ved salg og kjøp av prosjekterte boliger

Markedet for å bygge boliger på tomter som forbruker selv har skaffet tilveie blir stadig mindre i og rundt de store byene. Samtidig ønsker mange å bo i og rundt byene. Dette presser frem bygging av boliger på tomter utbygger selv har funnet.

Utbygger må velge om boligene skal selges før eller etter at de er ferdig. De fleste velger å selge boligene før de er ferdige og da kaller vi det gjerne salg av prosjekterte boliger, eller prosjektsalg.

Utbygger kan velge å vente med salget til etter at boligen er ferdig. Da kan salget bli ansett som salg av fast eiendom etter Avhendingsloven i stedet for oppføring av ny bolig etter Bustadoppføringslova. Selges boligen mindre enn 6 måneder etter at den er ferdig, må utbygger mest sannsynlig stille garanti tilsvarende den vi finner i Bustadoppføringslova § 12.

Prosjektsalg av boliger skiller seg vesentlig fra det å bygge bolig for forbruker på tomt forbruker selv eier, og vi har laget en artikkelserie hvor vi kommentere nærmere og gir noen anbefalinger knyttet til nettopp prosjektsalg.

1         Salgsmateriale og prospekt

Noe av det første mange tenker på ved prosjektsalg er hvordan salgsprospektet skal se ut.

1.1 Det er et eget fag å lage tiltalende, fristende salgsprospekter

I dag er det vanlig å lage flotte prospekter fulle av delikate bilder av lykkelig mennesker, barn som leker, små hunder som sover på håndklær eller hopper rundt i blomsterenger, og terrasser hvor frokosten er servert med appelsinjus og frukt. Appelsinjus fordi det den gule fargen tar seg godt ut på bilder. Det skal ikke lenger være et kjedelig A4 hefte med tørr og kjedelig tekst. Dette skjer fordi markedet er fullt av boliger som selges på denne måten og det er viktig å vise at nettopp ditt prosjekt er det prosjektet kjøperne skal velge.

Det er nå et eget fag å lage tiltalende, fristende salgsprospekter og det er ikke tvil om at i større prosjekter er det også god økonomi i å spandere noen kroner på å presentere boligene på en best mulig måte.

1.2 Hvilken rettslig relevant informasjon som tas inn i salgsmaterialet

I vår artikkelserie er vi ikke opptatt av hvordan salgsmaterialet ser ut. Vi er opptatt av innholdet, hvilken rettslig relevant informasjon som tas inn i salgsmaterialet, og til en viss grad om informasjonen er tydelig nok. Det er innholdet som til slutt avgjør hvilke rettigheter og plikter utbygger og kjøper får gjennom prospektet.

Informasjonen i salgsmaterialet kan deles i to grupper. De delene som er ren promotering av boligene og de delene som inneholder informasjon partene får rettigheter og plikter fra. Det er viktig å være klar over at hvordan informasjonen fordeles rundt om i salgsmaterialet, kan gjøre informasjonen vanskelig tilgjengelig og med det skape andre rettigheter og plikter enn det utbygger ønsket. I ytterste konsekvens kan informasjonen være så bortgjemt, at regler utbygger håpet å få inn av forbehold eller rettigheter blir satt til side fordi teksten ikke var klar nok.

Det er utbyggers ansvar å sikre at de forbehold og rettigheter utbygger ønsker inn i avtalen med kjøperne, blir klart og tydelig skrevet i salgsmaterialet, og ikke gjemt bort bak bilder av glade, hoppende hunder og frokostbrett med appelsinjus.

2         Eneboliger / sameiene / borettslagene

Avhengig av tomtens beskaffenhet og markedet, må utbygger ta stilling til om det skal bygges en eller flere boliger på tomten. Er det for eksempel mulig å dele opp tomten slik at det kan bygges en bolig på hver tomt. I så fall blir kjøper eier av egen tomt og bolig, og det gjør prosessen en del enklere for alle parter.

Det er ofte mer penger å tjene for utbygger å bygge flere boliger på samme tomt. Avhengig av hva reguleringsplaner tillater kan valget da falle på eneboliger, flermannsboliger eller leiligheter i en eller flere etasjer. Bygges det mer enn en bolig på en tomt vil kjøperne få en eierrett eller bruksrett til sin bolig, og en sameierett i tomten og kanskje deler av bygningsmassen. Utbygger må i slike situasjoner velge om det skal etableres et sameie etter Eierseksjonsloven eller borettslag etter Borettslagslova, eller et realsameie. Utbygger må også her forholde seg til gjelden lover og reguleringsplaner.  Alle løsninger har fordeler og ulemper, men prosessen med å etablere eierseksjonssameier og borettslag må håndteres på riktig måte og det blir fort mer komplisert enn å bygge en eneboliger på hver tomt.

