Avtaler du må inngå ved prosektsalg

Her kan du lese om:

Avtale om ny bolig

Avtalene/kontraktene må du inngå før prosjektet starter

Er du utbygger, har kjøpt en tomt og skal bygge flere boliger for salg til forbrukere, bør du allerede ha tenkt gjennom hvilke kontrakter du trenger, med hvilke aktører, og hva kontraktene skal regulere. Vi vil her kommentere noe av det viktigste du må tenke på.

1         Prospekt / megler / oppgjør

Mange legger mye arbeid og penger i å lage tiltalende salgsmateriale. Prospektet skal være fullt av delikate bilder av lykkelig mennesker, barn som leker, små hunder som sover på håndklær eller hopper rundt i blomsterenger sammen med glade barn, og terrasser hvor frokosten er servert med appelsinjus og frukt. Appelsinjus fordi det den gule fargen tar seg best ut på bilder.

Vårt fokus i våre artikler er ikke hvordan salgsmaterialet ser ut. Vi er opptatt av innholdet, hvilken rettslig relevant informasjon som tas inn i salgsmaterialet, og til en viss grad om informasjonen er tydelig nok.

1.1 Ren promotering eller rettslig relevant informasjon

Informasjon du puter inn i salgsmaterialet kan deles i to grupper. De delene som er ren promotering av boligene og de delene som inneholder informasjon partene får rettigheter og plikter fra. Vi fokuserer i hovedsak på det siste.

1.2 Rettslig informasjon skaper rettigheter og plikter

Det er viktig å være klar over at informasjon som fremstår som ren promotering av boligene, kan fort ha rettslig relevans. Legger du inn et flott bilde av en terrasse i prospektet, med glassrekkverk og fantastisk utsikt, får du med en gang en forpliktelse til å levere en slik terrasse, med glassrekkverk og utsikt. Du kan til en viss grad ta forbehold om å gjøre endringer på boligen i forhold til bildene i prospektet, men det går en grense. Vær derfor nøye med å kun legge inn sannferdig og tett-opp-mot-virkeligheten bilder og informasjon.  

1.3 Uklare prospekter blir tolket mot utbygger

Når prospektet består av både ren promotering av boligen, og informasjon som er ment å etablere rettigheter og plikter for partene, er det viktig å påse at den rettslig relevante informasjonen ikke blir gjemt vekk bak bilder av glade, hoppende hunder og frokostbrett med appelsinjus. Ifølge avtaleretten skal uklare avtaler tolkes mot den som har formulert avtalen, og så lenge avtalen i praksis bygger på salgsprospektet, skal uklarheter i salgsprospektet tolkes mot utbygger som har utarbeidet salgsprospektet. Ønsker utbygger å ta inn et forbehold, må det komme klart og tydelig frem i prospektet. Bortgjemte eller uklare forbehold kan fort bli satt til side.  

Skal utbygger overlate arbeidet med salgsdokumentene til andre, noe som ofte skjer, må utbygger forsikre seg om at vedkommende forstår dette. Vi har sett mange eksempler på at salgsdokumentasjonen ikke gir riktig informasjon, den informasjon utbygger mente skulle stå i salgsdokumentasjonen.

Et eksempel vi kan nevne er et salgsprospekt hvor det sto at hver leilighet i 1. etg. hadde «plen» utenfor terrassen. I virkeligheten var det snakk om armert gress som tålte kjøring med brannbil. Kjøperne ble selvsagt meget skuffet, og alle kjøperne fikk erstatningskrav mot utbygger. Vi tror valget med å skrive «plen» ble tatt av den som laget salgsprospektet, ikke utbygger selv.  

Utarbeidelsen av salgsmaterialet skjer ofte via megler, som også kan ta seg av salgene og oppgjørene. Vi går ikke her nærmere inn på disse avtalene, men vi vil i en egen artikkel gå nærmere inn på prosessen rundt selve oppgjøret.

2         Utbyggingsavtale med kommunen

I noen tilfeller kan det være aktuelt å inngå utbyggingsavtaler med kommunen. Utbyggingsavtaler er nå regulert i Plan og Bygningsloven kap. 17, hvor det står noen grenser for hva kommunene kan kreve av utbygger gjennom utbyggingsavtaler. Så lenge partene forholder seg til rammene i loven, kan utbyggingsavtaler inneholde mye forskjellig.

