Prosjektsalg av boliger

Her kan du lese om:

Prosjektsalg bolig

Er du utbygger eller forbruker og skal planlegge bygging av en eller flere boliger, er det en rekke forhold du bør tenke gjennom før du signerer på første kontrakt. Her kan du lese om noen av dem.

Utbyggere som skal bygge flere boliger, må åpenbart gjennom en lenger sjekkliste, enn en forbruker som bare skal bygge en bolig. Vi ser derfor først på listen til utbyggerne.

1. Dette bør utbyggere ha tenkt gjennom

1.1 Markedet

Som utbygger må du kartlegge hva markedet etterspør, og hva kjøpere er villig til å betale for boliger i det aktuelle boliger. Det er liten vits å bygge hi-end toppleiligheter, dersom marked bare etterspør enkle 3 roms leiligheter. En grundig markedsanalyse er første forutsetning for å sikre fortjeneste i prosjektet.

1.2 Finansiering

Prosjektet må finansieres på en eller annen måte og du kan velge mellom ulike modeller. I praksis kombineres egenkapital, lånekapital og betaling fra kjøperne på en eller annen måte. Alle finansieringskildene kommer med en kostnad og risiko, og prisen varierer med hvilken risiko som ligger i prosjektet. Lånekapitalen vil typisk være dyrere i et prosjekt med høy risiko og høy andel lånekapital i forhold til totalkapitalen, enn i et prosjekt med lav risiko hvor andelen lånekapital er lav. Finansiering i form av betaling fra kjøperne er typisk en finansieringskilde med høy risiko, siden kjøperne kan bestemme seg for å holde tilbake betaling. Utbygger må beregne hva som er den optimale kombinasjonen av egenkapital, lånekapital og betaling fra kjøperne i hvert enkelt prosjekt.

Det viktig å ha en tilstrekkelig stor likviditetsbuffer, det vil si en sum penger utbygger tåler at kjøperne holder tilbake, uten at utbygger med det taper evnen til å betale MVA, lønn, entreprenører, leverandører mm. Erfaringsmessig trenger utbyggerne en større likviditetsbuffer enn det utbyggerne normalt sikrer seg, og mange har «mer flaks enn forstand» i så måte.

1.3 Kontraktstruktur og kontraktsvilkår

Før utbygger inngår bindende avtale med kjøpere, entreprenører eller leverandører, bør utbygger ha tenkt gjennom og valgt en bevisst kontraktstruktur. Ytterpunktene er det vi kaller byggherrestyrt entrepriseform på den ene siden, og generalentreprise på den andre siden.

Dersom utbygger ønsker å styre prosjektet selv, inngå alle avtaler med alle involverte aktører og ta all risiko selv, kan byggherrestyrt entreprise være det riktige. Normalt vil nok de fleste utbyggere velge en variant med en entreprenør som får ansvaret for å inngå avtaler med andre entreprenører og leverandører. Velger utbygger å kun inngå avtale med en slik entreprenør, kaller vi det en generalentreprise.

Både byggherrestyrt entreprise og generalentreprise, kan vi kalle gjennomføringsmodeller.

De senere årene er samspillsavtaler eller samspillskontrakter blitt utviklet som gode alternativer til de tradisjonelle gjennomføringsmodellene. Da trekkes entreprenøren inn allerede mens utbygger utarbeider tegninger og beskrivelser av hva som skal bygges og leveres. Disse modellene er relativt sett ny, men blir stadig mer og mer populær, også i boligprosjekter.

Utbygger må velge den variant som passer utbygger, de andre aktørene og det konkrete prosjektet best.

Når kontraktstrukturen er valgt, blir valget av kontraktsvilkår nokså opplagt. Utbygger bør ta utgangspunkt i standardavtaler, typisk de vi kan kjøpe fra Norsk Standard. Men bygging og salg av prosjekterte boliger inneholder elementer og utfordringer som ikke er godt håndtert i NS 8407, NS 8417, NS 8405 eller NS 8415. Utbygger bør derfor ta inn noen særlige kontraktsvilkår som regulerer disse forholdene på en god måte.