Utfordringer som må håndteres på riktig måte er det med overtakelse av boligene vs. fellesareal, tilbakehold av kjøpesum ved mangler, reklamasjon og utbedring av mangler på henholdsvis fellesareal og i hver bolig. Vi kommenterer dette i andre artikler.

3         Markedet og markedsføring

Markedet for prosjekterte boliger er generelt økende. Hva som etterspørres må utbygger selv analysere for å sikre avsetning på det som bygges.  

Når konseptet er besluttet må boligene markedsføres for salg og det er stor variasjon med tanke på hvilken informasjon utbygger legger inn i markedsføringsmaterialet. På steder hvor det er stor etterspørsel etter boliger, er det fristende å ikke legge for mye arbeid i markedsføringsmaterialet. Andre steder må «brura pyntes» og det må legges inn mer arbeid i markedsføringen for å få solgt boligene. Hvor mye som må til av markedsføringsmateriale må utbygger vurdere fra prosjekt til prosjekt.

3.1 Utbygger aldri kompromisse på hvilken rettslig informasjon som tas inn i markedsføringsmaterialet

Fra et advokat-perspektiv må utbygger aldri kompromisse på hvilken rettslig informasjon som tas inn i markedsføringsmaterialet. Med rettslig informasjon sikter vi til informasjon som kjøper og selger kan bygge rett og plikt ut ifra.

Det er viktig å være klar over at avtaler normalt er bindende fra det øyeblikk et tilbud blir akseptert. Hvilke rettigheter og plikter partene får må derfor utledes av det som står i tilbudet. Når prospektet i praksis er utbyggers tilbud til kjøper, er det de rettigheter og plikter som kan utledes av prospektet som binder partene. I prinsippet skal ikke utbygger og kjøper legge inn andre regler i selve kjøpekontrakten.

Derfor må den rettslige informasjonen i prospektet være klar og uttømmende, gi utbygger de rettigheter og plikter utbygger ønsker.

Ved salg av brukte bolig er det nokså rett frem hvilken informasjon som må inn i salgsprospektet. Det er typisk slik informasjon om området, tomten, boligen, byggefeil, skader etc. Det kan også være forbehold og risikoopplysninger, særlige forhold kjøper må undersøke nærmere for ikke å få en urealistisk høy forventning til boligen.

3.2 Hvilken informasjon må inn i salgsprospektet

Ved salg av prosjekterte boliger er det vesentlig mer informasjon som må inn i salgsprospektet. Dette vil vi skrive om i en egen artikkel.

Her nevner vi bare at det å få presentert rettslig informasjon på en ryddig måte i seg selv kan være det avgjørende for mange kjøpere når de vurderer ulike prosjekterte boliger opp mot hverandre. Vi anbefaler derfor at slik informasjon bearbeides og presenteres på en ryddig og overbevisende måte.

4         Salg, oppgjør og megler

Selve avtaleinngåelsen om salg av prosjektert boliger skiller seg ikke vesentlig fra salg av andre boliger. Det er i praksis snakk om et tilbud som blir akseptert. Utbygger kan velge å tilby boligen til «høyeste bud», og deretter akseptere det høyeste tilbud som kommer inn. Det er imidlertid mer vanlig at utbygger setter en pris på boligene og tilbyr boligen til den prisen. Første kjøper som aksepterer prisen, får da normalt rett på boligen. Som det er nevnt ovenfor er avtalen normalt bindende fra det tidspunkt et tilbud blir akseptert. Partenes rettigheter og plikter er da fastsatt og kan ikke senere ensidig endres av den ene part.

Etter Bustadoppføringsloven kan oppgjøret ved prosjektsalg skje på en annen måte enn det som er vanlig ved kjøp av ferdig bolig. Som hovedregel kan ikke utbyggere kreve noe betalt før alle arbeidene er ferdig og boligen overlevert og skjøte tinglyst, men det kan lovlig avtales at kjøper skal betale a-konto eller betaling iht. en fremdriftsplan. Det kan også kreves forskuddsbetaling, men det forutsetter at utbygger stiller en såkalt § 47 garanti. Slik betaling kan være et viktig bidrag i finansieringen av prosjektet, og noe utbygger absolutt bør vurdere.