2.1 Også utbyggingsavtaler bør være balanserte

Utbyggingsavtalene kan gi både kommunen og utbygger rettigheter og plikter, og på samme måte som andre avtaler er det viktig å forhandle frem balanserte avtaler. Kommunens særlige posisjon som offentlig myndighet med «all verdens tid», gjør at forhandlingsrommet med kommunen kan være lite. Men også kommunen bør se seg tjent med utbyggingsavtaler som gir både utbygger og kommunen et balansert sett med rettigheter og plikter, begge parter ser seg tjent med å oppfylle.

2.2 Hva utbyggingsavtaler kan inneholde av regler

Utbyggingsavtalene regulerer normalt hvilke arbeider som skal utføres, rekkefølgebestemmelser og regler om når kommunen skal overta eierskap til kommunaltekniske anlegg ol. Utbyggingsavtalen kan også regulere antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Det kan også tas inn i avtalen at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene. Variasjonene er store.

Det som kanskje skaper størst problemer og som er tillatt, er å avtale at utbygger skal utføre tiltak som ikke er nødvendig for å bygge boligene isolert sett, men som kommunen ønsker skal bli utført samtidig eller før boligene bygges. Det kan være bygging eller utbedring av vei, teknisk infrastruktur, parker, barnehager, skoler, fellesområder mm. Etter Plan og bygningsloven Kap 18 har tiltakshavere rett til å kreve refusjon av sine kostnader for slike tiltak og som er omtalt i § 18-1 og 18-2. Ikke alle slike arbeider gir rett til refusjon, det mange gråsoner og kostnadene for utbygger kan ofte bli store. Det er derfor viktig å sjekke ut hvilke tiltak det kan kreves refusjon for, og hvilke tiltak utbygger bør kreve at kommunen selv skal bekoste. Selv om det ikke bør være slik, er det ikke uvanlig at utbygger aksepterer å dekke noen slike kostnader for å få goodwill fra kommunen og IG for tiltaket.

For å hindre at kommunene utnytter dette og påfører utbyggere for store kostnader, bestemmer kap. 17 at tiltak som utbygger selv skal dekke må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Blir kostnadene uforholdsmessig store, bør det avtales at kommunen dekker den overskytende delen av kostnadene.

2.3 Refusjonsberettigede tiltak

Det er særlig viktig å merke seg at dersom utbygger vil kreve refusjon for slike utgifter, se Pbl § 18-3, må krav om dette være sendt kommunen før arbeidene starter. Se Pbl. § 18-8.

3         Avtale med finansieringsinstitusjon

Skal prosjektet finansieres med lånte penger, må det inngås avtaler med finansinstitusjon, investorer ol. Vi går ikke inn på disse avtalene konkret, men minner om at fortjenesten økes eller reduseres avhengig av hvordan prosjektet finansieres.

Som tommelfingerregel kan prosjektet finansieres med lånte penger når forventet avkastning på totalkapitalen overstiger renten på lånt kapital (WACC). Renten på lånt kapital vil normalt øke når andelen lånekapital stiger. Derfor må utbygger analysere ulike modeller for å finne ut hvor mye egenkapitalen bør være og hvor stor andel lånt kapital bør være.

Vi anbefaler generelt at avtaler med finansinstitusjoner og investorer blir kvalitetssikret av økonom/jurist.

4         Kontrakt med totalentreprenør

Utbygger vil normalt inngå avtale med en eller flere entreprenører. Hvorvidt det skal være en generalentreprenør, som deretter får ansvaret for å inngå avtaler med de andre aktørene, eller om det skal være en byggherrestyrt entrepriseform, hvor utbygger inngår avtaler med flere entreprenører og leverandører og selv koordinerer alt arbeidet, beror på utbyggers ønske, kapasitet, erfaring og kompetanse.

Som en tommelfingerregel bør avtalene med entreprenørene inngås før du har inngår avtalene med kjøperne, men med regler som gir utbygger rett til å kreve at entreprenørene utfører de endringer og tillegg kjøperne avtaler i forbindelse med kjøpet eller senere i byggeperioden.  

En annen tommelfingerregel er videre at utbygger bør ta inn i avtalene regler som sikrer rett til intervensjon av arbeidene ved forsinkelse, rett til delovertakelse, og harmonisering av reklamasjonsregler. Det er med andre ord ikke nok å å velge en standard NS 8405 eller NS 8407 kontrakt. Her må det inn flere særlige kontraktsregler.