1.4 Tegninger, beskrivelser og prospekt

Før utbygger inngår noen avtaler med kjøpere, entreprenører eller leverandører om hva som skal bygges og leveres, må tegningene, beskrivelsene og prospektet som skal gis ut til potensielle kjøpere være ferdig. Dette er dokumenter som må inn i både avtalene med kjøperne og avtalene med entreprenørene.

For å lage disse dokumentene, inngår utbygger tradisjonelt avtaler med arkitekt, rådgiver og megler. Avtalene med kjøper og entreprenør blir inngått senere.

Som nevnt ovenfor kan utbygger i stedet velge en gjennomføringsmodell basert på samspill. Da blir entreprenøren med på å utarbeide tegningene, beskrivelsene og prospektene. Det gir mange fordeler fremfor tradisjonelle entrepriseformer.

Vær klar over at Bustadoppføringslova § 13 gir klare føringer om såkalt «nøkkelferdig bolig». Dette må utbygger ta høyde for i sin beskrivelse av hva utbygger skal levere til kjøperne.

1.5 Avtaler med entreprenører og leverandører

Når tegninger, beskrivelser og prospekt er klart kan utbygger inngå avtalene med entreprenører og leverandører. Det er viktig for utbygger å sikre at det entreprenørene og leverandørene skal levere, gjenspeiler det utbygger plikter å levere til kjøperne av boligene. Derfor skal de samme tegningene, beskrivelsene og prospektene beskrive både utbyggers forpliktelse ovenfor kjøperne, og entreprenørene og leverandørenes forpliktelser ovenfor utbygger.

Det å sikre at dette blir i varetatt på en god måte, er en av de store utfordringene utbyggerne har, og en av oppgavene utbyggerne bør vurdere å overlate til advokater å sikre.

1.6 Prosjektgjennomføringen

Når kontrakter er inngått og boligene i ferd med å bli solgt til kjøperne, er det på tide å starte selve byggingen. Denne delen av prosjektet avviker ikke stort fra vanlige entreprisekontrakter. Men det forhold at det er flere kjøpere som alle skal kunne velge ulike tilvalg, eller endringer, gjør at både utbygger og entreprenør/leverandør må være våken og sikre at slike tilvalg og endringer blir håndtert på en hensiktsmessig og riktig måte.

1.7 Tilvalg og endringer

Tilvalgene eller endringene i slike prosjekter må håndteres på hensiktsmessig og riktig måte. Kjøperne har i gjennom Bustadoppføringlova § 9 rett til å kreve endringer. I stedet for å la kjøperne velge ulike endringer, er det lurt å forsøke å styre kjøpernes endringer mot bestemte løsninger og produkter. Det bør derfor utarbeides tilvalgs-menyer eller tilvalgs-lister som kjøperne kan velge endringer fra. Disse bør være avklart med entreprenørene og leverandørene på forhånd slik at den økonomiske konsekvensen av endringene er kjent allerede før kjøperne bestemmer seg for sine valg. Det gir forutberegnelighet både for kjøperne, utbygger og entreprenører/leverandører.

Vær klar over at kjøperne etter oven har rett til å velge andre endringer enn de som står i slike menyer / lister. Utbygger må derfor sikre at også entreprenøren er forpliktet til å utføre slike endringer.

1.8 Forsinkelse

Det er normalt at det oppstår uforutsette utfordringer i byggeprosjekter. Partene bør allerede når avtalene inngås ta høyde for at det vil oppstå forsinkelser. Det bør derfor legges inn noe slakk i fremdriftsplanene.

Mellom utbygger og entreprenør bør det legges inn noe slakk i forhold til det entreprenøren mener han trenger av tid for å gjennomføre prosjektet. Deretter bør det legges inn ytterligere med margin før utbygger skal levere boligene til kjøperne.

Det er mulig å avtale et noe fleksibelt overleveringstidspunkt ovenfor kjøperne, men omsorgsforpliktelsen utbygger har ovenfor kjøperne, gjør at utbygger er forpliktet til å ivareta kjøpernes interesser i tilstrekkelig grad når overleveringstidspunktet avtales. Overleveringstidspunktet bør derfor bli mer og mer avklart jo nærmere faktisk overlevering man kommer. Kjøperne bør som et minimum få angitt hvilken måned overtakelsen skal skje et halv år før overtakelsen realistisk vil skje, og hvilken uke overtakelsen skal skje, ca. 3,5 måneder før overtakelsen er planlagt.