Oppgjøret anbefaler vi overlates til en eiendomsmegler eller noen som driver med oppgjør og har forsikring som megler. Vi vil i en senere artikkel komme nærmere inn på selve oppgjørssituasjonen.

5         Finansiering

Formålet med å bygge og selge boliger er å tjene penger. Det vil si hente avkastning på investert kapital. Økonomiske modeller viser at fortjenesten økes eller reduseres avhengig av hvordan prosjektet finansieres. Som tommelfingerregel kan prosjektet finansieres med lånte penger når forventet avkastning på totalkapitalen overstiger renten på lånt kapital (WACC). Renten på lånt kapital vil normalt øke når andelen lånekapital stiger. Derfor må utbygger analysere ulike modeller for å finne ut hvor mye egenkapitalen bør være og hvor stor andel lånt kapital bør være.

Et viktig, men risikabelt element i finansieringen er a-konto betalinger fra kjøperne. Det er ikke uvanlig å planlegge med å bruke betalinger fra solgte leiligheter for å finansiere byggingen av resten av leilighetene. Faren med en slik modell er at a-konto betalingene kan utebli. Kjøper kan rettmessig eller urettmessig holde tilbake a-konto betalinger. Har ikke utbygger annen kapital å bruke, stanser prosjektet opp og mye kan falle i grus. Kjøpernes tilbakehold av betalinger kan vare i lang tid, noen ganger år.

Hvor stor totalkapital (egenkapital og lånt kapital) utbygger bør disponere i forhold til antatt totalkostnad i prosjektet må vurderes i lys av hvor mye utbygger kan regne med å få betalt fra kjøperne i løpet av utbyggingsprosjektet.

Mange har opplevd å brenne seg på en finansieringsmodell hvor betalinger fra kjøperne utgjør en stor andel av finansieringen. Derfor velger mange å bygge hele boligen ferdig før den selges. Da har utbygger full kontroll over hva som skal bygges, kjøper får kun valget om å kjøpe boligen slik den er eller la være. Da reduseres faren for tilbakehold av kjøpesum vesentlig.

Selges boligen fra næringsdrivende før den er mer enn 6 måneder gammel, må selger stille garanti i tråd med reglene i Bustadoppføringslova § 12. Se Avhendingsloven § 2-11.

6         Avtalene

Ved prosjektsalg skal det inngås mange avtaler. Utbygger må inngå salgsavtalene mellom utbygger og hver enkelt kjøper, avtale med megler og avtaler med entreprenørene og leverandørene som skal bygge og levere utstyr til boligene. Det må også inngås avtaler med finansieringsinstitusjon dersom prosjektet skal finansieres med lånt kapital.

En av utfordringene vis skal se nærmere på i en annen artikkel er hvordan utbyggers rettigheter og plikter ovenfor kjøper best blir regulert og håndtert, og hvordan disse pliktene best blir ivaretatt og videreført ned til entreprenørene og leverandørene.

Kjøperne har som kjent rettigheter direkte gjennom Bustadoppføringslova. I tillegg får de rettigheter gjennom avtalen med utbygger. Av de rettighetene som særlig kan være en utfordring er retten til å bestille endringer. Se Bustadoppføringslova § 9. Ber kjøper om en rimelig endring, plikter utbygger å akseptere dette. Da må utbygger ha sikret seg retten til å pålegge entreprenørene og leverandørene tilsvarende endring.

En annen forpliktelse som må håndteres riktig utbyggers omsorgsforpliktelse ovenfor forbruker. Se Bustadoppføringslova § 7 og 8. Også denne forpliktelsen bør videreføres til entreprenørene og leverandørene. Det samme gjelder reklamasjonsfristene og reklamasjonsperioden. Se lovens § 30.

Mange utbyggere har et langt og tett forhold til entreprenørene, og vi ser at det ofte ikke tas inn reguleringer i avtalene med entreprenørene som reflekterer disse pliktene. Det mener vi er dristig, og har sett flere tvister mellom entreprenører og utbyggere som kunne vært unngått med bedre avtaleregulering.

Vi har i egen artikkel kommentert alle avtalene som må inngås.

Vi vil i egen artikkel gå grundig gjennom hvilke reguleringer som bør inn i avtalene mellom utbygger og entreprenørene.