4.1        Norsk Standard kontrakter

På generelt grunnlag anbefaler vi at utbygger bruker Norsk Standard sine kontrakter ovenfor entreprenørene. Begrunnelsen er at det er meget krevende å skrive klare og uttømmende avtaletekster. Da er det enklere og tryggere å ta utgangspunkt i en Norsk Standard kontrakt som er klar og balansert, og legge til de særlige kontraktsvilkår som bør på plass i det konkrete prosjektet.

Dersom utbygger ønsker å ha ansvaret for å prosjektere arbeidet selv, det vil si selv avdekke og tolke hvilke lov og forskriftskrav (bla. Teknisk forskrift) som stilles til tiltaket, velge metoder og materialer som oppfyller kravene og utarbeide beskrivelse og arbeidstegninger, kan utbygger velge en vanlig utførelseskontrakt med entreprenøren(e). I utgangspunktet ville NS 8405 være aktuell, men vi anbefaler NS 8415, siden den har bestemmelser som intervensjon av arbeidene og synkronisering av reklamasjonsperioden på 5 år. Det må da angis i avtalen at utbygger er Entreprenør og entreprenørene er Underentreprenør.

Ønsker ikke utbygger å ta ansvaret som prosjekterende, anbefaler vi NS 8417.

I tillegg til bestemmelsene i NS 8415 eller NS 8417, anbefaler vi som et minimum innarbeiding av de særlige reglene vi har kommentert ovenfor.

4.2        Utbyggers forpliktelser overfor kjøper må reflekteres inn i avtalene med entreprenøren(e)

Det er et overordnet mål å sørge for at alle utbyggers forpliktelser overfor kjøperne blir videreført ned til entreprenørene. Utbyggers ansvar overfor forbruker reguleres av Bustadoppføringslova og utbyggers plikter etter loven og den avtale utbygger inngår med kjøperne bør åpenbart videreføres ned til entreprenørene. Vi snakker her om «Back to back» tankegang. Vi anbefaler ikke at det inntas en enkel «back to back» klausul. Slike skaper ofte mer problemer enn de løser. I stedet anbefaler vi at det arbeides grundig med beskrivelsen av det entreprenørene skal levere. Det reduserer faren for misforståelser og tvister.

4.3        «Nøkkelferdig» bolig

Ved salg av prosjekterte boliger har kjøper krav på en «nøkkelferdig» bolig. Se Bustadoppføringslova § 13. Det vil si at det ikke skal stå igjen noen arbeider av håndverksmessig karakter på boligen, boligen skal kunne tas i bruk uten ytterligere arbeid. Dette gjelder både selve boligen og utomhusarbeider. Forbrukerens rett til «nøkkelferdig» bolig blir ikke automatisk reflektert i Norsk Standard kontraktene, og da må dette reguleres særskilt ovenfor entreprenørene

4.4        Endringer og tilvalgslister

Et annet forhold som må reguleres i avtalene er kjøperens rett til å bestille endringer, se Bustadoppføringslova § 9, og at utbygger er forpliktet til å tilgodese kjøperen den besparelse endringen medfører. Endringer og tilvalg kan skape mye utfordringer om det ikke på forhånd legges en plan for hvordan dette skal håndteres.

Det vanligste er å lage lister med ulike tilvalg utbygger anbefaler, hvor både priskonsekvens og fremdriftskonsekvens er angitt. For kjøper fremstår slike lister som en «bonus», et prisverdig hjelpemiddel til å skreddersy sitt nye hjem. I realiteten fører slike lister til at kjøperne i hovedsak velger endringer innenfor valgene på listene. Det gjør prosessen med å prise besparelser og merkostnader enklere, og det blir enklere for entreprenørene som skal utføre endringen å planlegge sine arbeider.

Som utbygger må du kreve at entreprenøren bidrar med å utarbeide disse tilvalgslistene. Entreprenøren, som oftest er totalentreprenør etter NS 8407/NS 8417 med rett til selv å velge løsninger og materialer, har i utgangspunktet ingen plikt til å bidra med slike lister. Derfor må det reguleres særskilt at entreprenørene plikter å utføre de endringer kjøperne bestiller.

Kjøper har også rett til å bestille endringer som ikke står på tilvalgslister. Derfor må det også reguleres særskilt at entreprenørene plikter å utføre også slike endringer. Det må blant annet reguleres særskilt at entreprenøren plikter å gi en rask og tillitsvekkende avklaring av kostnadskonsekvensen. Entreprenøren må kunne pålegges synliggjøre både besparelser og merkostnader slik at alle parter får tillitt til at prisjusteringen blir riktig.