Dette må entreprenørene i sin avtale med utbygger ha forpliktet seg til å forholde seg til.

1.9 Overtakelser

Overtakelse skal skje i form av overtakelsesforretning, det vil si at partene går rundt og ser på det som er bygget/levert og sjekker at alt er som avtalt. Er det avvik mellom det som er avtalt og det som er levert er det en mangel, som kjøperne kan kreve utbedret. Alle mangler skal nedtegnes i en overtakelsesprotokoll. Det bør også nedtegnes om partene er enig i at det er en mangel, og når utbygger og entreprenør skal utbedre forholdet.

Når overtakelse er gjennomført, overtar kjøper boligen, ansvaret for skader på boligen, og må kjøper må forsikre boligen. Utbygger får rett til å kreve betalt de siste 10% av kjøpesummen, reklamasjonsfristen starter og eventuell dagmulkt slutter å løpe.

Siden slike boligprosjekter ofte omfatter mange boliger, er det aktuelt med delovertakelser, og at fellesarealet overtas av kjøperne på et senere tidspunkt. Dette må reguleres i kontraktene både med kjøperne og entreprenørene.

Det er viktig å avtale at entreprenørens overlevering til utbygger skjer samtidig med utbyggers overlevering til kjøperne. Dette gjelder både de enkelte boligene og fellesarealet. Det betyr i praksis delovertakelser, som igjen får betydning for entreprenørens rett til å sende sluttoppgjør.

1.10 Sluttoppgjør

Sluttoppgjøret mellom utbygger og entreprenør skal markere en avslutning av avtalen knyttet til den delen som er overtatt. Det er fornuftig å legge litt ekstra arbeid i sluttoppgjøret, slik at det blir oversiktlig for alle parter. Alle NS kontraktene har nå detaljerte regler for hvordan sluttoppgjøret skal gjennomføres på og det innebærer fare for tap av krav om reglene ikke følges. Det er derfor viktig at partene leser kontraktenes bestemmelser om sluttoppgjøret og følger dem.

1.11 Mangler

Det er helt normalt at det er en og annen mangel på kontraktsarbeidet. Det vil si at det er avvik mellom det avtalte og det som entreprenøren faktisk leverer. Slike avvik kaller vi mangler, og når mangler oppdages må utbygger reklamere til entreprenøren og entreprenøren må utbedre manglene innen rimelig tid. Det er viktig at alle forstår at det er normalt med mangler, at det ikke er noen grunn til å «panikk» selv om man finner feil. Det finnes gode rutiner / prosedyrer for å håndtere situasjoner med mangler og håndtert på riktig måte skal ikke mangler være et problem. Det er viktig med felles befaringer og avtaler om utbedring.

Er det snakk om større mangler, eller mangler som ikke enkelt kan utbedres, snakker vi fort om potensielle tvister, og partene bør håndtere situasjonen som en tvistesituasjon.

1.12 Tvisteløsning

Det er ikke til å unngå at partene kan bli uenige om hva som er avtalt, og hvorvidt den andre part er forsinket, har levert mangelfullt eller på annen måte har misligholdt kontrakten. Det kan være at kjøper holder tilbake penger utbygger mener kjøper ikke har rett til å holde tilbake, eller at utbygger holder tilbake penger entreprenør mener utbygger ikke har rett til å holde tilbake. Slikt tilbakehold skyldes normalt oppfatninger om at den andre part er forsinket eller har levert mangelfullt.

Det å håndtere slike situasjoner krever kunnskap og erfaring med tvisteløsning. Selv om det er en del fellestrekk ved hvordan slike tvister bør løses, må alle tvister i praksis håndteres individuelt,

Det må kanskje innhentes fagkyndige rapporter, hvor den fagkyndige får et nærmere bestemt mandag, det må gjennomføres avklaringer og forhandlinger. Den som kommer best ut av slike forhandlinger er den som har best forhandlingsposisjon. Advokaten din skal kunne fortelle deg hvordan du får best mulig forhandlingsposisjon i den situasjon du har kommet opp i.

Her finner du mer informasjon