7         Tilvalg og frister

Som nevnt ovenfor har kjøper rett til å bestille endringer og utbygger kan ikke nekte å utføre endringer så lenge endringene er rimelig og står i forhold til det som følger av kjøpsavtalen. Se Bustadoppføringslova § 9.

Utbygger har da rett til å få dekket merkostnader endringer påfører utbygger, men plikter å redusere prisen i samsvar med den reduksjon i kostnadene endringen innebærer. Det å beregne og fastsette slike besparelser og merkostnader på en måte kjøper har tillitt til er ofte vanskelig. Derfor er det lurt og vanlig å lage tilvalgslister, lister med alternativer som kjøperne kan velge tillegg og endringer fra, med en på forhånd fastsatt priskonsekvens og tidskonsekvens.

Husk at kjøper har rett til å velge andre endringer enn de som står på tilvalgslister.

En forutsetning for å oppnå besparelser ved endringer, er at bestillingen kommer tidlig i prosessen. Dette er særlig viktig når boligen skal bygges med prefabrikkerte elementer og inventar. Det er derfor viktig at utbygger forklarer dette for kjøper og gir kjøper frister for når bestillinger må være gjort for at besparelser skal oppnås. Dette er viktig informasjon som må inn i salgsmateriell / salgsprospekt.

Dette med tilvalg og frister kommenterer vi nærmere i en annen artikkel.

8         Forsinkelse og dagmulkt

Ingen liker forsinkelser i prosjektene. Like fullt oppstår det forsinkelser, med de konsekvenser det fører med seg.

8.1 Viktig å avtale realistiske frister både oppover og nedover i kontraktskjeden

Verktøyet for å unngå forsinkelse er en god gjennomtenkt og realistisk plan, hvor alle aktører involveres i planleggingen og det tas nødvendig høyde for uforutsebare forsinkelser.

Det er derfor viktig å avtale realistiske frister både oppover og nedover i kontraktskjeden som gir nødvendig slakk.

8.2 Avtalen om overtakelsestidspunkt

Omsorgsforpliktelsen mot kjøper tilsier at det ikke kan avtales at overtakelse kan skje når det passer utbygger med 14 dagers varsel til kjøper. Kjøper må kunne forvente at det i avtalen er angitt en ca. tidsperiode når boligen kan leveres, og melding om en mer eller mindre sikker dato for overtakelsen, senest 3 til 4 måneder før overtakelsen er tenkt gjennomført. Senest 14 dager før planlagt overtakelse bør kjøper innkalles til overtakelsesforretning hvor det står både dato og klokkeslett for overtakelsen. På den måten får kjøper mulighet til å planlegge salg av sin nåværende bolig og gjennomført en ryddig flytteprosess.

Det å avtale mer eller mindre fast frist for overtakelse med kjøper, gir selvsagt utbygger en forpliktelse som må videreføres ned til entreprenørene. Dette må utbygger ha et bevisst forhold til allerede før avtalene inngås med kjøperne og entreprenørene. Dette skal vi se nærmere på i egen artikkel. Vi anbefaler også regler som gir utbygger rett til å ta over hele eller deler av arbeidet entreprenørene skal utføre dersom det oppstår forsinkelse. En slik regulering krever særlige regler.

Oppstår det forsinkelse, kommer det raskt krav om dagmulkt fra kjøperne. Retten til å kreve dagmulkt følger av Bustadoppføringslova § 18 og er ikke betinget av at kjøper varsler kravet innen bestemt frist. Det er viktig å huske at utbygger normalt ikke kan kreve denne dagmulkten erstattet av entreprenøren. Det krever regulering i avtalen.

Dette kommer vi tilbake til i en annen artikkel.

9         Mangler

Utbygger må regne med at boligene har mangler ved overlevering. Det bør selvsagt ikke være mangler overhodet, men det er lurt å ta høyde for at mangler vil oppstå og at kjøper holder tilbake penger til manglene er utbedret. Kjøper må selvsagt reklamere på manglene og gi utbygger mulighet til å utbedre dem. Utbygger på sin side må reklamere ned til de ansvarlige entreprenørene og gi disse mulighet til å utbedre. Alt innen de frister som er avtalt. For at utbygger skal være sikret rett til å kreve at entreprenørenes underentreprenører utbedrer mangler, må det særskilt avtaleregulering til.

De vanlige Norsk Standarder kontraktene NS 8405, NS 8406 og NS 8407 gir ikke utbygger tilstrekkelig regulering for dette. Vi kommer tilbake til dette i en senere artikkel.

Her finner du mer informasjon