4.5        Delovertakelser

Når det bygges flere boliger under etter samme kontrakt oppstår det fort behov for delovertakelse. Norsk Standard kontraktene har ikke i seg selv en uttømmende regulering av dette. Derfor bør det tas inn regulering som gir utbygger rett til å del-overta de enkelte boligene til ulike tidspunkter, og at fellesareal overtas samlet til slutt. Det er da viktig å følge opp en slik bestemmelse med blant annet regulering av entreprenørens rett til å kreve sluttoppgjør for den del som er overtatt, når risiko og forsikringsplikten går over på utbygger/kjøper, når reklamasjonsfristen begynner å løpe osv. Se for eksempelvis NS 8407 pkt. 37.4.

4.6        Synkronisering av reklamasjonsperioden på 5 år

Det er viktig å synkronisere reklamasjonsperioden på 5 år som gjelder mellom forbruker og utbygger, med reklamasjonsperioden på 5 år som gjelder mellom utbygger og entreprenørene. Dette gjøres enklest ved å avtale at overtakelse av hver enkelt bolig og fellesarealet skjer samtidig med utbyggers overlevering til forbruker, og at reklamasjonsfrist og reklamasjonsperiode løper fra og med overtakelsen.

4.7        Kreative avtalestrukturer

Noen utbyggere bruker det vi kaller kreative avtalestrukturer som avviker fra «normalen». Vi har sett avtalestrukturer der det avtales at tilvalg skal skje i egne avtaler direkte mellom totalentreprenør og forbruker. Dette er en modell som i teorien kan fungere, men partene har ofte problemer med å forholde seg til denne strukturen i praksis og det blir fort uklart hvilke rettigheter og plikter partene til slutt får. Vi er usikre på om dette er en lur måte å organisere kontraktene på.

Det kan også stilles spørsmål om en slik ordning er i overenstemmelse med omsorgsforpliktelsen utbygger har ovenfor forbruker. Det kan i verste fall innebære at utbygger uansett blir holdt ansvarlig overfor forbruker, men at utbygger ikke kan rette kravet videre til entreprenørene på grunn av manglende kontraktsrettslig binding mellom utbygger og entreprenør knyttet til tilvalget.

5         Utkast kontrakt med kjøper (forbruker)

Før utbygger inngår avtale med totalentreprenøren, bør utkast til kontrakt med kjøper være på plass. Dette for å sikre at utbyggers forpliktelser etter Bustadoppføringslova og kontrakten med kjøper blir videreført ned til totalentreprenøren.

Det finnes mange standard avtaler som utbygger kan bruke som et utgangspunkt, eksempelvis Byggblankett 3425, 3436 eller 3427, men det er ikke nok å velge en slik standard avtale. Også her må det inn noen særlige kontraktsregler.

5.1        Veiledning om spesielle forhold ved prosjektsalg

Etter Bustadoppføringslova § 7 og 8 har utbygger plikt til å dra omsorg for forbrukerens interesser både før kontrakt inngås og gjennom kontraktsperioden. Dette innebærer at utbygger må veilede forbrukeren om viktig forhold forbruker må være klar over, og særlig de spesielle forhold forbruker må være klar over når det kjøpes prosjektert, ikke ferdig bolig.

Loven i seg selv har god regulering av de ordinære situasjoner hvor en entreprenør bygger en bolig for en forbruker. Men når det skal bygges flere boliger samtidig, hvor det skal etableres eierseksjonssameier eller borettslag, og deler av bygget eller tomtene skal være fellesareal, bør utbygger informere ekstra i forhold til hvilke konsekvenser dette har for forbrukerens rettigheter, hvordan overtakelse rent praktisk skal gjennomføres etc.

Det samme gjelder der produksjonsmetoden, måten boligene bygges på, gjør det vanskelig å oppnå noen besparelse ved å bestille endringer. Vi tenker her på situasjoner hvor deler av bygget skal produseres på fabrikk eller der utstyr, så som kjøkken, hvitevarer og baderomsutstyr blir kjøpt inn tidlig i byggeprosessen. Kostnadene blir da ofte pådratt tidlig i prosjektet uten mulighet til reduksjon som følge av tilvalg fra forbruker.

Utbygger må veilede forbruker om dette og må kunne dokumentere at veiledning er gitt. Den lureste måten å dokumentere veiledningen på er å ta informasjonsmaterialet utbygger utarbeider inn i avtalen med forbruker.

Vi kommenterer nærmere hva som må inn i avtalene med kjøpere i egen artikkel.

Her finner du mer informasjon